如何破解公共租赁住房融资瓶颈

　　大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设，是党中央、国务院站在促进社会科学和谐发展的战略高度，加快解决中低收入家庭住房困难、着力保障和改善民生采取的重大举措，“十二五”期末，全国保障性住房覆盖面达到20%，五年全国建设3000万套保障性住房。保障性住房建设目标任务是一项不打折扣的政治任务，但保障性住房自身预期现金流与建设资金存在较大缺口，而财政收入的增长规模与区域间的不平衡难以有效弥补资金缺口。因此，如何破解公共租赁住房建设融资瓶颈就成为大家重点关注的问题。

　　以北京为例，今年国家下达的北京地区新开工建设保障性住房指标是20万套（计划投资总额1200亿元），其中公共租赁住房6万套（计划投资210亿元）、经济适用房1万套、限价房3万套、定向安置房10万套。截至10月末，北京市新开工建设各类保障性住房22.41万套，开工率达112.05%，竣工8.27万套，完成投资502.79亿元（完成计划的42%）。其中，公共租赁住房新开工5.61万套，竣工6283套，完成投资54.32亿元。今年国家下达公共租赁住房计划开工套数占比为30%，截至10月末，实际开工率为93.5%，低于各类保障性住房平均开工率18.55个百分点，竣工套数占比只有7.6%，实际完成投资仅占全年计划投资的25.87%，低于各类保障性住房平均水平16个百分点，占各类保障性住房实际完成投资总额的10.8%。由此可见，公共租赁住房投资建设进度滞后于其他类保障性住房，目前尚无银行信贷资金进入，融资瓶颈成为制约建设进度的主要因素。

　　分析个中原因，投融资模式的市场化运作与资金回流的政策性安排不匹配形成资金偿还缺口。

　　从投融资情况看，“十二五”期间，北京地区公共租赁住房计划总投资1000亿元，融资渠道主要包括银行贷款、发行中期票据及企业债、公积金贷款、社保基金等。据北京市保障房建设投资中心估测，2011年总体融资中发行中期票据、公积金贷款、社保基金、银行贷款分别占比为50%、20%、20%、10%。随着以公共租赁住房为重点的保障性住房建设进度的不断推进，2012年银行信贷需求将达70%以上。各种投融资渠道均按市场化原则操作，即在综合考量成本收益水平基础上进行投融资决策。以银行信贷为例，商业银行对公共租赁住房项目信贷审批条件是：资本金充足（不低于20%）、治理结构完善、运作规范、自身经营性收入能够覆盖贷款本息（或缺口部分由本级政府统筹安排还款）、设立交叉违约条款、贷款期限原则上不超过15年、项目建成后一年两次还本付息等。

　　从资金回流情况看，政策规定公共租赁住房只租不售，贷款还款来源主要有财政拨款（每年从土地出让净收益按10%比例计提和住房公积金增值收益中）、公共租赁住房租金收入等。在财政拨款方面，每年按10%计提的北京市土地出让净收益和住房公积金增值收益约40亿元，15年合计为600亿元，在不考虑利息支付和贴补公共租赁房住户情况下，只能覆盖保障性住房投资总预算（5300亿元）的11.32%。在公共租赁住房租金收入方面，以北京市保障住房建设投资中心提供的测算情况为例，建设开发成本6000元/平方米（80%使用银行贷款），租金收入36元/平方米（约为市场平均租金水平45元/平方米的80%），维护成本3元/平方米，贷款利率为5.94%（基准利率下浮10%）为例，需要32年才能完成还本付息，远远超过15年的原则期限。

　　由此可见，由于公共租赁住房建设资金供给的市场化与资金收入回流的政策性安排在资金总量与时间上不匹配，使贷款在规定时间（15年）偿还存在缺口。

　　那么，又应该如何破解公共租赁住房融资瓶颈呢？通过调研，我们发现，可以从几个方面解决这一问题。

　　一是创新融资模式，推行组合融资，形成多元化融资体系。包括公共租赁住房在内的保障性住房建设融资需求巨大，仅靠银行贷款支持，难以为继，适时创新融资模式，采取企业集团委托银行发放委托贷款、引进证券投资基金及融资租赁资金、发行公共租赁住房建设债券、房地产信托投资基金（REITS）等多种融资方式，降低信贷集中度、分散相关风险，减轻财政压力，实现公共租赁住房融资的可持续性。

　　二是对公共租赁住房建设及融资实施优惠政策，降低建设与融资成本。在建设环节，减免土地增值税、城镇土地使用税等主要税负；在经营环节，减免租金营业税；在融资环节，减免银行贷款利息收入和其他融资工具收入的营业税。对支持包括公共租赁住房在内的保障性住房建设的信贷资金不纳入银行信贷规模考核，不计入拨备率、贷存比等监管指标；在经济资本计提方面，采用标准法的，建议根据不同区域的经济发展水平、政府承担的固定资产投资及其他经济建设任务、财政收入水平、债务依存度、债务率、偿债率等，在20%~100%区间内确定相应风险权重，不宜不分地区差别采取统一的风险权重；采用内部评级法的，违约概率和违约损失率确定也应参照上述因素制定。

　　三是积极拓展公共租赁住房配套商业物业收入来源。

　　四是进一步加强公共租赁住房资金管理。对每年建设资金需求总量和时点要根据建设目标、进度做精细化测算，综合考虑融资成本确定有效的融资模式；对资金的使用要实施动态化监测，严防资金被挪用；对区县承建的公共租赁住房存在的还款缺口，统筹安排收购资金偿还。同时，应建立健全租金催收机制和加强公共租赁住房的日常维护管理。