南宁楼市降价潮若隐若现 下一站抄底？

　　2011年已接近尾声，这一年的调控政策一波接一波，在限购、限涨、限价、限贷强压下，市场经历了滞销潮、涨租潮、观望潮、退房潮的轮番围攻，楼市降价已经成为业内的一致共识，但降多少、何时抄底仍要看市场的具体反应。

　　1　入冬与否，数字说话

　　小编插话：据南宁市住房保障和房产管理局网相关数据显示，10月南宁商品房成交量3073套，环比下降30%，同比下降40%。至此，“金九银十”宣告化冰，南宁楼市交易正式“入冬”。

　　我们先来看几组南宁楼市销售和价格数据。

　　2011年10月，10月南宁商品房成交3073套，环比上月下降了30%，同比去年下降了40%，成交量大幅下跌。很多开发商都面临非常大的销售压力。

　　南宁某网数据监控中心的数据也显示：“金九银十”南宁实际开盘楼盘33个，同比上涨10%，较7月、8月上涨83.33%；商品房成交同比下降15.8%，较7、8月份下降6.4%；商品房成交面积同比下降28.94%，较7月、8月下降21.97%。此外，10月南宁开盘楼盘数量14个，较9月下降26.32%，同比去年持平，11月预计17个楼盘竞开抢年关。

　　另据其400楼盘电话来电统计，10月1日至10月31日期间，南宁楼市来电量出现了负增长，较9月份环比下跌22.15%。其中青秀区以32%的来电占比位列各区之首，西乡塘区、兴宁区则分别以25%和20%的来电占比紧随其后。

　　广西辉煌地产发布上周楼市观察报告显示，“银十”惨淡收场，本周住宅市场仅2个项目推出新品放量，同时有2个项目对新品做出预约动作，市场整体活跃度有所下行，更多项目为消化前期余货或拉长新品的预约时限以备战年末推售。

　　10月中旬开始南宁多家银行出现首套房贷利率上浮现象，抽走了开发商的最后一根救命稻草，使得南宁楼市急转直下。不论购房者，还是开发商都在观望，楼市观望情绪空前高涨。南宁楼市，萎靡不振已成不争的事实。

　　2　假摔真降，莫衷一是

　　小编插话：最高优惠号称30万元/套，其具体售价一直未出，而优惠12万元/套，前提是总价几百万元/套，优惠、打折不过是个幌子，市场如此惨淡，房价却并未真降。

　　正如大家预料的，南宁“银十”惨淡收场，开发商销售压力空前加大，纷纷采取降价、优惠促销的销售策略。如：荣和大地年末送宝马，龙光水悦龙湾优惠15万元，云星·钱隆江南最高优惠30万元/套；振业·青秀山1号首次置业送8万元置业基金，改善换房赠送10-12万元；江宇世纪城的青年才俊置业计划，可享受高达5万元购房优惠等红日山湖巨惠12万元/套，凯悦国际最高优惠8.8万元；蓝山上城送车位……

　　一套房优惠几万元甚至几十万元，很多人据此认为，南宁楼市真的开始步入下行通道。但是，大家并没有看到以上楼盘的实际售价和一套房的总价。比如优惠总额最大的一楼盘，最高优惠号称30万元/套，但其售价到现在都没有出来。而优惠12万元/套的那个楼盘，多数人并不知晓，其销售单价早已过万，有的高达1.5万元/平方米，多数楼栋一套房总价超过300万元，相对于如此高价的楼盘，区区12万元不过就是点“毛毛雨”。而所谓的送置业基金、零首付计划、分期首付等等，最后还是要购房者埋单。

　　再来看这样一组数据：前段时间，国家统计局公布了9月份七十个大中城市住宅销售价格指数，有17个城市房价环比下降，南宁位列17个房价环比下降的城市之中，9月份房价比8月份相比下降了0.1%，虽然降幅不大，但是这已经是南宁房价连续第5个月出现停涨。

　　下降了0.1%，对动辄一套房几十万元甚至几百万元的南宁楼市，可以忽略不计。换句话说，以上列举的优惠幅度较大的楼盘，其本身售价就很高，相对而言，降价幅度非常有限；而南宁整体均价并未真正下降，充其量也不过是“停涨”。

　　由此可见，优惠、打折不过是个幌子，说降价多少万元也不过是吸引眼球的噱头，说南宁房价整体下降还为时过早。“和其他省会城市和一线城市不同，南宁楼市涨价容易降价难。”业内人士如此评价。

　　3　僵局再现，限购令退？

　　小编插话：人们特别是开发商早已被年初开始的楼市调控搞得心惊胆战，如同惊弓之鸟。关于限购取消和银根放松的哪怕一丁点风吹草动，都足以引发一场飓风般的热议，甚至过度解读。最终，以“‘限购令’难言退出，住建部暗示房产税加速推进”为主要结论，讨论终告一段落。

