呼吁政策信号更清晰 预测明年市场更严峻

　　近年来，随着住房保障体系的建立，中国的房地产市场将进入一个崭新的格局，市场商品房减量，保障性住房增量成为“十二五”住房规划的基调，如何构建一个科学高效的政策体系，如何推进住房保障体系使之更有利于民生？12月18日，“房地产政策与住房保障公开论坛”在华东师范大学举行，与会专家激辩楼市调控，预测楼市走势。本次论坛得到上海市人民政府发展研究中心的大力支持，由华东师范大学社科处、华东师范大学东方房地产学院、上海发展战略研究所张永岳工作室主办，上海易居房地产研究院协办。

　　庞元：1999年联合国第二次人居大会上提出了“人人享有适当住房”的主题，不是简单理解为人们拥有多少产权住房，这个命题的实现需要从认识和实践上更好地处理效率与公平，需求与需要，看得见的手和看不见的手的作用，保障住房应该各自占据多大的份额，才能够让整个房地产市场和谐发展以及保障住房的租赁与买卖等这一系列关系问题都要统筹兼顾。

　　第一、市场机制讲效率，住房保障讲公平，这里的公平可以引用周立波的一个段子：“你家有10平方米，我家有40平方米，两家加起来平均每家25平方米。”可见个体仍然存在分配不均的现象，因此住房的公平就需要用市场化的手段来合理公平地配置资源；第二、市场商品房讲需求，住房保障讲需要；第三、市场商品房减量，保障性住房增量是“十二五”住房规划的基调。“十二五”期间，上海将实现新增供应各类保障住房100万套，包括共有产权房40万套，公共租赁房18万套，动迁安置房35万套，统筹安排住房建设规模和各类住房供应的比例，使各类保障性住房在面积上占到新增总面积的接近50%。第四个问题是市场交易有买卖和租赁，保障性住房能否租售并举。发展保障性租赁住房需要解决好三个问题：一是投融资问题，需要寻求长期稳定低成本的融资渠道，以应对大量的建设成本；二是配租后的营运管理问题。三是保障对象的接受程度问题，租赁住房只产生消费支出，没有房产增值的财产性收入。公租房的租金略低于市场租金，而老公房的租金是目前市场租金的十分之一、二十分之一。我认为，上海的住房保障政策设计应该体现特大型城市的特点，让市民看得到希望，给人激励。像上海的经济适用住房，实质是共有产权制度或称共有产权房，将住房的产权与住房的使用权分离，保障对象按出资额获得相应比例的产权。这是一种全新的制度安排，对于政府而言，既体现对住房困难家庭的救助，又避免了直接提供产权造成对公共财产利益和社会公平的影响。政府部门提出“十二五”规划不是凭空做的，而是事先做了详尽的测算。当前，房地产市场调控已经进入了关键时期，中央经济工作会议明确要求，坚持房地产市场调控不动摇，一个坚持，两个促进，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。

　　作为上海房地产管理部门来说，应当坚决贯彻中央的政策。但是我们同时也认为调控的目标是平抑房价，适度下降也很正常。中央经济工作会议明确提出促进房价的合理回归。调控以后的房价是不是市民百姓都可以购买的，我的答案是不确定的。其实共有产权房就是试图寻求房价减半的突破口。目前本市正在加大推行力度，可以预期“十二五”期间市场商品房的蛋糕将大幅减量。整个住房供应体系如果以产权划分，将会形成全产权房、半产权房、无产权房。

　　华伟：从宏观上面，从中央政府的角度关注的不是某个项目、某个局部、某个阶段，关注的是整个中国房地产行业根本性的系统性安全，看到了当前房地产体系内有一种游离和放大缺陷的趋向，所以我们要进行宏观调控。然而，宏观的迫于眉睫使得微观上的协调形成了单打独斗的情况，缺乏一个顶层设计的政策体系，缺乏科学调控市场的制度设计，阻碍了中央政府在宏观上优化房地产市场的战略决心和微观实施。

　　楼市并不是简单地用打压和鼓励来衡量的，而是需要构建一个科学高效的政策体系，为中国经济和社会可持续发展，为了整个社会的公平和正义，不同的发展阶段，我们懂得采用什么样的政策工具去配合整个宏观上战略目的的实现。这个时候，我们像有一个武器库，我们应对物价有物价的工具，为了应对公平，有公平的工具。这样就避免了微观上的单打独斗和宏观战略的高成本连通。

　　一方面社会主义法制正在逐步完善，一方面改革开放的形势迫在眉睫，另外扩大内需成为中国经济转型的重中之重。我们不可能让房地产最大的内需熄火，但是也不能让它长期带着隐患运作。所以，建立一个顶层设计的科学合理的房地产市场调控政策体系支撑，将有助于我们用更快的步伐，更低的成本，更高的效率去让房地产行业，房地产市场以及我们的住房保障，为扩大内需做出更加积极有效的贡献。

　　王洪卫：国际上大家都不看好中国的房地产，认为中国房价这次的下跌就是日本91、92年阴跌的翻版。然而中国和日本相比却有三个方面的不同：一是国际背景不同。日本91、92年的下跌是美国因素起到了非常重要的作用。而和日本相比，国际因素对于中国的房地产市场没有那么威胁。国际投资在我们房地产投资当中可能所占的比重还是比较低的。二是不同的按揭系数。88年日本的按揭系数88成，90年达到了91成。上海的按揭系数，最近这两年平均都在三成以下。金融环境不一样，我们的按揭系数还是比较低，银行处于相对安全的情况之中。三是和日本不同，我们的供需没有平衡。我们供需指两个平衡，即供应和需求的平衡。短期来看，供应超过需求，因为刚需把需求限制住了。台湾地区也是，80年的时候每个家庭拥有住房接近1.1套，实际上不止。我们的供需从长远来看，短期供大于需，长远来看还没有。长远来看，我们平均一户家庭还是会拥有0.94套房子，所以我觉得阴跌也是不可能的。几年以后，大量的刚需还会爆发出来。从这个比较来看，我觉得中国内地的房地产市场未来五十年都看好，未来的十年看好它是因为房地产开发还有用武之地。我们学校姚林珍教授把前十年称之为房地产开发的金十年，后面是房地产开发的银十年。

