存准率下调地产股翻红 过冬模式难迎暖流？

　　本报记者 陈美

　　今年以来政府调控房地产“坚定不移”，而在央行宣布下调存准率当日，包括潘石屹在内的地产商均在微博上发出“终于……”的感叹！不过，周一在存准率下调首日，地产股却未有动静，反而下跌1.22%。而存准率下调的第二天，与资金链有着紧密联系的地产股昨日上涨，尽管午后有文化传媒股的异军突起，不过300地产指数始终保持红盘。

　　存准率下调

　　对地产业的利好有多大？

　　现在，存准率正式下调后，4000亿的流动性到底对房地产有多大的利好？业内观点形成了鲜明对比。其中，国泰君安证券地产分析师孙建平率先预判宏观货币信贷实际宽松将成定局，信贷额度提升、降准等一致预期将逐渐形成，地产股因其对利率、信贷的敏感性，将明显受益。

　　具体而言，孙建平认为：第一，能缓解开发商的资金压力，目前按揭放款平均拖后接近1个季度的现象会逐渐减少；第二，能促使销售回笼资金的加快，也可使得地产行业的上下游相关产业链的资金链得到缓解；第三，能一定程度降低新开工等可能的大幅下跌趋势，缓解未来市场供求可能的大起大落态势。

　　但事实上，房地产权威构数据研发中心5日发布全国主要城市房地产市场交易周报称，存款准备金率下调对楼市的刺激并不明显，全国楼市继续低迷，上周逾八成城市成交量同比下降。而另一方面，“住建部要求限购到期延续，11城市尚无一表态”。

　　而持有不同观点的另一方齐鲁证券地产分析师丁晨表示：央行降准释放货币宽松信号，行业政策面基本见顶，或给地产股带来短期的交易性机会，但中期机会还需等待基本面好转或行业政策面实质转向，目前这两个条件显然均未达到。他认为：“就地产业基本面而言，当前销量仍低迷，房价下行拐点初显，并由一手房市场蔓延至二手房市场；政策面方面，虽地方有试探性的松动，但行业调控最核心的政策限购限贷仍将持续。”

　　除此之外，爱建证券地产分析师左红英在接受记者采访时也认为，尽管央行释放了4000亿元流动，但在调控不放松的大背景下，不可能指望释放新增的货币能向房地产行业倾斜。“如果地产行业能够普惠式地沾到降存款准备金率的"光"，我们认为已是难得了。因此，下调存款准备金率对房地产行业的影响更多的是对市场心理预期的影响，而实质影响有限。楼市仍在持续调整中，整个行业的调整也仍将持续和深化。”

　　万科启动过冬模式

　　行业洗牌不可避免

　　就在业内争论地产业是否在4000亿元流动性中转变之时，12月6日行业龙头万科发布公告称，11月份实现销售面积73.8万平方米，销售金额82.9亿元，分别比2010年同期减少24%和36%，环比上月减少26%和20%。与此同时，销售均价为11233元，同比下降15%，环比上升9%。值得一提的是，11月万科拿地非常谨慎，其中土地支出仅12.25亿元，支出占比为14.7%，无疑龙头对于政策面不放松的态度依然谨慎。

　　“销售数据转入低迷后，万科已经启动过冬模式。”东兴证券分析师郑闵钢认为，“万科11月数据的下滑，一方面是公司推盘量减少，销售继续疲软；另一方面，11月的同比降幅基本与10月份持平，降幅并未继续扩大，也说明公司在启动过冬模式后销售情况趋于稳定。”

　　对于地产业的未来，中信证券(600030,股吧)地产分析师陈聪认为，2011年11月之前，市场对房价的感官往往是全面松动，但在2011年11月之后，这种全面松动逐渐转变为结构性暴跌。

　　陈聪表示，通过调研可发现，目前在北京东南五环外，杭州全市，以及长三角部分城市，都正在面临房价暴跌的压力，而在其他一些地方，例如北京和深圳的核心区域，市场供求相对平衡，价格下跌空间比较小。“不过，在结构性暴跌下，政策不仅更容易做出反馈，也还将加速行业像正向周期进展。房价下降后，对于拥有全国布局的公司来说，如果可以改变推货结构，这种降价使得价量齐跌对其资产净值和未来业绩的影响得以最小化。但对于单一区域公司而言，则面临业绩和估值的双下降。应该说，未来的房地产业有一轮洗牌。”