深度观望期再探通州盘
2011-11-03 08:10 作者: 来源:
通州楼市库存 够卖两年
单价在12000-16000元/平方米之间成交目前占据市场主流 仍有下行趋势
虽然通州量价齐跌,买卖双方深陷观望之中,但不可否认,经历了前两年的疯狂,如今通州众多的在售楼盘,一直还是买房人密切关注焦点之一。为此,《广厦时代》鉴房行动再次集结业内专家与买房人,品鉴通州近期内价格有过较大波动的三个楼盘。
楼市上行期时,价格翻着番上涨,通州吸引了大量投资客,限购以来,对投资客的挤出,使得通州楼市最先体现出低迷,虚高的价格使得该区域成为北京房价松动最明显的板块。在开发商和二手房业主期待限购松动之际,佛山取消限购12小时即宣告流产,使得人们看到调控松动无望。看来,通州楼市欲想重振信心,必须要拿出更多的促销办法或者真正的降价决心。
成交量较9月小高潮回落
通州楼市8、9月份成交均价环比分别下降27.7%与4.4%,价格的下调也使得成交量有所回升,9月份成交套数545套, 10月份成交均价为17361元/平方米,与9月份17245元/平方米的均价基本持平。但是这月的成交情况却不容乐观,10月份全月成交仅366套。
从10月份成交价格区间来看,目前15000元/平方米的价格已成为通州市场的基准价格。另外与其他区域不同的是,通州区域目前在售别墅项目也开始有不同程度的降价,例如中建·红杉溪谷项目全款93折的力度在高端项目来说折扣已属不小;而世家别墅项目在起价500万元的基础上,每种套型推出两套特价,特价为470万元/套,单套直降30万元。
二手房方面,鑫尊地产区域经理张铭介绍,二手房业主多数期望着调控能在四季度有所松动,但是看到佛山取消限购以闹剧收场,这使得二手房业主对价格下行的判断更加坚定,出售意愿也明显增强。近半年来通州二手房均价一直持续在15000元/平方米左右,而近一两周甚至出现了13000元/平方米的成交价格。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,通州楼市虽然9月份的成交有所改善,但是鉴于整体市场的情况,通州区域持续回暖的可能性较小。一方面,虽然一部分人会趁跌入市,但是鉴于市场中延续多年的“买涨不买跌”的心态,降价也只能起到一时的作用。加上目前对房地产市场宏观调控政策的不断加紧,购房人观望情绪更浓,并且,通州还面临着不少客户投奔了燕郊。
价格竞争白热化 促销手段多样
目前,通州区域楼盘普遍都有价格促销,有的是单价直降,有的是赠送精装修家电,有的则是赠送面积,而在公开宣传的优惠力度之外,一般实际成交时还会有不同幅度的减价活动,区域内开始出现价格纷争的乱象。例如融科均廷项目前几个月的成交均价为18900元/平方米,而现在项目报价仅为15000元/平方米,直降将近4000元/平方米;而富力金禧花园项目直接优惠的力度较小,报价18000元/平方米,两居室优惠后均价17000元/平方米左右,但是为精装交房并赠送全套家电;另外一种优惠措施则是市场上比较流行的赠送面积活动,这种活动一方面使得面上的成交价格不那么难看,另一方面也能够避免前期客户对价格下调不满带来的纷争。K2·百合湾项目就是这一类型的代表,该项目报价24000元/平方米,但是不同的户型均有面积赠送,以87平方米的三居为例,赠送面积高达33平方米,折合均价仅为17400元/平方米左右。
存量大 价格或将继续下探
