2011年北京一手房市场总结与2012年市场预判

　　一 总体特征：年度成交量、成交价格涨幅均创5年以来新低

　　1 全市年度成交量、成交价格涨幅均创5年以来新低

　　在最严厉的限购政策以及紧缩的信贷政策的双重作用之下，2011年全市一手房（不含保障房）成交约5.8万套，同比下降34.2%；2011年全市一手房成交均价21552元/平方米，同比去年上涨7.4%。

　　从近五年的成交量价对比来看，2011年全年北京一手房市场创造5年以来两项新低：成交量创5年以来新低，成交均价涨幅为5年以来最低水平。（如表1所示）

表1：2007-2011年各年度北京市一手房成交量、价变化情况

　　2 下半年全市成交量出现逐月下滑，四季度成交价格也开始回落

　　随着各项楼市调控政策的逐步深入执行，自下半年开始，各月成交量、价，呈现回落迹象：一方面，从7月开始，各月成交量均不足5000套，并呈现逐渐下滑的态势；另一方面，成交均价在7、8月走高之后便开始滞涨回落，尤其是进入四季度以来，价格出现小幅下滑的现象。

图1： 2007-2011年各月度北京市一手房成交量、价变化情况

　　伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院分析表示，四季度各月成交均价下滑，体现出以下特征：

　　首先，与三季度房价结构性下调不一样，四季度各环线的一手房成交均价都出现不同程度的下滑，这是今年以来首次出现；

　　其次，与三季度局部促销项目不同，低价或者底价入市项目增多。以四季度销售套数排名前五的项目为例，龙湖时代天街低于成本价格以及周边市场均价首次开盘，万科长阳半岛、京贸国际城、加州水郡、行宫•御东园等项目均低于该项目年均房价入市。

图2： 2011年各月度北京市各环线一手房成交价格变化情况

　　二 细分特征：多次改善类需求严重萎缩，首次置业、首次改善类需求开始升级

　　伟业我爱我家市场研究院分析表示，在“限购”政策的作用之下，购房资格显得尤为珍贵，首次置业、首次改善、多次改善类需求在户型及产品选择方面出现了一些变化，主要体现在：

　　1 多次改善类需求严重萎缩，对应的独栋别墅市场成交量大幅下滑

　　数据显示，2011年全市别墅成交2024套，同比下降38.0%，高于整体市场降幅，其中独栋别墅市场萎缩尤其明显，成交套数同比下降53.4%。在“限购”政策的作用之下，多次改善类需求很难释放，这是独栋别墅成交量急速下滑的主要原因。

图3： 2009-2011年别墅市场成交量对比情况

　　2 首次置业、首次改善类需求开始升级，部分购房者更关注三居室及联排产品

　　考虑到短期内“限购”政策难于退出，一部分首次置业、首次改善类购房者开始寻求一步到位产品：

　　首先，部分购房者开始趋向于选择三居室产品。统计数据显示，2011年三居室占比为27.5%，同比上升3.2个百分点，而以往倍受推崇的二居室占比为33.7%，同比下降7.8个百分点。另外，对部分项目的潜在客户需求调研发现，在首付资金允许的前提下，近六成购房者在二居和三居之间选择了后者。

图4：2009-2011年不同套型成交量对比情况

　　其次，虽然独栋别墅市场的低迷，但是以首次改善类需求为主的联排别墅市场依旧保持热销态势。数据显示，联排别墅成交量同比仅仅下降4%，与去年基本持平，今年北京别墅成交套数排名前三的项目——誉天下、远洋傲北、龙湖•蔚澜香醍，主力产品均为联排别墅。

　　三 项目销售：新开项目销售率不高，典型项目平均销售率不足六成

　　伟业我爱我家市场研究院分析表示，虽然一手房市场供应量相对充裕，但是新推项目市场成交情况不理想，多数项目经历三个月以上的时间消化后，销售率不足50%，统计数据显示，截至12月16日为止， 前三季度推盘20个项目总体销售率仅为59%，而四季度新推项目，由于多数认购项目未能签约，目前销售率更低。

　　其中，仅有中国铁建(601186,股吧)长阳国际城、金域华府、首开国风美唐等项目销售率达80%以上，这三个项目销售率较高主要因为销售价格相对较低，且主要面向首次置业需求。

表2：北京市2011年纯新推项目销售情况统计（截止12月16日）

　　四 年度总结：各类需求或观望或被抑制，市场进入前所未有的低迷态势

　　2011年，北京市一手房成交量、成交价格涨幅均创近5年来新低，并从四季度开始各环线房价出现普遍下降。对此，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析表示，

