锁定真实需求

　　■ 杨遴杰

　　房地产市场进入冬季大致是各方较为一致的判断。

　　近日，国家统计局发布的70个大中城市住宅市场数据显示，新建商品住宅环比下降的城市增至49个，比上个月多了15个；同比价格下降的城市有4个，比10月份增加了2个。一线城市更是由于严厉的限购政策出现较大幅度的下跌。而从上市地产公司的业绩预报来看，11月份的销售情况也不容乐观。

　　不一致的是各方关于调控政策走向的判断。很自然地，会有一种声音要求政府积极救市，通过放弃或者放松限购限贷类政策措施，刺激房地产成交，从而避免对实体经济产生过大冲击。在当前房价与收入比极高的情况下，刺激成交量的直接后果就是价格继续上涨，而类似观点也屡屡在房价稍有下跌时出现，这就不得不让人产生一种错觉，中国的房地产业对价格上瘾，价格停顿或者稍有下降，就需要不时打打资金“兴奋剂”才能保持运转。除了高价策略外，中国的房地产是否还有其他道路可走？

　　要卖出同样多的房子，有两种实现方法。一是高流动性配高价格的卖法，这就是前些年的市场写照；一是真实需求配较低价格的卖法，这应该成为未来我国房地产行业的发展方向。为什么这么说，需要看看这两种方式下对经济的影响和收益的人群，哪个更符合我们的选择。

　　住宅有两种功能，居住（把投资收房租算在这一部分）和投机。前者的需求可称为真实需求，那些购房用于倒手获利的需求称为投机需求。这两种需求有一个非常大的区别，真实需求是个“乖孩子”，服从基本的经济规律，随价格升高而需求下降；投机需求恰恰相反，追涨杀跌，价格升高而需求上涨。从需求构成角度不难看出，高房价的热销中，真实需求承受不了高价必然只是很小部分，大部分需求是投机需求。投机旺盛对一个国家经济的损害就不赘言，如果还要在高房价下高喊救市，受益的是投机型的开发商和渴望土地财政的地方政府，却会导致当前稍微好转的通胀形势再次反弹，恶化宏观经济局面，也会激发更多民众的反感情绪。

　　同样面积土地上建同样多的房子，只要都卖出去对实体经济的影响就不会太大。如果不能选择高价位下继续刺激投机推高房价来卖，就只能选择第二种方式以真实需求来支持销售。这就需要房价降低到有大量的真实需求来支撑，当前的房价下跌走势持续下去当可逐步释放出这些需求来。这种真实需求的满足，不会刺激通胀，更会赢得民众的认同，是当前政治经济形势下迫切需要的向健康经济运行方式回归。

　　但是投机资金永远会把稀缺性强的房地产行业看成绝佳的选择。房价下降的过程中它们不会袖手旁观，需要通过一系列的改革来隔离投机资金对房价回归合理过程的侵扰，或者说实现住房市场的去投机化。远的可以采取差别化贷款政策，多套住房需要缴纳房产税，转让需要缴纳较高的增值税的方式；近的可以暂时性限购与保障房支撑实体需求结合的方式。

　　只堵不疏不能彻底解决问题，只会带来众多绕道违规行为，还是要考虑给社会资金一个好的出口。不仅要通过汇率制度改革来改变当前被动超发的局面，也要通过放松管制、开放垄断、鼓励创新来引导资金流向，从而真正改变房地产市场作为吸纳过多资本最佳选择的角色，保证其顺利向真实需求支撑的市场过渡。