截至目前,通州区域的在售商品住宅套数约为13000套左右,在售面积160万平方米左右,占据全市住宅存量的12%左右。而按照9月份区域成交545套的月度成交量来看,通州区要消化目前这批存量需要将近两年多的时间。
其中,在通州巨大的住宅存量当中,马驹桥区域所占份额非常庞大。目前该区域内在售项目有六个,占了通州全部在售项目的一半之多。而在10月底以及11月份,该区域还有首开国风美仑等四个项目入市,届时该区域内竞争压力将进一步加剧。
亚豪机构副总经理任启鑫分析指出,从马驹桥区域目前在售项目的售价来看,商住项目均价在12000元/平方米左右,而普通住宅则在15000元/平方米左右。虽然价格与通州核心区的降幅已接近一致,但是由于马驹桥区域位于通州的边缘,其各种配套只能依附于亦庄区域,因此在目前阶段的吸引力不是非常明显。再加上商住项目以低价位、不限购的优势参与竞争,因此该区域的普通住宅项目面临较大的压力,价格继续松动的可能性较大。
文/张蛟
通州区域在售项目信息表: 数据来源:亚豪机构,仅供参考
以上数据由北京中原市场研究部提供,仅供参考
珠江拉维小镇
精装修准现房低密社区
基本信息
物业类别:板楼、小高层
区位:通州永顺镇珠江国际城北侧
开盘时间:2010年10月
交房时间:2011年10月底
户型面积:77-104平方米两居
容积率:2.1
绿化率:35%
均价:22000元/平方米
物业费:1.98元/平方米·月
装修状况:精装修
停车位:1:0.9
开发商:北京珠江房地产开发有限公司
物业管理:广东康景物业
交通:紧邻通燕高速 未来有地铁
本次《广厦时代》鉴房行动第一站是珠江拉维小镇。从该项目所在位置看,由于其距离通燕高速耿庄出口不过几百米,因此,交通便利性还是不错的,我们从团结湖出发,40分钟即到达项目现场。尽管如此,通州的交通问题仍旧是鉴房团非常担心的一点,随行的购房人秦女士表示,“其实通州整体的发展程度还是不错的,但就是目前的高峰出行时,拥堵是个大问题。”
对此,销售人员介绍说,“明年年底地铁6号线就将延伸到通州北关,而项目所在的位置,距离通州北关也就两站地,并且门前的任何一趟公交均能到达。另外,还有连接顺义和亦庄的地铁也将在项目门前设站。”
对于地铁秦女士非常感兴趣,“该项目距离八通线较远,地铁6号线近期的通车对这一板块倒是一个非常大的利好,两站地的距离倒是也还算方便。至于其他线路,相对于马上交房的该项目来说,还是水中之月,不过有这样的规划,再加上这里又基本属于通州新城的规划核心区域,使该项目的发展潜力还是值得期待的。”
配套:三甲医院在此落户
说到生活配套,就项目周边目前的情况来看并不丰富,感觉尚处于开发的初级阶段,周边几乎没有什么商业设施。对此,随行购房人胡女士向项目工作人员询问,销售人员表示,虽然项目周边目前来看可能并没有那么繁华,但是从项目规划来看,未来这里将有近10万平方米的商业配套随着项目的开发一并投入使用。
据介绍,该项目规划面积达3万平方米的一个大型超市已经开建,未来将由项目开发商直接持有并管理,目前招商工作已经基本完成,预计2013年上半年就能正式营业。此外,在项目地块中,还规划有一个面积达6万多平方米的大型商业综合体,“可以说这一系列的商业体再加上地铁在此交汇,这里将形成通州新城内的一个中心。”销售人员强调。对此,胡女士表示,拉维在这个月就能交房,并且是精装修,意味着业主可以马上入住,而2013年才能开业的超市以及后续的商业综合体还是有一点滞后。
不过随行购房人李先生认为这一“滞后”恰恰是该项目超值所在,“现在的调控下,房价下行,未来这里又具有形成一个区域中心的潜力,所以,现在来看在这里置业,未来的升值潜力还是比较突出的。”
