观点时评：开发商的资金链不可能有大幅松动

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　　在央行表态货币政策“适度微调”之后，央行11月30日晚间突然宣布，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。三年来央行首次下调存准率，市场将迎来近4000亿的资金释放。而在此之前，央票利率连续三期下降，10月份信贷投放环比大幅上涨20%，资金面紧张局面得以缓解。

　　货币政策“适度微调”，或定向或定量宽松之后，从货币政策对于房地产市场的影响角度而言，会不会对整个市场基本面产生影响？整个政策走向及未来市场预期是什么样的？

　　我们可以从两个方面来分析未来市场走向如何。

　　一方面，整个楼市需求确实存在，只不过是调控政策压抑许久。其实，在当前许多投资者正在持币待购，只要政策稍有松动，房地产市场就会出现报复性反弹。各大房企大幅降价导致购房需求短期内向降价楼盘井喷，导致个案楼盘成交量猛涨的现象就暗示楼市真正的需求所在。

　　另一方面，当前及2012年调控重点仍将控制“价格”过快上涨作为主要目标。从中央政府一致表态调控政策要持续从严执行的角度而言，无论是货币政策，还是具体的房地产行业的调控措施，尽管总体是要促使房地产市场健康稳定发展，但是多次仍然强调将控制“价格”过快上涨作为主要调控的目的。

　　笔者看来，对于商品住宅市场而言，只要“价格”控制得住，其他方面比如市场交易量方面政策有可能会有所放松或出台一些必要的“保量”的措施，而当前各地的成交量未尽人意。

　　因此，货币政策“适度微调”，或定向或定量宽松尽管有助于信贷增长，对房地产市场宏观上来讲是利好消息。但当前存准率的单次下调，从微观层面不一定表现为对开发贷款的松动，也不一定表现为马上会对住房贷款信贷额度的放松。

　　另外，单次的下调其幅度也有限，如果半年内形成连续2-3次持续下调，才有可能使市场流动性宽裕一些，才会影响到房地产行业的开发贷款、住房贷款。而短期内这样的货币政策微调的市场预期还不明确，因此，短期内至明年年初来讲，开发企业资金面的状况难以改观。

　　2012年年初开发商的资金链就不可能有大幅松动，近期市场将是如何走向？整个楼市需求如何尽快释放出来，这需要政策层面与开发企业双方积极配合。具体来讲主要有两方面：

　　第一是继续坚持高速周转的市场策略，在适当时机继续大幅优惠促销，回笼资金。

　　一方面因为资金面的原因，另一方面因为明年年初“小阳春”作为一年开局之关键时刻，开发企业尤其是龙头开发企业还会继续坚持高速周转的市场策略，在适当时机继续大幅优惠促销，回笼资金。

　　第二是当前信贷政策对于首套房置业者过于紧张，应当适度放松对于首套房置业的相关政策。

　　对于未来货币政策“适时微调预调”的方向，笔者认为，当前信贷政策对于首套房置业者过于紧张，2012年更应该倾向于保护以自住刚性需求为主的购房者，强调房产的居住功能，弱化房产的投资功能。具体可以从以下几个方向进行微调：

　　第一、在信贷银行给出更多的房贷额度，并且有适度的贷款利率优惠支持自住刚性需求的首套房置业者；在审批时间周期上进一步缩短审批周期；

　　第二、在首付比例上，各地应统一降低首付比例至2成，改变当前各地首套首付3成个别地区首套房首付比例也在4成以上这样的状态；

　　第三、在交易税费上对于首套房置业者给予更多的减免和优惠，或以各种方式对于人才类首套置业需求给予购房补贴等。

　　张宏伟 观点地产新媒体专栏作者