香港楼市不见起色 年底量升价平

　　香港楼市走向下滑通道，进入11月，开发商推盘速度明显加快，受限购影响的内地购房者成为香港一手住宅的生力军。

　　价格低开

　　11月24日，长江实业新推名城三期“盛世”，首批单位尺价8109港元，较一期12000多港元/尺的售价降低了32.4%。长江实业地产投资有限公司董事郭子威表示，盛世将分阶段推出1536个单位，今年先推400个。

　　11月30日，长实对本报表示，盛世从11月26日开卖，累计销售已近200个单位，平均每户价值900万港元，共套现逾15亿港元。对首批8109港元的单位尺价，长实认为售价合理，不过不排除售价有上调空间。

　　长实之外，信和集团、嘉里建设等开发商近段时间都陆续举行了楼盘推介活动，价格普遍低开，有些甚至与二手市场平行。

　　灏天物业业务经理李先生从事地产中介工作10多年，其介绍，近期九龙塘、香港仔各自新开一个楼盘，市场预期售价在2万港元/尺，结果只开卖1.7万港元/尺、1.9万港元/尺。

　　“相对于9000港元/尺的地皮来说，这个价格开发商是有钱赚的；对购房者而言，低于预期的价格令他们更感兴趣，成交情况不错。”李先生表示，“（到年底这个时候）开发商已经赚够，他们的心理是"把剩下的都卖完也无所谓"。”

　　目前开发商楼盘价格，低层的低于市场预期，高层的价格却维持在较高水平，两者平均起来，开发商让的利其实并不多。

　　锁定内地购房者

　　随着推盘量增加，内地购房者被压抑的需求成为香港开发商挖掘的重点，11月21日，长实在深圳连开10场推介会，并计划12月上旬再次到深圳进行路演。

　　长实名城项目里，前两期购房者中，内地购房者占比10%，三期盛世销售时，内地购房者占比达到30%，预计路演后内地购房者占比会上升至35%。

　　中原地产研究部统计，一手豪宅（价值1200万港元以上）的内地购房者比例由第一季度的34.9%上升至第三季度的49.7%。

　　中原地产研究部联席董事黄良昇表示，这种形势反映内地资金加快流入香港楼市，内地购房资金占香港一手豪宅市场的份额跨逾五成，分量很重。“像奢侈品市场一样，香港豪宅市场也将会高度依赖内地购买力的支持”。

　　除了豪宅，香港中小型一手住宅（价值1200万港元以下）的内地购房者比例，由今年第一季度的18.9%上升至第三季度的36.2%，中原地产透露，这主要是因为中小型住宅新盘包装成豪宅来吸引内地买家。

　　挤压二手市场

　　当前价格看跌，二手房购买者还价幅度很大。据了解，一个二手楼盘开价1亿港元，客人可还价到8500万港元，市场成交金额基本低于银行估价。由于预计需求存在，二手楼盘业主现时宁愿捂盘不售。

　　二手楼对一手楼的成交比例从之前的6：4变成现在的2：8。中原地产研究部数据显示，11月1日至23日，一手私人住宅买卖合约登记录得737宗，总值139.5亿港元，相对10月大幅上升。同期，二手市场暂时录得2491宗，总值121.7亿港元，较10月小幅下跌。

　　为了多找客源，中介几乎什么办法都用上了，“贴街招”（街边小广告）、“担凳仔”（搬椅子坐街边），这些招数在市场好的时候根本看不到。“单纯在办公室里打电话，注定要吃鸭蛋了。”李先生说。

　　香港楼市整体价格下滑，加上按揭贷款成本增加，政府推地等原因，香港楼市变得让人拿捏不定。去年同期特别印花税推出前，每月楼市整体成交量达到1万宗，业绩良好的中介，一个月能收入一两百万，现在却只有5000多宗成交，香港有3万持牌地产中介，简单计算，6个人里只有1个人能够签单。

　　中原地产研究部联席董事黄良昇对本报表示：“每次特首选举的时候也是海外炒家狙击香港最好的时候，目前也已经有很多国际投行都在说香港楼市还要下跌两到三成。”

　　此外，近期香港政府推出多块地皮，地皮价格变得极具吸引力。黄良昇认为，开发商加急推盘的一个原因，是希望套现以更便宜的价格来买地。