值得提出的是,该项目地块内还预留一块医院用地,据介绍,新华医院搬迁扩建最终将落户在这里,并且,新华医院的这次扩建将与协和医院合作,最终使得该医院升级成为三甲医院,这显然给该项目加分不少。“以往感觉整个通州区域内的医疗资源都不突出,现在新华医院与协和医院合作,医疗资源大大丰富,对于珠江拉维的业主来说更是近水楼台先得月。”
环境:南派开发商 造景细腻
从项目售楼处到样板间的路上,鉴房团经过了一段蜿蜒的小径,两边的绿植层层叠叠,一些长椅等休闲设施的安放也非常得体。胡女士说,“不愧是来自广东的开发商,对园林景观的打造还是较用心的,别看就这一块小小的体验区,走在这里心情一下子沉静了不少,给人以非常舒服的感受。”销售人员面对一株胸径达10厘米以上的绿植表示,“像这样的成树未来在小区内将随处可见,与一些较小的植被相互映衬,形成错落的园林景观,整体绿化率可达35%以上。”
对此,从事规划设计的博地澜屋设计师王辽现认为,如果在项目最终成型后能够达到现在开发商所说的规划,那么对于这个项目而言,比较高的绿化率不仅给业主提供良好的生活环境,由于该项目整体占地较大,对空气质量等因素的影响也将会非常明显。
在售:精装交房 拎包入住
据销售人员介绍,该项目目前在售的为两种产品,分别是拉维和珠江国际公馆,楼间距达70-100米,均价在22000-23000元/平方米之间,产品设计上国际公馆主要为77-104平方米的两居。对此,李先生认为,这样的户型产品不仅可以满足一些刚需人群的居住需求,而且由于其户型较小,再加上该项目未来发展成为区域中心的潜质,因此,作为投资目标也很不错。
相比国际公馆,珠江拉维户型可选择余地相对大一些,不仅有90余平方米的两居,还有180余平方米的三居和四居产品。不过由于拉维已属尾盘,所剩的大户型已只有几十套。此外,相比国际公馆的东西朝向,珠江拉维均是南北通透的板楼设计。
不过在参观样板间时,92平方米的两居虽然南北通透,但是采光却不尽人意。王辽现表示,该户型虽然通透,却只体现在了两个卧室之间,起居室北侧虽然也有较大面宽的观景窗,但是南侧却没有窗户设计,再加上壁纸色调暗沉,因此让参观者感觉该户型采光不足,“对于这样的户型,由于其精装修并不包含壁纸,所以建议业主自己切不可选择色调较暗的壁纸。”王辽现强调。
文/张蛟
华业东方玫瑰
适合首次置业的刚需住宅
基本信息
项目位置:通州梨园南街与临里河路交汇处
建筑类型:板塔结合
物业类别:普通住宅
户型面积:30-150平方米
交房标准: 毛坯
项目均价:15000元/平方米
容积率:3.12
绿化率:30%
物业费:2.5元/平方米·月
采暖方式: 小区集中供暖 地面采暖
入住时间:2012年12月
车位比:1:0.7
开发商:华业地产(600240,股吧)股份有限公司
物业公司:深圳华业物业管理有限公司(北京)
交通:八通线城铁连接中心区
《广厦时代》鉴房团从珠江·拉维小镇离开后,前往本次鉴房的第二个项目华业东方玫瑰。该项目在区位上正好位于地铁八通线梨园站和临河里站之间。此外,项目周边还有938、938支2、924、435路十余条公交路线。这些公共出行方式配合上京通快速路、广渠路延长线以及机场东线,无论是直达CBD,还是首都机场,都十分方便。不过,需要提醒买房人的是,近两年通州楼市的快速发展,使现有住宅数量和在售住宅存量都达到饱和,即便交通选择方式多样,也难以缓解过重的交通压力。
配套:自建11万平方米商业配套
