京银十期房成交量上涨 2万以下楼盘成交占比达

2011-11-04 09:16    作者:   来源:  

  据北京市房地产交易管理网的数据显示,2011年10月,北京共成交期房商品住宅4674套,成交面积54.92万平方米,套数环比上涨16.8%,面积环比上涨8.1%。由此可以看出,“银十”楼市成交基本仍保持平稳。

  10月新房成交量环比上涨

  据北京市房地产交易管理网的数据显示,2011年10月,北京共成交期房商品住宅4674套,成交面积54.92万平方米,套数环比上涨16.8%,面积环比上涨8.1%;相比期房住宅成交的上涨,现房的成交套数环比则有所下降,824套的成交套数环比下降33%,成交面积10.46万平方米,环比下跌23%。期房与现房商品住宅共成交5498套,成交面积为65.37万平方米,环比均有小幅上涨。虽然如此,同去年10月相比,成交套数仍然减少了2182套,跌幅达28.4%。

  在成交价格上,据某房地产机构统计,10月入市项目拟售均价为25626元/平方米,而实际成交均价仅为21840元/平方米,两者相差15%,较9月下降16个百分点。同时,有数据显示,今年楼市调控政策出台后至今入市的90余个项目中,已有53个调低当期售价,占比达到59%。

  对此,上述房地产机构首席分析师张月认为,多数项目当前同时面临旧盘积压和新盘难销的双重压力,开发商纷纷调低拟售均价入市,这意味着房企累计多月的降价意愿,在四季度已经开始逐渐迸发。随着未来降价项目达到一定比重,就有可能引发价格下降的示范效应。她介绍,从目前来看,仍有部分前期销售状况良好的项目,或碍于降价后对老业主无法交代及考虑购房者对价格的预期影响等因素,而维持前期售价,但实际上却少有成交。

  根据某房地产机构市场研究部统计,10月京新房成交徘徊在5000套左右,是北京商品房成交量自2007年来首次连续3个月维持在5000套左右低位。同时,据北京市房地产交易管理网数据显示,10月新项目入市签约率为12%,虽然较上月回升5个百分点,但依然保持低位,新项目入市签约率自6月份以来,已连续5个月位于20%以下,而去年同期均保持在60%以上。

  市场人士分析,签约率连续5个月低于20%,意味着每月近乎8成的新增供应,转移到下月和新项目共同竞争市场,若成交回暖乏力,久而久之将形成一种“滚雪球”效应,将销售压力推向高位。“从现阶段来看,商品住宅成交再次进入低谷,购房者的深度观望再次升级,部分项目价格降幅未能刺激签约,反而为购房者传达出的市场仍存较大降价空间的信号,未来‘以价搏量’难度也相应加大。”但张月也预计,11月份房企将进入业绩冲刺的最后阶段,预计成交量将回升至6000-7000套左右。

  同样,也有业内人士对记者表示,“银十”虽然开发商积极推盘入市,凭借高位供应量拉动成交的“以量换量”节奏并未受到明显影响,全月新增供应继续维持在8000套以上,但持续高供应并未转变上月的低迷态势,市场深度博弈下,价格高低对于成交量的影响,明显要强于供应的推动力,本月价格降速虽增加,但在降价预期加深、贷款成本增加等因素影响下,依然没有有效地盘活潜在购房需求。

  “由于目前楼市库存尚未达到历史最高水平,因此开发商与购房者的博弈仍将继续。”北京中原分析师张大伟预计,如果本轮调控能够持续到明年,则明确的拐点可能出现在明年3月左右,但是调整的幅度并不会很大。

  二手房成交创2009年后最低

  据链家地产市场研究部根据北京市房地产交易管理网信息统计,截至10月30日,北京市二手房网签量为6776套,环比下降17%,同比去年10月份下降了48.8%,创2009年网签以来34个月成交最低值。若去除十一假期,日均成交量约290套,与9月份基本持平。

  价格方面,10月份二手住宅成交均价为22967元/平方米,环比下降了3.2%,与1月份相比,下降了6.7%。张月分析认为,10月份二手房成交价格除了环比下降外,也呈现了两大特点,一是各城区价格几乎呈现全面下降,最高降幅达10.6%。仅有西城区成交价小幅上涨1.5%。其中,大兴区房价为14434元/平方米,与9月份16144元/平方米相比大约下降了10.6%左右。二是价格进入加速下行阶段。数据显示,调控后二手房成交均价从25119元/平方米下降至23793元/平方米,下降额度达到了1326元/平方米。

  记者从房地产机构发布的二手房成交分析报告看到,10月份二手房成交的减少,主要是由于10月份新增客源量环比下降10%左右。消费者在低价预期强烈的情况下,成交周期拉长,导致成交更加缓慢。另外,由于10月份部分银行上调了首套房利率,导致当前消费者的贷款成本增加,而且受部分银行贷款额度限制,消费者可供选择的银行减少。贷款成本的增加,使购房者对二手房的选择减少,这也是10月份公积金贷款购房占比增多的主要原因。

  分析报告指出,在有统计的4500个楼盘中,大约有2700个楼盘10月份为零成交,比9月份增加了200个楼盘左右。整体市场仍以低成交为主。其中,10月份成交排在前20名的楼盘总成交量环比下降了约35%左右,高于全市平均下降幅度。

  张月认为:“连续多月的成交以及买方市场特征明显的情况之下,业主出售意愿较高而销售压力大增的情况下,势必面临降价销售,业主的扛价能力进一步减弱。目前来看,市场低迷的情况至少要持续到春节后,而且已经进入了房价快速下降的通道。预计在年底房价将会维持在21000-22000元/平方米。与去年8月份价格相当。”

  中端低总价项目成交占比增加

  记者据北京市房地产交易管理网数据获悉,10月份北京市商品住宅成交均价为20459元/平方米,环比上月下跌7.1%。尽管成交均价环比下跌,但业内人士却指出,这主要是因为10月份签约的房源大部分集中在低价项目,而非在售项目的实质性降价所造成。

  记者获悉,10月份京城成交量靠前的项目中,成交量较高的世嘉光织谷项目实际成交均价仅在1万元/平方米左右。中原地产一份报告显示,10月份中低单价、中低总价的房源成交占比,相比9月份出现了明显上升。其中均价在2万元/平方米以下的楼盘成交占据了整个市场成交量的71.8%,比9月份上涨了6.6个百分点,明显拉低了成交均价。

  同时,记者了解到,除去2万元/平方米均价的楼盘外,中高端产品10月份仍然有所成交。据统计,10月份新入市项目中,均价25000元/平方米以上的中高端住宅成交近400套,占比较9月份反而有所上涨,其中还有部分成交的项目是单套过亿元的豪宅产品。

  张大伟表示,新入市中高端住宅成交比重加大,延缓了10月份成交均价下降的速度,从而掩盖了真实的价格回落水平。如果10月份入市的中高端项目成交比重缩小,那么,实际10月份成交均价回落幅度应该比现在大。

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