高档房:稀缺带动“逆市”上扬

2011-11-24 14:49    作者:   来源:  

  动辄四五万一平米的高档二手房本是楼市动荡中最易出现价格波动的一个环节,稍有风吹草动或利空消息,房主马上降价。但是今年,北京豪宅市场在经历大风大浪后却表现得极其稳定。

  对于这一现象,业内人士分析称,楼市限购政策虽然遏制了部分以小换大的改善型需求,但对于手中资金雄厚的购房者来说,全款买房成为规避贷款难的巨大优势,而这一客户群恰恰成为高档住宅的主要支撑。21世纪不动产数据显示,今年房价全面下跌的背景下,部分豪宅项目的价格比去年同期涨幅达到10%。

  典型案例 棕榈泉公寓 惊现上亿二手房

  北京的高档二手房要看朝阳公园,朝阳公园的豪宅就看棕榈泉。这个七八年前建成的高端项目至今仍是北京楼市的风向标。

  记者在二手房交易平台安居客上看到,棕榈泉一套复式楼王竟然叫卖到9000万,如果加上各种交易税费和中介费,买家最少也得准备近亿元的资金,而该套房子总面积为890平米,单价超过10万一平米。

  这是什么概念?相当于在长安街靠近天安门的地方购买一套精装修的新房,相当于站在楼顶能看见故宫,每天都能听到电报大楼的钟声。而在东四环位置,这样的房子显然已经相当贵了。

  贵的不止这一套,棕榈泉的大户型全线飘红,200平米以上的房子单价多在五六万,有的甚至高达七万元,几乎每套房子总价都在千万以上。而纵观其总体价格走势,今年下半年就没有降过。

  市场综述

  部分豪宅项目

  年涨幅超10%

  今年限购以来,北京典型高端楼盘从1月的月成交81套回落至10月份的29套,跌幅达64%。而1-10月成交价格平均上涨了2.5%,充分显示了品质高端楼盘在调控逆市中的保值抗跌能力。

  房价坚挺的高端楼盘通常具备三类明显特征,分别是宜居环境、品牌优势和区域稀缺优势。其中海淀的宜居区域万柳和蓝靛厂区域由于外部环境舒适,今年以来涨幅明显,如万柳的康桥水郡涨11%,而蓝靛厂区域的观山园和晴雪园涨幅也超过5%。具备品牌和收藏价值的棕榈泉和CBD的银泰中心涨幅亦超10%。

  另一明显抗跌高端区域为金融街,由于该区域为高收入人群密集地,而且住宅项目稀缺,因此该区域的中海凯旋逆市上涨10%,成交价格达到75000每平米。

  此外,位于双井的富力城也算得上是豪宅项目,虽然2008年时其均价跌到了三万以下,但今年一年,其价格竟从年初的3.5万涨到了4万,加上地王富力十号开盘助力,富力城的二手房价格近几个月相当坚挺。

  稀缺位置是豪宅坚挺主要原因

  据统计,今年以来,每月新开盘的楼盘有7成都位于五环外,房子郊区化已经是未来的趋势,在这种情况下,位于核心地段的高档豪宅自然成了稀缺的资源。

  想要在靠近国贸附近买套房子,可选的楼盘也就只有华茂公寓,要说再往南一点,也就剩个富力城。而手中资金雄厚的有钱人买房求保值自然也看不上老旧的90年代小区。所以只有集中在这少数的几个楼盘中。

  专家分析

  “有钱没处花” 购豪宅来保值

  此外,今年股市不景气,普通住宅市场也不看好,财富人群自然要将钱袋子抛给升值空间大的豪宅。

  据亚豪机构副总高姗分析,经济危机后2009 年及2010年上半年,政府出台的多项房地产鼓励政策有效刺激了楼市量价的上扬,2009年房地产市值翻番,超过了10 万亿,并成为那些购买大量房产的私人财富实现快速增长的主要推动力,2011年公寓豪宅的标准也跃至了4万元/平米。

  而国内的高通胀、紧银根,以及城市公寓豪宅资源的稀缺性和不可复制性,都令豪宅具备了像黄金一样的硬通货职能属性。公寓豪宅投资的长期向好,价格的岿然坚挺,以及以往历次楼市调控下豪宅市场的不俗表现,都是支撑豪宅价格将稳中有升的重要支柱。

  卖一套少一套 明年稳中有升

  2010-2011两年,北京仅出让了两块位于四环以内的住宅性质用地,分别是2010年3月出让的海淀区东升乡蓟门桥北地块和2011年4月出让的丰台区成寿寺地块,由此可预计,2012年北京有可能上市的具备真正的豪宅地段优势的项目只有两个。

  这个现实一方面会促使这两个上市项目因其地理位置的稀缺性和高地价而以高价开盘,另一方面也会因为豪宅的后续供应乏力,而使部分存量豪宅项目提高售价。

  专家认为,豪宅市场的供给和需求一直相对稳定,因而导致了价格的平稳。

  特别是在国内经济发展增速减缓,一些投资渠道的风险开始有所增加,投资实业不仅操心费力,而且收益水平相对较低。而其他包括股市、贵金属、艺术品等投资渠道则需要专业的投资眼光,且存在流通变现差的劣势。因而豪宅成为了国内财富阶层资产保值增值的首选途径。

  预计明年豪宅市场依然会保持平稳销售状态,同时随着城市豪宅卖一套少一套,稀缺程度的加大,豪宅市场的整体价格还会保持稳中有升。

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