在项目售楼处,销售人员告诉笔者,华业东方玫瑰除了配有小区内部的游泳池,健身房之外,还打造11万平方米的综合配套,涵盖集中商业中心、十字商业街区,大型主力店、旗舰店等多项业态,凝聚消费力和休闲形态,更好地为消费者服务。教育配套方面,在小区内部预留3500平方米建造小区幼儿园,在学前教育上解决业主的后顾之忧。
目前项目周边有多个社区都在施工,环境比较纷杂,但基本的配套还是比较齐全。例如家乐福、贵友、麦当劳等餐饮购物设施,满足了日常的生活需要。通州新华医院、妇幼保健医院、北京仁爱门诊等医疗设施也保证了就医的方便。此外,周边还有运河奥体公园、梨园文化公园、生态公园、西海子艺术公园、韩美林艺术馆等娱乐休闲配套,可供休闲散步之用。并且,项目所在位置是通州区政府主要建设的一个居住型社区,该区域的市政配套也在不断完善过程中,未来11万平方米规划配套建成,将会给社区居民带来很大便利。
规划:百万平方米的欧式社区
目前,北京的在售项目中,已经鲜有体量超过百万平方米的社区,而华业东方玫瑰正是这样一个大型社区。据销售主管陈光介绍,项目总占地面积为25万平方米,总建筑面积为101万平方米,总计提供房源约7300余套。整个社区的主力户型适合首次置业的刚性需求,主要是50-92平方米的一居户型及二居。建筑风格方面,则是力求营造出欧式新古典主义的风格。
从停车场到项目的售楼处,开发商特意打造了社区建成后园林景观的示范区,植被、鲜花与凉亭一起,呈现出低层有园、高层有景的设计理念。据介绍,项目力图打造出地中海式的浪漫园林,因此在绿植选择上,特意挑选了适合“春、夏、秋、冬”四季的花卉和树木,追求四季如春的浪漫园景,使浪漫与自然相结合。
在售:92平方米两居成为主力
与珠江拉维小镇促销活动结束不同,华业东方玫瑰的降价促销房源依然在售。陈光告诉笔者,目前在售的特价房源大概还有近200套,特价后的均价为15000元/平方米。此前,已经累计销售了500余套房源。88平方米南北通透的两居户型和92平方米的朝南户型为目前销售的主力户型。其中,南北通透的两居室采用了全明设计,南朝向92平方米户型则主打方正的空间。另外,还有少量南北通透的126平方米和150平方米的精装修三居室在售,价格则相对较高,达到了24000元/平方米。
当鉴房团询问优惠情况时,销售人员表示,目前15000元/平方米特价房已经是优惠的价格,相当于8折的优惠。另外,目前社区内车位也已经开售,价格在18-20万元。
样板间:中小户型设计追求舒适性
在销售人员的带领下,《广厦时代》鉴房团参观了92平方米的南北通透两居样板间和南向两居样板间。南北向户型的全明设计,采光效果好,功能区域设计紧凑,主卧外接超大景观阳台,阳光明卫,干湿区域清晰。朝南两居样板间的户型方正实用,外接大面积观景阳台,此外17平方米的大面积卧室及2平方米的大尺寸飘窗也提高了居住的舒适度,使中小户型的每一处面积都更为实用。
对于项目的户型设计,随行的设计公司专家王辽现告诉笔者,该项目的设计较为合理,从样板间上看,户型设计充分利用了房间面积,避免了采光不足情况。由于是高层设计,板塔结合,项目的整体得房率不是很高,在75%-80%之间。
随行的看房人刘先生表示,华业东方玫瑰的面积适中、总价较低的因素很适合年轻人首次置业购买,并且几乎每种户型都有一定的赠送面积,提升了整体性价比,也为买房带来了实惠。文/李国铭
润枫·领尚
东南五环的全板楼住宅
基本信息
区位:东南五环至东南六环,化工桥南2公里
建筑类型:板楼
物业类别:普通住宅
户型面积:87平方米,92平方米
