房地产界呼唤“乔布斯”

　　■ 李慧忠

　　眼看房价就要下行，部分民众已开始欢呼，但经济增长快速回落好似迎面一盆凉水。近日央行宣布存款准备金率下调0.5%，更像是一粒投向湖心的石子，再次惊扰了购房人本不平静的心湖。

　　房地产调控确实纠结。如果任由房价再次报复性反弹，政府公信力势必荡然无存。同时，房价过快上涨带来社会成本更不容忽视。如果用力过猛致使房价短时间内快速下滑，可能对经济增长造成冲击，更可能对房地产业造成致命打击。如何既保证经济增速又能使房价回归合理水平，考验着执政智慧。

　　当前实施的限购、限贷措施，更多的是一刀切。银监会近日公布的第三季度《中国银行(601988,股吧)业运行报告》称，三季度房地产业新增贷款环比首次出现负增长。监管层并未对市场需求进行有效拆分。应该明确调控的目标，重点在于打击投机。如果所购住宅属于小户型而且是首次购房，应该适当降低首付比例并给予相应的贷款利率优惠；对于投资型需求，如果所购房屋持有时间满足一定期间（如5年以上）同时首付比例较高的情况下，可以适当考虑放宽其购房资格限制；针对投机型需求，如果购房后5年内即出售，可以考虑要求其承担极高的税收成本。

　　2012年，楼市调控政策势必调整，通过疏导自住型需求和适当开放投资型需求来保证经济增长，通过抑制投机型需求来使房价回归合理水平。就地方政府而言，摆在眼前的问题是年初确定的房价调控目标能否完成？而对未达标城市的态度将很大程度上决定了明年地方政府对房地产调控政策的执行力。

　　住宅市场去投资化已经成为一个大趋势，房价下行是大概率事件。明年上半年，房价下行的态势基本成定数；到明年年中，房价上行或者下降取决于两股力量的博弈，即包括进出口、房地产业等对经济增速的下拉力量与宏观调控政策尤其是货币政策对经济的短期推动力量。从区域来看：北京等一线城市的核心区域楼价基本不会有太大的变化；一线城市郊区以及二线城市房价在明年上半年之前继续下行；三线城市房价走势与其是否限购及成交量关系密切。

　　越是在冬天越能体现企业的战斗力，而战斗力又源于企业的创新。成功的房企有其成功的道理，从房地产价值链四大主要环节看：土地环节不论，成功于制造环节的有万科，成就于服务环节的有万达，贯通投资与融资环节的是地产基金。谁能创新出适合的商业模式，就有可能成为中国房地产界的“乔布斯”！

　　（作者系高和资本金融分析师）