“限购”持续博弈仍在

　　12月20日,上海市政府新闻办公室通过官方微博宣布,明年将继续严格贯彻执行国家有关调控政策,继续加大房地产市场调控力度,继续执行住房限购政策,进一步巩固调控成果,促进房地产市场健康发展。上海也成为了自北京之后,第二个明确2012年将延续"限购令"的一线城市。

　　应该说,在今年楼市调控中,限购政策所起到的作用至关重要。在2011年1月出台的新"国八条"中明确要求各级政府须在一季度公布房价控制目标,至3月31日,全国有608个城市公布了房价控制目标。就有公开数据的120个城市的房价控制目标来看,大多数城市以当地GDP增速、人均可支配收入增长速度为标准,基本把房价涨幅控制在8%-15%之间。从目前情况看,大多数城市完成年初目标问题不大,根据国家统计局的数据,11月,最早出台"限购令"的北上广深等一线城市新建商品住宅环比全面下降,降幅比10月均有所扩大。同时,11月份全国70个大中城市中有49个城市房价出现环比回落,而这些城市多为出台了限购令的城市。

　　单就上海楼市而言,汉宇地产市场研究部数据显示,截至本月中旬,2011年上海商品住宅成交面积为705.5万平方米,同比下降21.5%;四季度商品住宅成交均价21074元/平方米,同比下降5.5%。无论是从交易量还是价格指标来看,"限购令"在2011年的上海楼市调控中都发挥了关键作用。

　　因此,今年下半年以来,住房和城乡建设部等中央部委多次强调各城市应坚持限购政策,并要求"限购政策将于2011年年底到期的城市,地方政府需在到期之后对限购政策进行延续"。而近期召开的中央经济工作会议和发改委会议也明确明年"要坚持房地产市场调控政策不动摇"。业内人士表示,虽然当前楼市调控已经初见成效,但这在很大程度上建立在限购政策之上,因此在政策从严的基调下,上海"限购令"继续执行在意料之中。汉宇地产董事总经理施宏叡指出,限购令当前,市场相当一部分的需求仍将被压制,大大降低了明年上海楼市成交量"触底反弹"的可能性。

　　事实上,除了北京、上海这两个一线城市之外,厦门、海口、福州、长春、青岛等二线城市都先后明确,明年将继续执行楼市限购政策。不过,虽然明年各地继续执行"限购令"基本成为定局,但地方政府与中央政府之间的博弈仍将持续。临近年底,已有部分地方政府出台松绑措施,涉及土地出让、房源解禁、税费优惠、购房补贴等多个环节。中原集团研究中心认为,在政策从严的基调下,地方政府只能在"限购"等焦点政策之外进行微调。但行政限制后的成交价绝非均衡价格,"限购"与"限价"固然可逼迫市场价格下行,但价格在条件改变时亦极易"失衡"。

　　中原集团研究董事程澐表示,反思2011年严厉的限制性政策的执行效果,其在打击投资和投机性需求的同时,也误伤了刚性和改善性需求。而刚性和改善性的需求,是中国经济健康发展的必然产物,是推动中国房地产可持续发展的内在因素。鼓励刚性和改善性的正当需求,才可能带来房地产交易量和开发量的逐步企稳和恢复,也才能保证房地产业"稳中求进"的发展。短期内以"限购"为代表的行政限制措施将继续为制度改革赢得时间差,使房产税、保障房等长效措施具备更充分的探索空间,但未来政策由"堵"到"疏"是大势所趋。对比当前出台的各类微调政策,除土地松绑条件外,其他各项措施均针对刚性或改善性需求,预计在2012年,这种惠及刚需的松绑有望继续得到默许。

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　　央行调查显示房地产不再是居民投资首选

　　中国人民银行昨日发布的四季度城镇储户问卷调查显示,居民对未来物价上涨预期和房价上涨预期均出现大幅回落,房地产投资不再是居民的投资首选。

　　调查结果显示,对后期房价走势,46.2%的居民预期"基本不变",超过两成居民预期"下降",但也有近两成居民预期"上升",这一比例较上季下降了18.9个百分点。其中,北京与上海两地居民预期房价下降的比重大增,分别达28.5%和26.8%,较上季各大幅提高14.3和22.8个百分点。未来3个月内有购房意愿的居民占比13.9%,比上季有小幅下降,进一步接近2008年第三季度的近年历史低点。央行认为,这一结果表明目前房地产市场观望气氛浓厚,房地产调控成效凸显。