中档房：年内面临小幅“割肉”

　　如果说低端楼盘看重的是价格，那么对于中端产品来说，高品质则是首先需要考量的。就目前来说，提到“中产阶级扎堆”的地方，那非亦庄和望京这一东南、一东北两个片区莫属。不过受到地域的影响，虽说都是“中产阶级的乐土”，但目前的形势却有着一定差别。

　　典型案例

　　“亦庄富人区”近10年品质累积

　　2003年，攒够一定积蓄的王先生与周女士夫妇决定买房，在看过市区多个楼盘之后，他们最终把目标选在亦庄的金地格林小镇。同一年因改善型需求，高女士把目标锁定了亦庄另一个项目卡尔百丽。对于商业开发的新项目而言，他们算是较早进庄的一批，问其根由，房屋品质是第一要素。

　　据周女士介绍，当时他们夫妻二人还在东直门附近工作，“开车从环线插入京津塘高速，转弯直接到亦庄，一路上一个红绿灯都没有，非常畅通。”虽然相比市内路程远了点，但花费的时间却并不多，交通问题解决后，夫妻二人认真琢磨起房子品质与外围环境来。

　　“现在我还清楚地记得决定在这买房时说的一句话既然住远了还不挑个两层的。”本着一步到位的想法，周女士在金地格林小镇找到了自己中意的房源，一套180平米，上下两层的四居。“均价4500元，比市区便宜了一千多不说，房子的品质与格局也非常棒。”因此王先生夫妇将家安在了这里。

　　随后，伴随着越来越多“中产阶级”的入住，亦庄逐渐成为普通市民眼中的“富人区”。直到现在，在亦庄置业的人群中，与王先生夫妇情况大致相同的中产占了一半以上，而另一部分则主要集中在与高女士诉求相同的改善型人群。

　　“我们已步入中年，既然是改善型换房，选在哪就打算在哪扎根了，除了房子，外部环境也很重要。”高女士介绍道，她就是被亦庄的未来规划所打动的，“居舍整齐，人口相对较少，绿化率高，这些外部品质正是我们这个年纪的人在意的。”

　　区域特征

　　主打低密度“宜居”牌

　　北京望京和亦庄区域是因居住而改变的典型区域。随着聚集的人口逐渐增多，两个区域的环境、道路交通以及配套设施都有了很大改观。而良好的交通、环境也进一步促进了这两个房地产市场的升温。

　　从目前亦庄和望京区域销售的住宅类产品来看，类型一般以中高档公寓产品为主，主打低密度住宅，可满足不同阶层的置业需求。其中主要以中产阶级为主，包括演艺界人士、企业管理者、外企职工、律师、医生、记者、外国人等，还有一部分就是在该地区有升级置业需求的购房者。

　　这些人一般具有较高的学历和较强的能力素质，他们对于未来具有高预期值的特点。

　　而精明的开发商也正是看到了这一居住特点，“对症下药”打出了中产人群最关注的“品质宜居”牌。

　　“北京唯一的欧洲小镇”，这是全国房地产经理人联盟常委、万年基业总经理以及亦庄居民黄玺庆对亦庄最直观的描述。他表示，低密度住宅集群、花园洋房、欧式建筑风格，是亦庄与别处最不同的地方，也是亦庄最不可复制的地方。

　　市场综述

　　总体价格稳定 跌幅甚微

　　从今年4月份以来，北京市二手住宅市场交易较为萎靡，成交价格持续保持稳中下调的趋势。然而，望京区域作为朝阳区二手住宅成交热点区域，近几个月来二手住宅成交均价基本保持较为平稳的趋势， 10月份望京区域中高端二手房源均价在26006元/㎡左右，环比9月小幅下降0.33%。

　　目前望京区域新建商品住宅项目较少，且新房均价基本保持在32000-40000元/㎡左右，对于该区域二手住宅交易市场并没有产生较大影响，这也是该区域成交较为平稳的主要原因之一。

