房企渡难关比拼“跑得快”至少三成中小房企退

　　深圳新闻网

　　12月24日讯 （深圳商报记者 董超文 实习生 尹 璐）22日，本报一则《龙岗一发展商为置业者垫付首付》的消息引起业界关注。这种比较少见的促销方式是否有法律风险？它的背后是否意味着中小开发商正在面临销售受阻急于回款？记者在采访中发现，在大型品牌房地产企业比拼“跑得快”的时候，深圳多数中小开发商也开始上演“生死时速”。业内人士表示，在房地产调控常态化的今天，中小开发商已经面临生死关头。

　　开发商垫付首付款存风险

　　“发展商为置业者垫付首付？有这么好的事，有没有风险？”昨天，准备置业的刘小姐看了本报的报道后，向记者发出疑问。记者采访了解到，面对开发商垫首付这一诱惑，购房者应当保持一定的清醒。

　　深圳知名地产评论人士王世泰表示，开发商垫首付的做法实际上就是为了推动营销、提升交易量。但在交易法规上是否允许、贷款债务是否存在风险还需考量购房者与开发商签订的合同是否合乎法规。

　　广东信荣律师事务所主任张茂荣表示，开发商垫付首付款，主要是为了规避楼市限贷政策，但对购房者却存在很大的风险。他说，一是法律风险。一旦某个环节出现问题，则出现违约纠纷。假设购房者断供，则会导致三重违约，包括对开发商、对银行及对第三方公司；二是经济风险，对于购房者来说，所垫首付如果超过自身经济实力，加之还要支付每月的按揭，很可能会出现断供风险，或会出现房屋被拍卖情形。同时，两年内如不还清则不能入伙，延缓交楼对购房者来说也将产生收益损失。

　　多数中小开发商比拼“创意”降价出货

　　记者采访发现，为了加快销售速度，降价出货是多数中小开发商当前的选择，97折、95折已经成了必须的手段。但是，基于对企业自身实际和对未来的判断，有的开发商降价幅度甚至大大超出购房者预期。

　　早前，罗湖莲塘一楼盘打出了特价每平方米“直降7000元”的旗帜。据悉，该楼盘新推的房源最低价格仅为每平方米22000元，销售均价也从此前的每平方米32000元，降到现在的每平方米25000元左右，降价幅度超过20%。

　　另一位于龙岗和东莞交界的楼盘降价幅度则更猛。该楼盘对外宣布，其二期推出300套毛坯房，全部打7折，折后价直接从每平方米12000元降到每平方米8000元。同时，交5万抵10万，此优惠和7折优惠可双重享受。这一举动创下此轮调控深圳发展商降价幅度的最高纪录。资料显示，该楼盘二期于今年1月份开盘，春节后，价格卖到1.2万多元，此后到该批新品推出前，二期价格一直维持在1.2万以上。

　　绿景地产副总裁张梧峰表示，在当前形势下，很多中小房地产开发企业都在收缩。为了应对以后的不确定性，需要更多的现金。当前，人们已经普遍认为明年的不确定性在增加，因此，以现金来抵御未来可能出现的不确定因素，成为众多中小房地产开发企业的共同选择。

　　为了尽早出手，现金为王，开发商开始比拼“创意”。

　　近期，位于龙华的一楼盘创造性地推出深圳楼市营销史上闻所未闻的“保值回购置业无忧”计划，引起人们的广泛关注。按照这一计划，项目开盘当天购房业主均可以自愿与开发商签署一份“三年原价回购”的协议，3年后，如希望开发商履行回购承诺，业主可以提出申请，大约2个月后开发商将按原购房合同价将房款返还业主。据了解，回购程序将完全参照深圳二手房交易程序，税费也按照规定由业主与开发商各自承担。按照该计划，如果三年后业主申请回购，不但“只赚不赔”，还可以白住三年。

　　这一计划推出之后，立即有开发商仿效跟进。龙华另一个楼盘打出了“三年回购，5%增值计划”。开发商承诺，如果3年后房产低于购买原价，开发商将原价购回，而且将多给予总房款5%的增值补偿。近日，罗湖东门另一开发商则将“回购”力度再加码。该楼盘发展商宣称，购房人购买房屋，三年后若贬值，开发商可按合同价的110%回购。

　　2013年三成以上中小房企将退出市场？

　　昨天，综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁教授表示，在大的品牌房地产开发企业已经开始大面积动作之际，中小开发商可以分为三种情形。上述降价出手的情形属于第一类，第二类是过去资金链已经很紧张，但一直挺到现在，这将面临着分化或者出局的风险，有可能直接破产或者被兼并。第三类则是有些开发商过去动作小，楼盘也不大，对楼盘作了较大的指望，因此拖着慢慢卖。“如今，前两类情形在深圳楼市中已经越来越明显。”

　　宋丁认为，由于房地产市场调控已经常态化，并不断走向规范化、法制化、深度化的道路，在限购政策取消之后，国家有可能以房产税来代替。可以说，当前大部分开发商已经看清了这一形势，“可以预计，到2013年，将会有不低于30%的中小房地产开发企业无力支撑，从而退出市场。”

　　宋丁表示，在一部分开发商退出之后，更多的开发商或者某些企业的房地产开发分支业务将在整合后，纳入保障性住房建设的范围。还有一部分房地产开发企业将会采取被收购或加盟的方式，重新进入品牌大企业的旗下，从而获得生存。“当然，一些竞争力强、营销到位的中小房地产开发企业将会避过寒冬留下来，活出自己的精彩。”