调控终止“蛇吞象”

　　张东林

　　房地产业快速发展的“黄金十年”曾经演绎过无数个“蛇吞象”的成功故事，而这些成功的案例，反过来又促成更多的投资者“前赴后继”，成为房地产开发大军中的一员。

　　不过，在坚强的楼市调控政策下，这些以往看似轻而易举的“成功”，开始变得不那么容易了。

　　最近一周，房地产开发行业“以小博大”失败的苦果逐渐呈现在公众面前。

　　上海证大置业耗资92.2亿元获取的“外滩地王”捂在手中一年多后，不得不出手转让。而就在几个月前，他们还曾公开回应外界质疑，声称将在今年年底之前顺利开工。

　　自拿地之后就不断收获非议之声的北京蓟门桥地块，最近也再次传出被转让的消息。据业内人士透露，该地块将由中国兵器集团易手保利集团，以完成拖延近两年的开发建设。

　　天津星耀五洲项目则是又一个被广泛关注的个案。这个当年的天津“地王”项目，由一家来自昆明的“黑马”开发商获取，其背后的支持者却是财大气粗的中信信托。如今，随着市场行情整体式微，主要靠销售回款支撑项目运作的开发商已陷入无力偿还信托本息的尴尬境地。最新消息称，中信信托、华能贵诚信托、华融国际信托三家信托公司已经在对天津星耀的债务进行重组。

　　尽管这只是一些个案，但却极具代表性。剖析个案产生的深层次原因及所带来的问题，将有助于实现本轮调控的真正目的。

　　一是土地出让监管制度。“蛇吞象”的企业为何会层出不穷？出让宗地大小如何控制？交纳土地竞拍保证金是否能够代表企业真正的实力？全部土地出让金究竟按怎样的节奏收取？逾期未开发土地或无实力开发土地是由国土部门回收还是允许企业自由转让？针对以上问题，相关制度似乎已经基本健全，但缺乏的是严格执行。

　　二是行业准入门槛设定与管理。房地产开发要不要设门槛早已不是问题，但现行的问题是门槛究竟设多高，在现实管理中是否得到认真落实，能否起到有效作用？当严厉调控下的商品房市场出现“供需基本平衡”甚至“供大于求”的新变化时，被诟病多年的商品房预售制度目前是否面临最佳的“取消窗口”？更为重要的是，政策制定者需要考虑的是行业利益还是全民利益，政策是否已被某些利益集团所挟持？

　　三是资金的转移与投放。一定时期内，大量资金争相涌入房地产市场，制造了虚高的市场繁荣景象，相对较高的获利也使房地产开发领域成为令人瞩目的“吸金区”。如今市场一旦发生变化，资本退场带来的伤害影响的并不仅仅是所投资的企业及项目。因此，国家金融、信贷、融资政策的及时调整，对金融及其衍生品行业的严格监管更凸显其重要性。

　　总之，透过这些市场现象，我们其实更关注的是房地产行业的健康稳定发展。如何把握本轮房地产宏观调控显效带来的良性契机，整肃、构建完全市场经济条件下的中国房地产业，才是本轮调控的要义。而调控的终极目标，或许正是为了满足全体国民对房地产行业制度重构的期待。