　　1 从需求角度来看，“限购”“限贷”政策的严格执行，严重制约购房需求释放

　　首先，“京十五条”的出台使各类需求或失去购房资格或陷入观望：拥有多套房产的投资需求已被政策排除购房行列；改善性需求多需先卖后买，谨慎入市或者观望；首次置业需求迫于购房资格及对市场预期不明，有效需求也明显减少，其中，精确打击外地购房需求的“限购令”持续作用，原本贡献北京楼市超过1/3总成交量的外地购房需求减少了超过七成。

　　其次，受紧缩货币政策的影响，下半年开始首套房贷款利率普遍上调，部门银行居然按照基准利率1.1倍执行，即便是具备购房资格，迫于后期的还贷压力，更多刚需也开始放弃购房转而观望。

表3：限购前后北京一手住宅成交结构对比

　　2.从供应角度来看，市场预期不明朗，多数企业选择“降价走量”策略

　　陈亮表示，在调控之初市场尚不明朗的大背景下，开发商大多选择谨慎观望，并积极谋思适应市场变化的推盘策略，在4-6月部分开发企业开始试探性推盘；进入9月份之后，市场前景很不乐观，迫于自身资金压力以及年度销售计划的要求，多数企业9月之后选择“降价走量”策略，集中推出部分在建的房源。这样，全年市场供应量保持一定规模，数据显示，2011年一手房新增供应7万套，即便是供应量同比去年有所减少，但依然高于今年成交量。

图5：2011年北京市一手房供应量、成交量变化情况

　　伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析表示，由于“限购”、“限贷”政策严重限制购房需求，即使企业具备推盘动力，新增供应量明显上涨，最终成交量下降在所难免；另外，随着市场相对“供过于求”的积累，一手房存量已达近几年来的高点，市场逐步呈现“买房市场”特征，成交价格也在年底出现下调。

　　五 趋势预判：信贷政策有定向放松的可能，成交量将有所回涨

　　1. 针对刚需的政策可能会有不同程度的微调，尤其是其中的信贷部分

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，中央经济工作会议要求“房价还合理回归”，因此“限购”政策本身还会继续延续，至少在长效机制（例如房产税）形成之前，限购”政策暂时不会取消，但是针对刚性需求，对不尽合理的执行细则可能会有适度微调，例如在纳税年限、纳税条件方面等。

　　中央经济工作会议还要求“加快普通商品住房建设，扩大有效供给”，即需要在保证供应结构合理的前提下，促进中低端市场发展，支持刚性需求的正常释放，而当前首付成数、贷款利率均创历史新高，与未来政策要求相违背，因此，明年针对首次购房者的“限贷”政策门槛将会有所降低。

　　换而言之，从贷款成数、利率、税费、限购尺度等方面给予首次置业、首次改善类人群一定优惠和松绑，不仅不会造成房价的报复性反弹，而且有利于恢复房地产市场的活力，有利于促进房地产市场健康发展。

　　2. 成交量可能回归至2010年水平，明年成交均价趋近于今年四季度水平

　　在以上政策的判断之下：

　　从市场供应方面来看，货币政策维持稳健基调，有限量的信贷资金可能趋向于支持购房者而不是开发商，其理由是：一旦开发企业获得更多的银行放款后，大多企业会放缓推盘速度，并保持一定价格不下调，与房价“合理回归”基调不一致；倘若信贷资金能更多支持首次置业的购房者，开发商也能通过销售回款缓解企业自身资金压力，同时为保障销售速度，企业也会下调价格预期。由此看来，随着信贷政策的逐步落实，更多企业会加快入市进度，明年市场供应量将保持相对高位。

　　从市场需求方面来看，随着房价合理回归，项目的推盘价格将更加接近购房者的预期价格，加上信贷政策可能会有针对性的降低放贷门槛、继续执行优惠利率，这都有利于处于观望之中的、具备资格的置业者购房需求的释放。

　　基于此，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮预计明年一手房成交量将回涨至2010年的水平，即年成交量将达到8万套，成交均价将维持今年四季度的水平。

　　分时间段来看，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示：

　　短期内（明年一季度），由于两会之前，各项政策还未完全定型，市场预期不太明朗，市场供应还将处于试探性释放阶段，而购房需求或被抑制或观望而萎缩，成交量继续保持低位，价格将因成交量较低而呈现波动特征。

　　中长期来看，具体政策一旦确定，市场信心将随之回暖，即便是市场供应暂时难于跟上，由于北京市场库存量已经达到新的高位，随着刚性需求不断释放，成交将快速回涨企稳，价格或在小幅下调后企稳——结合供应、需求发展趋势来看，随着成交回涨，各类档次的供应将大幅释放，以改善需求为主的购房需求也将逐步跟进，以此带动成交量持续回涨。