　　近日，住建部长姜伟新一句限购令“不得已”言论调控松动猜想，如同一个人将要滑入悬崖时抓到了一根救命稻草。

　　上周末，全国人大常委会专题询问保障性住房情况，住房和城乡建设部部长姜伟新在会上指出，楼市限购这个政策是个行政办法，是不得已而采取的办法。目前我们正在努力建设城镇个人住房信息系统，如果这个信息系统将来建立起来了，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。

　　此言论一出，马上被一些人解释为政策松动的信号。“住建部昨日表态，不日即取消限购”，SOHO中国董事长潘石屹在博客上乐观解读。其认为，这对房地产市场健康发展是一个重大的利好消息，“房地产市场终于又要回到市场经济的轨道上了。” 此后的几天内，楼市里充斥着“限购令将适时退出”各种言论和各种解读。

　　作为经济晴雨表，股市清晰地展现出楼市受“限购放松”传闻影响而致大起大伏的波动情绪。10月28日，拜姜伟新部长“限购取消论”所赐，两市蛰伏多时的地产股突然全线飙升，尽管姜部长称限购短期内不会取消，但官方首提“限购取消”还是给了股市“非凡”的底气。而随着10月29日，温家宝总理强调房地产调控不会放松以及上海韩正市长表态坚定不移调控楼市，11月1日珠海出台了既限购又限价的“双限令”横空出世，直接击破了限购令“松绑论”。10月31日至11月1日，房地产股闻讯迅速萎靡，房地产板块领跌两市。

　　对此，有人评论说，“限购”和“银根”是两大焦点问题，关于限购取消和银根放松的哪怕一丁点风吹草动，都足以引发一场飓风般的热议。以“限购”为例，近段时间，关于“限购”的消息可谓“一波未平一波又起”。从人大代表吴晓灵抱怨限购政策太过严厉，到住建部部长姜伟新承认限购政策是不得已而为之的无奈之举，市场已在暗地揣度限购放松的可能性。就在此时，珠海突然又连夜冒出个“限购＋限价”的“双限令”。要知道，二三线城市限购已被默认为“不了了之”，珠海此番奇异的“双限令”颇令市场措手不及，也使得本就雾里看花的楼市更加扑朔迷离。

　　也难怪，限购令给火热多年的中国楼市“浇了个透心凉”。正当开发商“挺”不住而要降价之际，住建部长的“放松限购”言论又给市场传递了力量---次日地产股近乎全涨。随即，国务院会议就重申中国楼市调控继续从严。经济探底论下，楼市是“宽”还是“严”？珠海限购限价令的出台似乎成为了最好的注解。

　　4　房价迷局，静待破局

　　小编插话：万科降了，中海降了，龙湖降了，绿地降了，一线大哥都带头降价了。南宁，你还要死扛多久？或许，比降价更严重的是，南宁的房地产开发企业即将面临第一次真正意义上的大调整。

　　最近，北京、上海、广州、深圳等国内一线城市楼市发生猛烈“降价潮”。更令人想不到的是：降价名单中出现了龙湖、星河湾、绿地、中海这样的“一线开发商”的名字！更为严重的是，万科旗下所有楼盘全线降价，一线开发商割肉“抢收”。最为严重的是：上海绿地秋霞坊、中海御景熙岸项目因大幅降价，降幅高达20%至40%，遭遇前期业主砸售楼部。

　　11月1日公布的中国房地产指数系统百城价格指数显示，10月100个城市的住宅平均价格连续第二个月环比下降，且降幅有所扩大，环比下跌城市数量也为今年以来单月最多。同时，在限购范围不断扩大和信贷紧缩的双重压力下，龙湖、首创、万科、富 力、恒 大等大型房企在一线、二线城市的部分项目开始降价促销出货，部分楼盘价格较上月降幅超过20%。

　　轮番占据各大房地产网站头条触目惊心的降价消息，让南宁的开发商看得瑟瑟发抖。业内人士认为，大型房企领衔降价，一方面反映了现实的市场压力，另一方面则可能是为了冲刺年底业绩。

　　专家认为，在楼市调控持续从紧的情况下，预计会有更多的开发商加入到降价潮中，房价下行趋势将逐步向三四线城市蔓延。

　　在万科的带动下，最近多家大型房企开始在全国主动打出降价旗号表明，企业已经预感到“寒冬”将持续，纷纷以价换量提前做好“过冬”准备。业内预计，站在当前的时点展望未来，中国房地产行业目前正逐步进入行业的“洗牌”阶段，即将面临第一次真正意义上的大调整。“不管是南宁还是其他城市，都不会幸免。”