昌平楼市：苦熬寒冬赌来年

　　■ 冯文东/文

　　获益于城铁轨道交通的运营，北京昌平楼市曾经一直备受开发企业和购房者的关注。万科、保利、金隅、金科、路劲等房地产开发企业也纷纷进驻城铁沿线的昌平新城。

　　《中国建设报•中国住房》记者日前对昌平区域部分在售项目进行实地走访时发现，该区域多项目出现滞销，却并未出现诸如通州、大兴等近郊板块的大幅度促销，是豪赌区域发展的利好，还是继续等待戈多，期待调控政策转向？

　　现状：成交低迷 价格坚挺

　　搜房网的昌平置业调查中，相关数据在一定程度上反映了昌平楼市的刚性需求特征。在参与调查的网友中，“很看好昌平楼市”的占56.4%；回答“看好哪种户型”问题时，选择90平方米以下的占53.3%；在“购房置业中首先考虑因素”问题中，有69.2%的参与者选择了价格。

　　11月26日，金隅•观澜时代3期开盘。据了解，该项目首次拿到预售许可证是在今年7月份，3期开盘价格为每平方米1.8万元，除一次付款打9.5折外，并无太大折扣。

　　当日上午10点整，几个看房团如约而至，百余位购房者给售楼处带来一个小高峰。但看房团撤离后，人流明显减少，截至下午4点，除组织成型的看房团外只有寥寥10位左右的看房者。部分看房者对记者表示，项目定价与其心理预期还有较大差距。截至记者发稿时，在北京市房地产交易管理网显示，金隅观澜时代3期仅有2套签约。

　　在位于昌平区沙河镇的保利罗兰项目，记者了解到，该楼盘于10月21日拿到预售许可证后即开盘预售277套住宅，其中85平米的南向两居室最低售价为每平方米15000左右，南北通透三室则约为每平方米18000元，此外还有一定的面积赠送。据了解，该项目目前已网签90余套，这在昌平楼盘中应该算成绩较好的。

　　金科•廊桥水岸和融创•长滩庭苑均由小高层及花园洋房组成，在昌平区属于高端楼盘。北京市房地产交易管理网显示，两个项目均已取得预售许可证。截至记者发稿的数据显示，10月22日开盘的292套廊桥水岸住宅签约量至今为0；长滩庭苑项目共有248套住宅处于预售状态，签约量仅为86套。

　　日前，记者赶到廊桥水岸，下午五点时的登记信息表明，记者是当日的第12位看房客户。同日下午六点半，在长滩庭苑项目内，记者成为当日的第8位看房者。同毗邻的金科廊桥水岸一样，豪华的售楼处和精致的样板间观者寥寥。

　　表态：不愁卖 不降价

　　金隅观澜时代项目位于昌平区老城东沙河西侧，正是昌平区配合《北京城市总体规划(2004年～2020年)》“大硅谷”战略，确定建设的新城所在地。所以，尽管开盘形势不容乐观，但售楼经理依然表现出了足够的信心。该经理认为，昌平城区内住宅刚性需求明显，价格不需要进行太大的调整。另一位售楼经理则认为，“昌平房价一直在缓慢上涨，没有经历过通州短期内大幅上涨的泡沫化时期。而且楼面价已经很高，加上建安费用，实际上已经没有多少空间可以下降了。”随后他又告诉记者，“领导告诉说房子不愁卖，明年的销售还要看调控政策的变化”。

　　长滩庭苑项目的一位销售部负责人也显示出足够的自信。他告诉记者，长滩庭苑绝不会降价，尽管目前销售情况一般，但在新城规划的利好下，城铁建设及外迁企业入驻等刺激下，昌平楼市将迎来一次暖春。

　　廊桥水岸的销售代表则强调，不会降价促销的原因来自企业内部，因为“高端楼盘凭借价格推盘并不明智，况且金科目前并不缺钱。”

　　总结下来，进驻昌平新城开发企业们在如此市场境况下，依然没有大打降价牌，其自信多来自区位优势和新城规划。多家开发企业表示即使新政不松，但人口的增加和新城的建设使昌平大有潜力可挖，为此纷纷忍痛苦熬冬天。

　　有评论人士认为，入驻昌平的开发企业大多实力雄厚，有能力熬过“冬天”。如融创下半年采取收缩政策后，减缓了拿地速度，负债率有所下降资金压力也有所减小；金科其他区域销售情况良好，今年成功上市资金实力雄厚。而作为国企上市公司，又是国内最大水泥生厂商之一的的金隅集团，房地产业务仅占其总业务的三成，作为投建保障房建设大户和上市公司，其资金方面更无压力。

　　不过该人士也分析，昌平区选择硬挺不降的开发企业或许也是无奈之举，因大多于近两年拿地，楼面价普遍处于高位。以金科廊桥水岸为例，在去年12月16日，该楼盘地块“中关村科技园区昌平园东区三期0303-41-1、0303-41-2”出让时，北京金科以12.38亿元竞得，平均楼面价高达9067.6元/㎡。融创长滩庭苑项目地块也于去年12月份拿地，9.6亿元的最高报价折合楼面地价约为10000元/㎡。高昂的楼面价也使得开发企业降价推盘策略实施乏力。

　　记者在调查时发现，昌平新区诸多基础设施待建，即使距离海淀区最近的“保利罗兰”项目其周边商业配套的缺乏和基础设施的薄弱也属软肋。宣传中着力凸显的上风上水、环境优美远未体现。这些在寒风中坚挺的楼盘，能否如期待的那般等到楼市的全面回暖，还是个未知数。