机构：上海仍将吸收大量房地产投资

　　经济观察网 记者 陈哲

　　城市土地学会（Urban Land Institute）及普华永道（PwC）12月7日联合发布的《2012亚太区房地产市场新兴趋势》报告称，上海仍将成为明年第二大最具投资前景城市。

　　这份报告是城市土地学会和普华永道两家公司一同举办并发表的系列市场预测报告之一，其展望亚太区房地产投资和发展的趋势、房地产融资及资本市场、各类物业、大都会地区以及其他房地产事宜。这是在综合了逾360位国际知名房地产专家的意见形成的，当中包括投资者、发展商、房地产公司代表、房款机构、经纪及顾问等。

　　作为拥有中国最大国内生产总值的城市之一，上海持续增长并且吸引机构投资资金。由于高需求和供应短缺，办公物业仍然是关注重点。调查显示，上海的写字楼获得了第二高百分比的“买入”建议。

　　国内的高消费和旅游业的水涨船高，让当地零售市场保持强劲的发展，超过半数的受访者对上海的零售房地产市场给出“买入”建议。对于住宅的态度，受访者对买卖的意见相差无几。而工业用地和酒店部分，更多的投资者建议“持有”而非“买入”。

　　上海的发展潜力排名在亚太区蝉联第二名。受访者表示，上海的强劲增长将继续吸引机构资金投入。

　　报告同时指出，欧美经济问题正压抑亚洲及澳洲的本地经济以至两地房地产市场的投资意欲，这使得受访者对亚太区前景的乐观态度略逊于一年以前。

　　城市土地学会董事及南亚区主席Simon Treacy说：“亚洲市场的投资资金充裕，市场一直关注通胀压力多于需求缺乏。然而，至2011年中，经济形势骤变，全球陷于经济衰退的可能性令市场日益不安。在未来12个月，全球及地区经济及房地产市场的不明朗情况将会显著持续。究竟这是风险还是机遇？其实，两者皆是。由于欧美的债务及政治问题持续不断，全球事态发展难以预测，令亚洲的前景模糊不清。报告建议，现在应该减少承受风险而注重资金周转。”

　　“在中国，政府实施的信贷紧缩政策令房地产开发商十分焦虑。国际投资人也并不期望政府会提前结束或者明显放松紧缩政策，”普华永道合伙人李明说，“虽然住宅交易量大幅下跌，但商用物业市场仍然表现强劲。一线城市甲级办公室的资本回报率被挤低2%至3%，远低于中国一年期的基准借贷利率6.56%。就目前的价格水平而言，是不可能对外国投资者形成吸引力，但国内买盘依然强劲。

　　普华永道合伙人林展霆先生补充道：“中国从来都不是一个依赖固定资本回报率驱动的市场，这一情况由多种原因造成。首先，政府各种限制使得通常注重住宅项目的开发商不断向商业房产项目增加投资。其次，国内保险公司近期开始投资房地产，并准备增加购买。第三个原因是顶级写字楼仍然短缺。人们相信，持续的经济增长将一如既往地推高房地产市场价格。”

　　同样，仲量联行12月2日发布的《全球资本流动》报告显示，2011年第三季度，在全球房地产市场直接交易额的前十大城市中，上海跃居第五，成为全球物业大宗交易最为活跃的城市。

　　普华永道和城市土地学会的报告还预测了重庆和北京明年吸纳投资的预期。

　　报告称，中国一线城市的劳工成本不断上涨，令重庆这个中国内地增长最快的城市得益匪浅，也为零售物业带来机遇。逾半受访者建议“买入”零售物业，但目前该市写字楼发展项目预期在未来五年大幅增加，远超市场的吸纳能力。

　　而虽然北京的经济持续放缓，但报告认为北京的商用物业租赁市场强劲，新项目供应稳定而需求持续不断，租金持续上升。但北京写字楼及酒店物业，报告的受访者主要建议“持有”。

　　报告称，虽然2012年的经济表现预计放缓，在未来五年也将延续平稳趋势，但中国仍然是世界上最大的新兴经济体。在五个最具投资价值的城市中占据三席，可见中国将是一个重要的投资目的地。但是鉴于中央政府对房地产行业中资产泡沫的坚决遏制，对外国投资者来说最大的问题是，他们的资本是否可以入市。