《昆明市物业管理办法》昨听证 民生热点引发代

　　昨日，昆明市住房和城乡建设局举行《昆明市物业管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）听证会。参加听证会的16位代表，他们中有业主、物业管理者、开发商、律师、公务员等，分别从学术专长、自身立场等方面对办法草案提出意见和建议。

　　据悉，《办法》根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，从新建物业与前期物业管理、业主大会和业主委员会、物业管理服务、物业的使用和维护等方面，对昆明市的物业管理活动进行规范。

　　而对于代表们提出的意见和建议，昆明市住房和城乡建设局房地产业处副处长杨德桥表示，他们将根据意见进一步讨论并修改。

　　草案看点

　　明确物业管理监督方

　　据悉，《办法》中明确了昆明市住房和城乡建设行政主管部门（以下简称“昆明市住建行政主管部门”）负责全市物业管理活动的监督管理工作；各县（市）区（含各开发、旅游度假区）住房和城乡建设行政主管部门按照职责负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

　　同时，《办法》中指出，昆明市各街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。并且，鼓励物业服务企业加入昆明市物业管理行业协会，建立行业服务、协调、激励和惩戒等机制，促进物业管理行业科学、规范、和谐发展。

　　物业服务用房业主共有

　　《办法》第十条规定：新建物业，开发建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房，物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。配置物业服务用房按照国家有关居住及规划涉及规范的要求执行；没有规定的，配置物业服务用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的2%，并不少于80平方米，业主委员会议事活动用房建筑面积不少于20平方米。

　　并且，《办法》中明确，物业服务用房属于全体业主共有，专用于物业管理服务工作。

　　配套设施不得改变使用性质

　　《办法》第六十条规定，物业交付使用后，业主、物业使用人应当按照房屋权属登记用途使用物业。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主书面同意，并依法经相关行政主管部门审批。

　　物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，在遵守相关规定的情况下，经业主大会及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。

　　同时《办法》还明确了规划用途为住宅的住宅楼底层和住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐等经营场所；属于业主共有的通道、楼梯、屋面、露台等，禁止任何单位、个人占有、处分或者改做他用。

　　此外，利用共有部分进行经营的，应当符合法律、法规、规章和管理规约的规定，并征得相关业主和业主大会的同意。

　　讨论热点

　　空置房物管费能否打折？

　　《办法》第十五条规定：房屋交付使用前（含当月）所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用，由业主承担。

　　同时，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付；业主收到书面交付通知期满后，1个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。

　　对此，云南真宇律师事务所律师段涛建议，对空置房的物业管理收费在本办法中予以明确，并建议可以按标准物业费的50%收取。同时，他也建议，物业的交付应根据房地产方面相关法律进行规范，办理相关的交房手续。?ā??6?6hizichuan

　　谁来牵头筹备业主大会？

　　根据《办法》第二十四条，符合成立业主大会的物业管理区域，由该物业管理区域内业主总人数20%以上的业主联名向街道办事处（乡镇人民政府）提出设立业主大会的书面申请。街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到成立业主大会书面申请后，60日内组织业主成立业主大会筹备组（以下简称“筹备组”），筹备召开首次业主大会会议。同时，第二十五条规定，筹备组由业主和街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会、派出所、开发建设单位派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的一半。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）派员担任。

　　就此，云南佳园物业管理有限公司总经理龙云生认为，对于业主委员会成立的牵头方建议在本办法中予以明确，有效引导相关工作的展开。同样，云南春城财富置业有限公司发展部经理刘婷婷也建议，明确成立业主大会的“牵头方”，并明确政府介入小区物管管理的程度。

　　小区车位如何分配使用？

　　《办法》第六十四条规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当以出售、出租等方式有年限分给本物业区域内业主。在满足业主需要后，开发建设单位将车位、车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，租赁合同期限最长不得超过6个月。

　　同时，利用物业管理区域内的道路或者属于业主共有的其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，开发建设单位不得出售、附赠或者出租。

　　而利用物业管理区域内的道路或者其他场地设置车位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定或者由业主共同决定。

　　“此提案解决了一些核心问题，有些是亮点，例如目前在管理停车的时候，物业有一些不到位的措施，《办法》就应当为业主维权。”就此，云南真宇律师事务所律师段涛认为物业管理费用、停车位的监督管理和使用，希望《办法》中给予明确。

　　各方声音

　　物业应推广垃圾分类

　　“《办法》中缺乏关于环境卫生保洁、垃圾清运的相关内容。”五华区环境卫生管理处处长陈伟在听证会上表示，从环保部门来说，环境卫生保洁、垃圾清运工作是物业服务公司的硬性工作。建议年检时，物业公司应提供与环保部门签订的相关环保合同，物业公司进驻小区时，加收一部分保证金。同时，他还建议物业公司承担组织推广垃圾分类的环境保护责任。

　　开放相关档案供业主查询

　　“从档案管理来讲，业主、业主委员会、物管公司产生纠纷或矛盾时，需要查询个人信息，由于业主委员会、物业公司不具备查询主体资格，建议在各方产生纠纷时，相关主管部门应协助业主委员会或物管公司查询。”昆明市房屋交易产权管理处档案科科长段红涛表示。

　　逾期不缴费应缴违约金

　　“缴纳物管费，如果有一家业主拖着不缴，就会损坏全体业主的权益。” 云南电信网信物业管理有限公司副总经理牛富民表示，《办法》中，除了明确业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳外，建议增加对逾期不缴纳物管费的业主，物业公司有权追缴欠费并追缴每日5‰的违约金。（曹婕 孟洁）