宋磊开发商降价换量 业主维权事件频发

　　楼市降价潮似乎已然来袭。在长期领涨房价的上海，星河湾、绿地等房企旗下楼盘，降价幅度高达20%—40%，一时跟风降价、维权退房气氛弥漫。

　　而在北京等一线城市，类似事件也屡见不鲜。限购令出台至今，已有京贸国际城、华业东方玫瑰等不少楼盘大幅降价，遭遇业主维权的尴尬。

　　业内人士表示，不降价，销售难有起色，资金压力过大；降价，又导致客户观望情绪加深、业主维权甚至退房。不少房企，已站在降与不降的十字路口，难以抉择。

　　趋势：降价求量或是唯一出路

　　日前，沪、深两市证券交易所上市房企公布的三季度报表显示，存货指标上，已有的131家房企三季度末存货达9838亿元，较去年同期的6788亿元大增44.93%，比今年6月底的8759亿元也增加了12.31%，存货积压迹象明显。

　　其实，保利、万科等标杆房企，今年下半年来都进行了不同程度的降价促销。前有万科的“百团大战”，后有龙湖的“抢收华东”，大型房企早就开始了吸金竞赛。不少中小房企，也有了跟进降价的趋势。

　　在京城的一些郊区县，记者注意到，房企降价求量的动作越发明显。在通州，京贸国际城均价降至1.4万元/平方米后，东亚•逸品阁又以1.3万/平方米的低价刷新纪录。据悉，在大兴，龙湖时代天街也拟以1.18万元/平方米的超低起价进入市场。目光转向昌平，金隅万科城11月推出新房源均价1.4万元/平方米，比其上期房源也低了3000元/平方米。

　　北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，从目前市场情况来看，销售萎缩，开发商的大部分资金来源也都吃紧，资金利用成本进一步上涨，这使得降价求量已经是房企的唯一出路。

　　困境：降价潮水引来维权频发

　　硬币的另一面，则是由大幅降价导致的维权、退房事件愈演愈烈。

　　在北京已工作数年的李先生，年初贷款购买了位于通州马驹桥的米拉Village项目一套60平方米的房子。当时该房源总价款115万元，每平方米达到1.9万元。

　　但刚买房的兴奋并未持续多久。“前不久，开发商降价销售，房子每平方米跌了将近30%，总价差20多万元。”李先生叹了口气道，“没想到居然买了个心病。我们要求开发商补差价，或者直接退房。”

　　据了解，李先生话中提到的“我们”，实际想补差价、要求补偿的有70户业主，其中想退房有30余户。而讨要补偿的对象，则是项目开发商——北京京成远东房地产开发有限公司（以下简称京成远东）。

　　“房价降了30%，我们宁愿按合同赔偿10%的违约金，只要能退房。”一位参与退房的杨女士表示，但开发商除了有条件地免除5年的物业费补偿外，并无其他实质补偿，且拒绝退房。

　　上述纠纷，仅是京城近期频发的维权、退房事件的一个缩影。华业东方玫瑰、京贸国际城、金色漫香林……记者调查发现，年初至今，已有不少大幅降价的楼盘，陆续扯上维权纠纷。而由房企突然降价导致的业主退房案例，也明显增加。统计数据显示，三季度北京商品住宅退房总量为621套，同比去年大增44%。

　　对此，业内人士指出，很大程度上，退房与大幅降价并存，未来更多潜在的退房冲突将会出现，这也是许多降价的开发商不得不面对的现实压力。

　　尴尬：钱袋收紧 部分房企进退维谷

　　维权事情还未告一段落，杨女士又发现了米拉的新问题。

　　“我们愿赔违约金，开发商仍拒绝退房。另外， 8月20号项目刚盖到6层，到现在21层马上封顶，施工速度突然加快很多。”杨女士指着自己房子所在楼座对记者说，“开发商肯定是缺钱。”

　　“银行一般对未封顶的项目不办理按揭放贷。如果销售遇阻，项目突然加快工期，很可能是开发商有不小的资金压力。”在北京从事房地产行业的职业经理人张彬表示。

　　记者联系了米拉village相关负责人，他表示，降价纯粹是市场行为，当前并不鲜见。而对于公司是否面临资金压力，他表示并非所辖范围，不便作答。

　　但从一些资料中，仍可看出些许端倪。北京市房地产交易管理网显示，截至11月1日，该项目去年底推出的380套房源，销售率仅4成。销售不顺，开发商需要资金救急。京成远东致米拉家园业主的公开信则暴露了这一问题。该信显示，上述给老业主赠5年物业费的回馈，要业主赶在10月31日前，向开发商交齐按揭数据并通过初审，或全额交清全部房款才能享受。

　　钱袋紧张，也是摆在绝大多数房企面前待解的难题。年初至今，成规模的房企股权交易案例已有90余宗。而到底是坐等并购，还是断臂求生，定价难已成了入市新盘及老项目后期的普遍困扰，不少房企为此陷入了进退两难的尴尬局面。

　　地产分析师张月认为，连月成交不景气对开发商造成持价压力，开发商降价意愿明显增强。如今多数开发商的持价，更多是顾忌到降价后，业主维权对销售的负面影响，是否会加深市场的观望情绪，部分项目降价后成交量反而更加稀少等情况。

　　专家：降价不宜过猛 维权难获支持

　　面对因降价导致的业主维权，记者也咨询了相关专家。北京市凯亚律师事务所齐律师表示，目前市况下，降价维权的事情比较普遍。而法律层面，若仅以降价为由，要求补偿或退房，很难获得法律的支持，降价的风险还需业主承担。

　　北京浩东律师事务所张春杰则指出，业主维权潮根源于房价下跌，而房价的下跌并不能成为开发商违约的免责理由。因为房价下跌要求开发商退房或降价补偿确属无理要求，而因开发商在交楼时间、房屋质量、面积误差、规划设计、权利瑕疵、虚假承诺等方面存在违约，提出退房或降价补偿则属于依法维权。

　　而在开发商方面，降价销售也要把握尺度。张月说，开发商降价销售无可厚非，但在降价促销的过程中，仍需充分考虑项目前期业主的既得受益转为实际损失后的心理平衡问题，降价幅度不宜过猛，适度平稳下降才不会对老业主利益造成强烈冲击；其次，开发商在降价同时也应做好后期销售预案，如是否对新客户就项目长期保值性予以说明，以打消其购买疑虑等。