北京中端需求回暖 京基鹭府罕推“3+2”别墅

　　罕见英式都铎风格，总价在1200-1500万之间，以联排和双拼别墅为主

　　理财周报地产实验室研究员 夏妍/文

　　“金九银十”的传统旺季并没有让开发商松一口气，由于购房者手中的“房票”不断减少，年底不断逼近，开发商的压力逐渐增加。从10月1日起，重庆对主城区内符合要求的存量独栋商品住宅征收个人住房房产税，征收对象包括独栋商品住宅，新购高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。重庆因此成为国内首个对存量住房开征个人住房房产税的城市，并且此措施也可能推广到全国，届时高价别墅的持有成本将大大增加，别墅市场将面临产品市场分化。

　　值得注意的是，在金九银十的逆市回暖中，全程领跑的奥北别墅区新老项目表现突出，新项目中最吸引人的莫过于“海鶄落湿地”的京基鹭府，而远洋·傲北、万通天竺新新家园等项目一直保持旺盛的销售势头。

　　奥北区别墅成领头羊

　　由于金九的颓势，别墅银十市场的回暖显得格外珍贵，全程领跑的奥北别墅区更是火爆，传统区域优势使这里的项目普遍获得热销。

　　据北京房地产交易网统计数据显示，2011年1-10月北京别墅市场的成交主力集中在了亚奥京北别墅区，其总成交面积为126492平方米，占北京别墅市场总体成交量的近四分之一，远远领先于其他别墅区，成为1-10月别墅市场的领头羊。

　　相关专家分析认为，奥北别墅区作为传统别墅区位置上风上水，其区域价值自然毋庸置疑，而随着近年来区域内批复的别墅用地不断减少，在售项目的绝对数量也不断减少。如新开盘的京基鹭府只供应194席，其英式都铎建筑风格和园林景观在目前的别墅市场上都十分稀缺。作为奥北区域内最邻近北五环的别墅群，除了占据1600亩海鶄落湿地公园的自然景观资源外，还紧邻规划中的10平方公里未来科技城和不堵车的京承高速，是奥北别墅里的城市别墅范本。

　　除区域优势之外，产品类型符合市场需求也是奥北别墅区域持续走强的一个重要原因。作为近几年发展迅速的奥北别墅区，老别墅项目户型设计、空间尺度逐渐落后，此类别墅开始为自己的别墅置业寻求升级。

　　如奥北区域的传统项目金科王府，即将推出自己的后期项目金科西府，据项目营销人员介绍，后期将有部分叠拼别墅上市，户型追求最大化采光和景观视野，建筑形式为法式宫殿风格，配以精心雕琢的社区法式宫廷园林，这更符合当今别墅置业者的生活习惯。

　　在众多风格独特、品质优良别墅项目聚集的小汤山区域，新的别墅项目上市更引起购房人关注的重点。

　　以近期入市的京基鹭府为例，以宽适尺度的410-520平方米联排和双拼别墅为主，地上三层、地下两层的户型空间，堪比独栋的空间设计，让许多本打算购买独栋的客户驻足鹭府项目。总价在1200-1500万的合理价格区间，得到了许多别墅改善性客户的追捧。

　　南派房企以精耕细作著称，在京成功落地的南派企业如星河湾、龙湖、金科等南派企业以其精细的做工，严谨的工程质量赢得良好的市场口碑。第一次进京发展的深圳京基地产在京首推的项目京基鹭府，就是在创新精神下兼顾客户市场需求，打造了北京罕见的英式都铎风格建筑，独创的3+2别墅空间，地面三层、地下两层，完全达到了独栋别墅的空间感受。同时保证地面完全人车分流，既安全、降噪、少尘，同时又将最大的园林面积还给了鹭府业主。

　　“一方面，北京市的限购政策将大批的投资客群挡在了市场之外，使得他们被动退出市场；另一方面，近期房产税的传言使得客户在购入别墅产品时更加谨慎，小户型、低总价的别墅投资不断减少，自住改善型的购买所占比重不断增加。但是又考虑到房产税一方面可能会从拥有房屋数量上进行征收，也可能会以房屋价值作为衡量标准，因此高总价别墅成交开始有下滑趋势，而中高端别墅正在不断走强。”业内人士表示。

　　10大别墅入市

　　面对10月别墅市场珍贵的回暖期，开发商一方面积极推出新品，另一方面在价格上出现了一定幅度的下调，开始以价换量。据伟业我爱我家(博客,微博)的统计数据显示，进入10月由于北京别墅市场开始出现了一些降价项目，进而换取了交易量的大幅上涨。

　　统计数据显示， 今年10月北京别墅市场共成交334套， 成交面积12.76万平方米，成交金额29.45亿元，环比9月全面翻番，达到今年以来的最高水平；但同时成交均价也创下今年最低。

　　此外，相关数据也显示，10月入市的别墅项目有10个，其中京基鹭府与中海尚湖世家、远洋LAVIE为首次入市的纯新盘项目。

　　对于后市的销售，21世纪不动产分析师表示，手握购房资格的人更倾向于“优中选精”，尤其是用地稀缺的别墅。