反商品房暴利别遗忘地价与税费

　　胡艺

　　国家发改委主任张平日前表示，明年要巩固和扩大房地产市场调控成果，研究商品房领域反暴利规定。（12月20日《人民日报海外版》）

　　随着国家宏观调控政策加力，公众购房理念渐渐趋向理性，楼市成交量萎缩，房价下降正从一线城市向二三线城市蔓延。房产市场正在从卖方市场向买方市场转化。长达近两年的房地产调控终见成效。 但是，从目前楼市生态来看，房价仍然没有回归到合理空间，楼市依然不健康，楼市调控任重道远。国家发改委此时提出巩固和扩大房地产市场调控成果，研究商品房领域反暴利规定，有利于督促开发商放弃暴利思维，还原房价成本，降价让利，引导房价合理回归。支撑房地产楼市健康发展。我完全赞成发改委对商品房暴利进行限制与规范。但是，商品房暴利如何界定是一个现实问题。发改委不妨先理清房价成本再谈商品房反暴利。

　　房价成本到底几何？公众热切关注，开发商却讳莫如深。此前一些地方政府也督促过开发商公开房价成本与利润。但是受到了部分地方政府与开发商的质疑。还有人担心公开房价成本会泄露商业机密，有开发商甚至认为，“公布房价成本等于公布老婆的内衣尺码”。我认为，这个认识需要澄清。虽说房价的高低，是由市场供求关系决定的。但是，作为百姓重要生活资料的住房产品，不仅仅是一种商品；它实际上带有准公共产品的性质，让百姓“居者有其屋”，是政府的神圣职责。政府有责任引导房地产市场健康运转，在保证开发商合理利润的同时，对房价给予必要调控。而且公开房价成本，还可为社会舆论对房价合理性进行监督提供依据。

　　房价成本到底该怎样算呢？一般说来，房价成本主要包括这么几项：地价成本、建筑安装成本、税费成本、各项配套成本和企业运营成本。应该承认，由于企业的管理水平不同，房价成本还存在房产所处地域、楼层、季节等个性差异，企业运营成本构成有一些不确定因素。但是，除开企业经营等弹性成本需要进行综合权衡以外，地价、建筑安装、税费、配套费用等成本应该可以理出一本明白账。而且，有的开发商拿地比较早，其土地成本要远低于目前市场土地成交水平。

　　除了这些基本房价成本构成要素外，房价实际上还包含有一定的腐败成本。从媒体报道与房地产市场的潜规则中就可以了解一二。但是如何公开腐败成本，是一个十分敏感的话题。对此，政府部门与开发商都不愿也不敢触及。但是如果公开房价成本时，“遗漏”了这笔成本，开发商也会觉得“冤枉”。比如，有民营建筑企业负责人自曝“不行贿难拿工程”、招标程序名存实亡的行业“潜规则”。上海“炒房”处长接受开发商29套房产贿赂，太原市规划局副局长王凤玲名下有数十套房产。更是把房地产腐败成本呈放大状态暴露在公众面前。惟有地价、税费、利润、腐败成本几方面全面公开，真正剔除了腐败成本与开发商的暴利空间，公布出来的房价成本，才会趋向透明、真实。

　　要保证房价成本的可信度，开发商自言自语，标榜自己成本如何如何之高，利润如何如何之低，显然不可信。而且公开房价成本也不宜由地方政府一手包办。鉴于有的地方政府过分依赖土地财政，屡屡创造地王神话，在公开房价成本的问题上，政府部门也应避嫌，交由独立第三方社会机构来测算房价成本，吸收普通消费者参与监督，拧干房价成本的水分，保证房价成本的可信度。为限制开发商暴利提供依据。还要防止参与调查的开发商玩弄数字游戏，在高房价面前只谈地价高、税费重的客观原因，回避暴利嫌疑，对真实房价成本“躲猫猫”。而且房价高企的责任不能全由开发商来承担，地方政府应培育新的经济增长点，摆脱房产财政依赖，在降低地价、税费方面体现责任担当，不要一门心思做“无本万利”的卖地生意，继续推高地价与房价。