　　据了解，望京区域热销楼盘主要集中在该区域性价比较高的中高档居住社区，如融科橄榄城、东湖湾、华彩国际公寓等社区，这些项目相对来说占据了该区域较为优越的位置，社区周边配套相对完备，同时具有较高的社区品质和内部环境，因此吸引了大量改善型客户。

　　而亦庄区域二手房也表现出非凡的“稳定”。10月份二手住宅成交均价为17765元/㎡左右，环比9月降幅为0.8%。其中区域中的标杆小区金地格林小镇因其名牌效应和优质的物业服务与绿化环境，降价幅度较小，半年时间仅下降了2.5%。

　　不过，亦庄区域二手房主要集中的项目多为低密度社区，多为面积较大的花园洋房、别墅等建筑形式，加之交通设施逐渐完善，提升了其作为第一居所的条件，依旧是改善型客户的首选。

　　后市预测

　　年底“割肉” 性价比高适宜出手

　　目前大望京市场处于在售老盘清售、大望京新盘待开的过渡期内，因此业内认为，在市场预期并不乐观的大环境下，不排除老项目年底的清盘优惠力度增加。因此，今年年底、明年年初是中、高端置业的不错选择之一。

　　而对于二手房市场年内的动向，中原地产表示，预计未来几个月望京区域二手房成交均价将维持平稳中微幅下调的趋势。“该区域虽然没有出现大量降价的抛售现象，但业主的心理预期相对有所下降，议价空间加大，加之个别业主降价急卖，都有可能成为拉低该区域二手房成交均价的因素。”

　　对于亦庄，任启鑫指出，作为北京市唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策的开发区，亦庄的交通、教育、市政、医疗、生活等配套设施都还是非常不错的。只是由于2011年多个新盘入市，使得短期内供应过剩，且又逢市场调控，新入市项目的价格又一次次突破预期、创新低，进而也带动其他项目的跟进调价。

　　目前亦庄房价已回调至2010年初2万元/平米左右的水平，且富力、金融街、中信等品牌企业的项目大大提升了楼盘的自身品质和附加价值，性价比较高，购房者可适时出手。

　　与此同时，由于亦庄区域新增项目较多，且很多项目为不受限购政策限制的建筑综合体，势必分流亦庄区域大部分不具购买资格的客户。因此，中原地产认为，亦庄区域二手住宅交易市场受到新房替代效应影响较大，预计年底至明年年初该区域二手住宅成交均价还将进一步下探。

　　文/记者 杨予诺

　　两大中档房集中区域二手房价格走势

　　望京板块

　　小区 建筑年代 主力户型 11月均价（元/㎡） 10月均价（元/㎡） 环比（%）

　　融科橄榄城 2007 75㎡一居，85－120㎡两居，123-170㎡三居，200㎡以上四居 33363 33773 -1.21

　　季景沁园 2007 70-260㎡二，三居为主 29343 29402 -0.2

　　华彩国际公寓 2008 63㎡一居，101-104㎡二居，125㎡三居 33377 34280 -2.63

　　东湖湾 2007 二居90-130㎡，三居150-180㎡ 34841 35124 -0.81

　　银领国际2003 63㎡一居，70-90㎡二居，100-110㎡三居 23779 24394 -2.52

　　亦庄板块

　　小区 建筑年代 主力户型 11月均价（元/㎡） 10月均价（元/㎡） 环比（%）

　　林肯公园2010 96-260㎡ 18110 18694 -3.12

　　金地格林小镇 2005 90－110㎡两居和140㎡三居 23355 23825 -1.97

　　赢海庄园 2005 220-550㎡ 18841 18952 -0.59

　　荣京丽都 2006 34-70㎡小户型 16881 16974 -0.55

　　卡尔生活馆 2004 137㎡三居 21160 21598 -2.03

　　中原地产提供