地产商资金链好于08年 五折售房难成气候

　　21世纪网讯 近期，北京、上海等一线城市相继出现了部分楼盘五折出售的消息。对此，业内人士认为这只是地产商根据自身情况加紧回流资金的市场手段而已。

　　鉴于今年下半年以来地产新开工率不断下降甚至出现负增长的情况，以及地产商目前资金链要好于2008年，因此未来我国房价降可能不会出现大幅下降的情况。

　　不过大幅下滑可能被排除，但在限购、限贷双重压力下，房价短期小幅下调或将不可避免。

　　限购政策已经开始发挥效用，今年以来我国房屋销售面积增幅快速下滑。

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹介绍说，今年1-8月，四十多个限购城市商品房成交面积增长约4.6%，而非限购城市增长率为17.9%，全国平均水平为13.1%。而1-9月，限购城市的商品房成交面积增长约为﹣1%。而到了今年11月，限购地区与非限购地区房屋销售面积都陷入了停滞状态。“若目前的状态继续延续到年底，预计全国商品房住房成交面积将保持正增长，增速由1-8月的13.1%，下降至8%。而限购地区今年出现负增长已无悬念。”

　　相对限购，限贷对地产商的影响更大。

　　众所周知，地产是一个资金密集型行业，投资量大、投资回收周期较长，因此需要稳定的资金来源。资料显示，目前信贷机构资金来源占整个房地产开发资金链的比重超过50%，达到55%-60%。

　　在限贷背景下，企业50%以上的资金被冻结，这对企业来说可谓致命。事实上，今年市场不时传出地产商的资金链快HOLD不住了的传言，甚至还有地产商因为资金链断裂跳楼以及跑路的消息。

　　在限购加限贷组合拳作用下，地产商日子并不舒坦。但相比2008年，目前地产商的日子还没到糟糕的地步。

　　据秦虹介绍，目前地产商收益和融资能力存在结构性差异。一部分地产商的资金链很好，这并不以企业的大小为标准。一些中小城市的开发商，他们深耕一个城市，由于长期贷不到款，因此项目推进稳健，目前手上有不少现金。另外一部分则并不太乐观。主要是这些企业的融资成本过高，加上此前开发速度激进所致。

　　“总体上看，目前的地产商资金链要好于2008年。”秦虹表示：2008年在保增长的要求下，银行可以对信誉好、实力强的企业给予兼并贷款，但2008年实行的兼并很少，原因是地产商集体缺钱。

　　与之形成对比的是今年1-8月，国内房地产企业公开的股权并购案合计达到了84宗，交易金额突破228.7亿元，已超过2010年全年165.25亿元的规模。由此可见行业的资金状况较好。秦虹表示：与2008年不同的还包括，目前民间资本很丰富，地产商融资渠道多样。

　　新开工项目下降

　　与商品房销售面积一样，住宅投资新开工面积增长率也出现了高开低走的态势。

　　国家信息中心经济预测部主任范剑平表示：今年1-10月份，全国房地产开发投资49923亿元，同比增长31.3%，其中住宅投资35832亿元，增长34.3%。全国商品房销售面积79653万平方米，增长10%，其中住宅销售面积增长9.0%。

　　转折出现在9月。

　　数据显示：今年8月份，我国住宅投资新开工面积同比增长率为32%，9月该数字下滑之8.9%，10月骤降到2.2%，11月住宅新开工面积将呈现负增长局面。这是房改以后没有出现过的境况。

　　知名地产商任志强11月27日在微博称，在某会议上得到的结论是明年增速将继续下滑，但仍会保持8%以上的增长，房地产投资会严重下滑。

　　对此，范剑平认为：房地产新开工面积减少，将导致1-2年内住房供应量下降，这也使得房价在未来大幅下跌的可能性被排除。

　　虽然大跌被排除，但小幅下调却成为了业内人士的共识。

　　范剑平指出，三季度以来，全国多数城市出现了房地产销量萎缩与房价居高不下并存的“新现象”，但目前多数城市商品住宅售价与居民收入相比仍然过高，房价仍有下降空间。

　　秦虹表示：房价已经处于调整阶段，上涨主客观条件已经不存在。

　　秦虹进一步解释道：客观方面，去年信贷增约40%，房地产建设速度加快，目前库存量较高。主观方面，若房价继续上涨，可能会被中央政府要求限购，因此地方政府目前有主动控制房价的想法。

　　对于明年的调控走势，范剑平认为，房地产泡沫风险并未去除，预计坚定不移地搞好房地产调控仍将是明年宏观调控的方向之一。“2012年，将是房地产对经济阵痛影响最大的一年。”

　　秦虹也认为，市场没有形成趋势性一直变化，仅是结构性调整不足支持调控政策的转向。当前的政策仍以巩固调控成果为主。

　　（21世纪网：陆晓辉）