　　朱金海：今天研究这个题目是非常重要的，中央经济工作会议讲稳增长，房地产稳不稳，是经济稳不稳最大的因素之一。为什么中央经济工作会议提稳增长？现在重要的任务是不要让增长速度一下子坠落。这个担心和我们的房地产政策密切相关。

　　我们研究经济形势从三个角度出发，一是投资，前几年投资最重要的因素有三块，其中一块是基础设施，第二块是制造业，第三块是房地产。现在投资这块能不能撑住，我觉得还要看房地产。

　　二、从消费方面来看。不要看我们消费每年增长率都是15%左右，靠什么增长？有两块。一块是汽车。另外一块是房地产，我不是说房地产本身，而是和房地产相关的消费，因为房地产的产业链非常长，一旦房地产不好了，我觉得钢铁厂都会有问题。我们这几年建了大量的水泥厂和玻璃厂，目前有一些钢铁企业已经出现问题了。房地产消费需求下降后，这块的消费就会明显下降。还包括房地产下游的装修、家用电气和家具等行业都会受到影响。在消费里面，如果房地产这一块一旦下降，我觉得对于整个消费格局的影响会很大。

　　论坛Ⅰ

　　（左）

　　丁祖昱：从短期的角度来看，目前对于限购城市来说是压力最大的一段时间。房地产市场是一直这样下去还是会有一个所谓的回稳。我作一个判断，这种情况应该要延续到明年上半年。最早应该在明年下半年稳住，不一定回暖，我个人认为不管是放松政策还是收紧政策，基本上将会延续目前的政策持续下去。地方政府可能会有一些在执行上面的差异化操作，比较大的操作也是在明年下半年才会出现。

　　真正的泡沫在哪里？真正的泡沫在于几个方面。第一、未来三四线城市还是会存在供大于求的情况，上海每年外来人口的数量是四五十万，这些来上海的人又来自今天房地产可能发展过快的一些区域和城市。未来这些区域出现供大于求的情况，我认为是很容易出现的，也是一定会出现的。第二个泡沫，可能会出现在东西部的综合体。我们有一个基本统计，未来三年，全国的商业地产，特别是综合体，排名前五位供应的城市都在东西部，排在第一位是成都，东西部城市的商业地产未来的供应量远远大于上海北京的供应量，现在上海综合体的存量只有600万平方米，北京的综合体存量也就1600万平方米。按照这样的趋势，未来商业地产在东西部一定会出现泡沫，这种情况是必然出现的。

　　龙胜平：经过这一轮的调控，我觉得可以看到两个“理性回归”。一个是房价的理性回归，当然回归的不仅是房价，更重要的是行业利润水平的回归。行业利润水平的回归直接导致的是项目的兼并收购，接着就是企业之间的兼并收购。这一轮不像前一轮，所有想玩房地产的都进来，现在想玩房地产的也被迫赶出去。第二个理性回归就是做好产品，产品是品牌的重要载体，在这个过程当中，节能减排和绿色环保成为非常重要的一个方面。我们很高兴看到这个理性回归的过程，意味着这个行业会更加健康。

　　论坛Ⅱ

　　胡敏：从我们募资的渠道和代表机构的投资者来说，对于真正的房地产二级开发领域，现在大家都持有一个饱和的态度，不像过去几年如此的容易。我们作为民间资本或者作为基金行业、金融行业的从业者，对于政策的占先性，对于它的预判性不那么强烈，我们在乎的是现在。现在政府给我们的信号，对于房地产企业或者制造业来说，这些信号是非常重要的。我们希望政府的政策信号能够清晰明确，分层次、有阶段的，最后是希望政府在金融政策的制定上尽量避免制定出一些过松或过紧的怪圈，能够有一些符合我们中庸之道的做法。

　　李岚：看今年年底的土地市场，我们觉得所谓的土地财政的帽子在新的一年里面即将就要摘掉了，整个宏观调控对于区域经济的影响会不断显现。然而，全市各个区县对于2012年的预测还是比较乐观的，乐观的原因不是调控不起作用，而是因为在新的一年，我们很多区县都是新一届的政府。各个区县都在寻找自己新的经济增长点，因为新的产业在短期之内很难培育，所以房地产行业调控最终结果的影响还是很大。

　　尹伯成：我个人认为，明年经济形势依然很严峻，对房地产业来说也是这样，明年房地产的金融形势，开发企业资金链的困难情况，估计到第二季度是最困难的时候。

　　新闻链接

　　上海发展战略研究所

　　张永岳工作室简介

　　上海发展战略研究所工作室“房地产与城市管理政策研究”于2010年12月1日正式在华东师范大学揭牌。工作室紧密结合上海市政府决策的理论与实践需要，持续系统研究房地产和城市管理领域发展中的热点和难点问题。

　　工作室领军人物张永岳教授现担任华东师范大学商学院教授、博导，东方房地产学院院长，同时还兼任国家住房和城乡建设部决策咨询专家，从事这一领域的研究已有20余年。工作室的研究人员主要为华东师大东方(600327,股吧)房地产学院的教师，适当吸收中国房地产高校学者联谊会、商学院、上海易居房地产研究院等的专家参加。

　　张永岳