保障房大举入市 公平才能保证调控效果

2011-12-16 08:07    作者:   来源:  

  中央经济工作会议在部署明年保障和改善民生工作时强调,要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作,逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。临近年底,各地陆续传来保障性住房大举入市的消息。海南省近日宣布,截至11月底,全省新建各类城镇保障性住房9万套、691.7万平方米,完成年度计划的118.9%。河南省政府也表示,到“十二五”末,全省城镇居民住房保障覆盖面达到20%左右。

  业界人士分析,随着保障性住房从大力建设转为有效供应,一个市场与保障相结合的住房供应体系逐渐形成,整个“十二五”期间,我国要建设3600万套保障性住房,如此大规模的供给量将深刻改变我国房地产业的运行格局,其运营和管理也应逐步规范,以最大限度发挥其保障居住和调控房价的功能。

  明年保障性住房进入入市高峰后,将承接处于观望期的部分购房者的居住需求,其平衡房价、保障居住需求的功能将真正发挥,为房价回调提供空间。当前,楼市调控深入推进,市场已经经历了较长的观望期,成交量持续走低。北京市统计局发布的数据显示,1至11月,北京销售商品房面积1107.8万平方米,同比下降19.5%,降幅继续扩大。而保障房的缓冲作用无疑将提高楼市对调整的承受力,也促使商品房市场有足够的时间和空间来完成调整乃至整体格局的演变。

  业界普遍认为,这轮调控的宗旨是实现各类需求群体住有所居,短期目标是促使房价回调,最终目的是把楼市拉回理性发展轨道。然而,对炒房进行短暂的压制容易,但彻底理顺价格形成机制很难,当前部分城市价格回落更多是通过限购、限贷等行政手段实现,并非市场自发调整的结果。楼市只有通过长时间的动态调整才能达到稳定健康发展的状态。如此一来,保障性住房的保障作用愈发重要,明年坚持房地产调控政策不动摇,如果成交量不能回升,势必有很大部分暂时的居住需求积压在租房市场,公租房和廉租房的作用将得到持续发挥。

  另外,如果商品房市场调控达不到预期效果,尤其是房价没有回到与购房者支付水平对等的价位,那么势必还将有购房者被挤出市场之外,出现新的“夹心层”,保障房建设的压力就会持续增大。为提高楼市调控的有效性和针对性,商品房市场调控应与保障房体系建设同步推进,相互配合,同时还要发挥二手房市场配置资源的作用,把投资者手里大量的空置房转化为市场供应。

  11月,国务院副总理李克强在河北廊坊召开保障房建设现场座谈会时强调,随着确保开工建设目标的实现和陆续建成,要更加重视确保住房建设质量,确保分配公平。保障房建设被视作构建楼市调控长效机制的重要内容,随着调控步入“深水区”,地方政府一方面需加快推进保障房建设,形成供应的规模效应,另一方面要重视保障房的运营和管理,把有限的资源分配到最需要的人群手里,阻断此前配租配售中屡屡出现的寻租现象。

  当前地方政府在保障房分配和管理制度建设中把重点放在资格审核上,建立了较为公开透明的公示制度,但是退出机制和违规成本仍然是保障房管理的一大短板。城镇化过程中,大量农村人口成为城镇居民,加之外来务工人员增多,城市居民构成复杂而且收入多元化,各个层级的收入水平不断动态变化。加强对使用者收入水平的动态监测,发挥好轮换和调剂机制被地方政府越来越重视。

  据悉,河北省近期出台保障性住房准入退出管理办法,规定保障对象家境变化已不符合保障条件的,要在规定期限内腾退,否则需按市场价格缴纳租金或补缴土地收益价款。成都市则作出制度设计,当廉租户条件改善后,可将其转换为公租房,降低补贴标准。

  保障性住房既是有限资源,又是一项实现老百姓住有所居的准公共产品,在楼市调整过程中,这只“看得见的手”能够有效调控住房资源分配,在保障低收入群体和暂时住房困难家庭的居住需求上扮演着重要角色。同时保障房是改善供求关系重要的制度设计,不断入市的保障房将与商品房形成错位竞争,减轻商品房房价调控的压力,也是拉低房价的重要砝码。长远来看,商品房、保障房并行的双轨制住房供应体系形成后,不但能够对各类人群实现梯度保障、全面覆盖,政府对楼市的调控能力也将不断增强。

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