真正意义的房地产大调整即将到来

　　越来越多的迹象表明，这一次的房地产调整不会像2008年那样短暂。虽然从强度上看，目前还不及2008年时的最低谷期，但因为周期较长，这一次中国房地产市场将迎来真正意义的大调整。不仅包括表面上的价格调整，也包括房地产开发周期、资金周转周期、房企盈利空间、甚至地方政府收益模式等各领域的大调整

　　行业洗牌不可避免。即便是走过2012年，房地产再迎繁荣局面，那也将是不同于前一个“黄金十年”的另一种繁荣。短期来看，赌性很强的房地产企业可能需要彻底改变两大预期：一是未来还可能持续高盈利，二是调控会短期内结束。

　　房地产高盈利模式或将不再。这主要是基于目前融资成本越来越高，以及土地出让金支付周期越来越紧这两大因素。起码在2012年前，银行信贷仍将严格限制房地产开发项目。高利率的影子银行和民间借贷一定会拉高房企融资成本。据了解，目前房地产企业拿地时支付土地出让金的模式相当严格，一般来说是先支付50%，开工或一定期间内即支付50%。和此前支付10%即拿地，然后贷款支付剩余地价款相比，房企资金杠杆率大幅下降。这种情况下，开发商自有资金要求提高，也将直接影响企业盈利能力。

　　另外，目前开发企业的销售回款周期正在拉长。据统计，从拿地到销售回款，业内平均周期约为40个月，与2008年房地产行业低谷时45个月的周转期相比已经相差无几。

　　更关键的是，2012年预计有近800万套保障房竣工，这将改变房地产市场的供给结构，对定位中低端的商品房供给形成直接冲击。

　　从宏观面上看，随着10月29日国务院经济工作会议提出继续严格执行房地产调控政策，以及31日珠海出台限价、限购“双限”令，全面收紧的房地产调控政策在近期没有任何松动迹象。

　　对于上述形势，一些房地产企业先知先觉，他们的降价抢收行动无疑为自己赢得了宝贵的回转空间。未来还会有更多企业参与到抢收行动中。这轮调整带来的降价幅度大致可能是：一线城市的平均房价降幅20%至30%，二线城市10%至20%。

　　长期而言，业内预计房产税可能成为限购令的替代政策。即便如此，房产税在多大程度上能够抑制投资资金进入楼市，目前还尚不可知。更不用说房产税出台所需要的硬件平台全国房产信息数据库的建立还尚待时间。

　　不过，中国房地产业也不会由此直接进入下行期。城市化进程仍在继续，商品房市场仍是拉动内需的最重要领域之一。一个可能出现的特殊局面是，“十二五”期间3600万套保障房未来将大量入市交易，货币化补贴的保障体制将为房地产市场带来更多需求。那将是又一次房地产繁荣期的到来。