中金公司：2012房地产行业难有大调整

　　2012年宏观经济走势不支持行业大调整

　　政策逆向调控有手段

　　目标：平稳房价为目的，随着房价调整，政策将放松；

　　方式：渐进式放松，预计放松；

　　步骤如下：信贷定向宽松→下调存款准备金率→地方政策微调取消限价→下调利率→取消限购/限贷；

　　时点：预计2012年初逐步开始。

　　信贷支撑下销售额难有大幅下滑

　　预计2012年新增信贷7.7万亿，与2011年持平；按揭贷款占比13%，与往年持平；测算显示按揭贷款支持下住宅销售额难有大幅下滑。

　　行业基本面有支撑

　　1997年至2012年（预计）累计销售面积83亿平米，累计竣工面积79亿平米。1997年以来平均房地产销售面积增速18%，同期经济增速11%，M2 增速15%，可支配收入增速9%，房价增速6%。

　　供需扭转，房价调整，底部在年中

　　潜在供给增速2012年上半年维持高位；预计房价同比增速于2011年底出现负增长，并持续下探至2012年年中；一二线城市2012年年中房价相比2011年5月时的高点有望下降15%。

　　房地产公司面临大挑战

　　开发商剩者为王，难关在上半年

　　政策作用强：开发商所在城市受政策影响更明显，库存上行速度快

　　区域差异大：1/2线市场为主的开发商面临价格下调压力大，3/4线开发商面临成交量下滑压力大

　　战略选择难：拿地&等待？住宅&商业？纵深3/4线&回归1/2线？高利润&高周转

　　剩者为王：开发商减少投资和拿地；回款好、负债少、布局好的开发商将称雄

　　开发商资金面好于08年易生存，难发展

　　公司分化加大销售有好有坏、盈利增速有高有低、负债率有好有差

　　中金公司：房地产行业2012年策略寒冬已来临，春天会远吗？