“只要拿地 其余都能商量”

　　本报记者 董映颉 北京报道

　　11月8日，北京房山一幅地块又一次低价成交，这似乎坐实了北京市将土地出让价格下调的传言。与此同时，近期多次对土地市场推地计划的调整，也多少泄露了政府部门急于推地的焦虑心态。

　　据《华夏时报》记者了解，为缓解土地市场成交低迷以及土地收益下降态势，北京市土地部门近期多次召集开发商进行土地推介，并采取下调价格、下调土地竞买金比例、放宽付款进度、减少配建保障房面积等优惠政策“鼓励”开发商拿地。

　　与开发商先定价再拍

　　“从10月底到现在，我们去国土局已经开过三次会了，主要内容还是土地推介。”北京市一知名房企负责前期投资的高层管理人士告诉记者，“11月份土储中心新推一批地块，希望我们都能积极一点。”

　　事实上，楼市调控的胶着状态与土地市场的惨淡确实让政府部门有点“头疼”。尽管从今年6月份开始，北京市土储中心就不断地组织土地推介会、调整推地计划，但效果却并不明显。

　　数据显示，今年1~10月，北京市土地市场共成交经营性用地98宗，面积868公顷，相当于去年同期的86.8%，仅完成了全年计划1770公顷的49%。尽管从827亿元的成交额来看，与去年差距并不大，相当于去年同期的98.5%，但政府土地收益只有372亿元，仅相当于去年同期的73.1%。

　　“土地部门的意思其实已经比较明确了，只要开发商拿地，其余的都可以商量。”这位房企高管向记者透露，从今年下半年开始，土地部门每次推出地块之前，都会召集开发商开至少一次沟通会，之后再与有意向的企业“商量”价格。

　　“现在市场出现不少底价成交的地块，其实这大部分都是政府部门与开发商事先商量好的价格。”该房企高管坦承。

　　在这样的市场环境下，北京土地市场的楼面价格已经开始出现了下降的实例。

　　11月8日，房山区良乡一居住金融用地低价出让。这一地块起始价5.58亿元，最终成交价5.64亿元，溢价率仅1.1%，折合楼面价4250元/平米。而在今年9月21日成交的同区位居住地块，起拍价就达到了楼面价4927元/平米，最终成交的楼面价更是高达7343元/平米。相比之下，11月8日出让的良乡地块成交价下降了42%，和去年相比降幅过半。

　　而本报记者也从北京市土地储备中心一位知情人士处了解到，北京市目前也已经在考虑，如果市场过于冷清，将降低土地出让价格。“如果照现在这样的市场情况来看，年底预计某些区位的土地价格还会有所调整。”这位知情人士表示，“调整幅度估计不会特别大，在10%左右。”

　　部分地块尝试降竞买保证金

　　或许，对于北京市土地部门来说，要想改善这样的市场状况不外乎加速推地与降低拿地门槛两种方法。

　　而近期，仅从土储中心网站上大量的土地出让计划更新上就可以感受到，北京市土地部门在住宅供应上明显加速。北京市土地整理储备中心近日分两批挂出14宗经营性用地出让的公告中，除一宗金融用地招标出让外，其他均为挂牌出让。而其中，带有居住性质的地块为10宗。

　　“13块挂牌地块的起始价总和为122亿元，应该是今年内最大一批土地出让了。”中原地产研究部总监张大伟表示，因为近期土地成交一般都为底价成交，因此总额超过200亿元的可能性不大。

　　而根据竞价起始价计算，此次挂牌出让的中关村科技园昌平区东区两幅地块起始楼面价分别为5185元/平米和4156元/平米，与去年12月份同区域地块起始价6200元/平米相比，下调了16%-33%。

　　除了下调价格加速推地之外，北京市将酝酿调整土地出让政策的消息虽然没有正式公布，却已经不胫而走。

　　据记者了解，北京市国土局正在讨论的调整方案涵盖的内容覆盖了土地交易的各个环节，如下调土地竞买保证金，其中住宅用地降至20%，商用地控制在10%至15%。此外还有，放宽付款进度、减少出让地块保障性住房配建面积、分割地块上市等。

　　“政策方面，主要是将设立拿地鼓励措施，促进开发商拿地。”上述土储中心知情人士表示，“有一些政策已经在实行了，而降低竞买保证金这一项现在还在论证，近期也将会在某些地块上体现出来。”

　　“这只是一部分‘公开’的鼓励措施。”上述房企前期投资部高管表示，“事实上，政府部门对拿地企业还会有私下谈妥的如政府津贴等附加优惠条件。”

　　开发商

　　以房价降15%计算拿地价

　　伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院院长陈亮分析，由于供地计划的压力，11月、12月北京的土地市场将有大量地块推出，开发商也将拥有更大的选择空间，土地成交放量可以预期。但对于开发商来说，这样的利好政策与惨淡的市场相比，似乎有些“微不足道”。

　　对此，记者采访了北京当地房企的前期投资部负责人，他们表示对北京市即将出台的鼓励措施“并没有特别兴奋，未来还会采取审慎、保守的拿地策略”。

　　事实上，北京市国土局的鼓励政策是否会对开发商起作用，业内各方态度并不一致。虽然持续的调控让众多开发商资金紧缺，但从9月份以来，万科、保利等大型实力派房企在土地市场仍然大显身手，有所斩获。

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，大型实力派房企实际上早在调控进入深层阶段之后，就已经制定了在土地市场的拿地策略。而中小开发商受资金紧张的限制，即使有优惠政策，也不一定有机会参与到年底之前土地市场的竞争中去。

　　“现在市场行情不好，我们的拿地策略主要是以房价下降15%为前提来制定拿地价格，因此对风险的评估会更严格谨慎。”北京中海地产拿地负责人告诉记者。

　　“对于我们开发商而言，目前关注更多的是楼市调控政策的收放，这才是影响开发商投资信心的关键问题。”上述中海拿地负责人表示。