调价？愿者上钩

　　■ 童亦弟

　　“月底我们就调价。”本月18日，位于北京大兴的某项目销售主管告诉记者，“但不是下调，而是上调，优惠结束。”在当前的市场光景，这样的决定着实让记者感到意外。在竞争激烈的大兴区域，该项目售价本就不低，难道销售状况真的好到要调价？

　　回答不出意料：“如果说销售状况很好，那么一定是在说谎，毕竟现在谁都知道市场已经很冷了，卖得再好的项目也多少会受到冲击。”这位销售主管表示，销售价格与市场冷热有时候并没有太直接的关系，更重要的是靠项目的销售节奏来调整价格。“实际上在今年底冲击业绩的过程结束后，从12月底将过渡到执行2012年度销售计划，因此价格调整也很正常的。公司在北京的项目并不多，仅靠几个项目来撑市场，光靠‘走量’应对调控肯定不行。”

　　销售计划调整显然来自公司高层的授意。在此前和该公司高层接触时，记者获悉该公司完不成全年销售目标几成定局，但“资金并不紧张”且“基本不会选择降价”。记者当即笃定对方是“打官腔”。孰料该言论仅在一周后就得到了印证，不仅没有降价而且选择上调部分项目售价，以“主动式防御”应对市场，博弈的心理战将更进一步。

　　愿者上钩。销售现场，在项目调价的预期下，一位购房者正在草签协议并缴纳了5万元购房意向定金。其交易价格为每平方米15932元，相较之前约2万元单价，优惠幅度已然不小。在亲眼目睹了周边项目老业主不满开发商降价而上演砸盘的闹剧后，购房者相信：再降价很难，自己应该是抄到底了。

　　这位购房者坦言，由于购房，近期极度关注政策走向。虽然总理副总理都表态调控将延续，中央政治局会议、中央经济工作会议等也连续定调2012年的房地产市场调控不动摇，但仍然相信自己的判断，现在出手的时机应该不会错。他相信自己绝非开发商新销售计划的“牺牲品”，但最终让他下决心出手的，还是开发商即将在一周后调高项目售价。

　　在分析最近一些城市的楼市基本成交信息时，记者发现，时值年末，市场上确实出现了一些有趣的变化。首先，进入12月后，长春市商品房成交价格连续两周环比上升，不少项目开始消减优惠幅度；其次，深圳市平均日成交量回到100套左右，出现较为明显的回暖；最后，部分城市银行重申首套房贷的优惠政策，甚至还有为银行和房企牵线的间接“救市”。

　　这些个案虽不足以代表当前市场的总体走势，但也反映出一些地方政府在态度上的微调，也反映出买卖双方心态上的一些变化，双方的选择变得更理性：对一些企业来说，跟风降价可能并不能解决实质问题；而对一些刚需购房者来说，也不愿错过自认为合适的购房契机。

　　现在，购房者对市场的判断明显出现分化，部分购房者坚信中央调控的决心继续等待“抄底”机会，另一些购房人还担心2009年的“报复性反弹”重现，已按捺不住购房冲动。事实上，随着各地房价的回调，以及对刚需购房的政策利好，一些购房者陆续放弃观望。如深圳的商品房成交均价较今年7月已下跌20%，这一调控成果很快就反映在成交量的回升上。

　　总体来讲，调控政策已经得到众多购房者的肯定，但绝不敢轻言取得初步成效。调控不会停摆，博弈仍在继续，但通过去投资化，房价过快上涨的势头总体已得到了遏制，房价正在前往一个令政府、开发商、购房者都可以接受的“合理”的区间。在这样的情况下，部分购房者在肯定了产品价值后，或许会主动出售。换言之，如能满足自住需求，又能在下行预期中接受成交价格，这恐怕也是一种“合理”。不过对投资者而言，还是慎言“抄底”为妙。