交房标准: 毛坯
项目均价:20000元 /平方米
容积率:2.1
绿化率:30%
物业费:2.58元/平方米/月
采暖方式: 小区集中供暖
入住时间:2012年12月
车位比:1:0.5
开发商:北京润通鸿业房地产开发有限责任公司
物业公司:北京润丰世纪物业管理有限公司
交通:京津高速连接核心区
离开华业东方玫瑰后,《广厦时代》鉴房团驱车15分钟,抵达了本次鉴房的最后一个项目润枫领尚。该项目位于东南五环,临近五环路、京沪高速等重要城市干道,距离京津高速2公里左右,可以从京津高速直达城市核心区。此外,公共交通方面轻轨亦庄线的次渠站也毗邻本项目,再配上637、986、927专线等多条公交线路,丰富了购房人的出行选择。
规划:打造高品质板楼住宅
在项目的临时售楼处,销售人员告诉笔者,润枫领尚总占地面积为15万平方米,总建筑面积为28万平方米,总计提供房源1794套,与华业东方玫瑰一样,都是主打刚需的中小户型产品。不过不同的是,润枫领尚所售户型全部是南北通透的板楼式布局,在采光和朝向上无疑更具优势。
建筑风格方面,外墙采用了高端项目常用的干挂石材外立面,整个项目采用托斯卡纳建筑风格,红瓦黄墙,体现出异域情怀;在社区园林方面,润枫领尚主要设计有两条南北景观主线,沿线水景环绕;在整体园林设计上,该项目通过乔木、灌木等高低不同植物的种植,力求达到景观的层次感;此外社区内还规划有供老年人和儿童休闲玩耍的场地,比较人性化。项目负责人表示,润枫领尚在园林规划上更注重细节,使购房人通过项目的细节体会品质。
在售:刚需性置业成主力
不久前还主打大幅降价,宣称15000元/平方米起的润枫领尚,目前也取消了特价房源,销售人员告诉笔者,目前润枫领尚在售户型均价为20000元/平方米。在购房人组成上,刚性需求成为主力。
由于位于通州、朝阳、亦庄三地交汇处,京津高速直达市区,除了少量通州本地需求外,大部分购房人来自朝阳。售楼处的销控表显示,项目一期开盘三栋楼,共计房源550套,目前已签约2/3。
当鉴房团询问是否仍会有优惠时,销售人员表示,前一阵为庆祝润枫地产十周年进行的回馈优惠刚结束,近期还没有新的优惠活动。据了解,润枫领尚目前在售的主力户型为87平方米通透两居。还有92平方米的三居户型,都是毛坯交房,如此算来,首次置业的购房人能在180万元左右选到合适的房子。
配套:周边生活配套待发展
虽然邻近轻轨亦庄线,但润枫领尚在区位上依旧属于通州区。项目南面是亦庄开发区、西面则是朝阳区,基本属于三个区域的交接位置。这种地方一般也被戏称为“三不管”,周边环境也比较杂乱,项目所在的马路两侧,多是拆迁完的土地,有的地方还有未拆的民房,大型完善的生活社区更是没有,因此区域周边的生活配套也很稀少。项目东侧有北神树中小学,距离约1公里;南1公里则有联东商务中心,这里有中国银行(601988,股吧)和工商银行(601398,股吧),算是为数不多的商务配套了。
在小区规划中,待建有2100平方米的幼儿园及3万平方米的大型商业配套,将会给本项目提供基本的生活条件。不过,项目所在区域邻近规划的17平方公里的环渤海高端总部基地,按照规划,未来五年,总部基地将以“两站一街”为商业纽带,引进总部项目,促进高端服务业聚集,或许能促进区域的进一步发展。
样板间:房间布局略显紧凑
该项目有87平方米和92平方米两套修样板间。其中,92平方米的三居户型客厅和厨房之间形成了南北通透格局。不过,虽然在房间设计上采用流行的中小户型三居室,但由于使用面积较小,导致89平方米的三居室户型显得十分紧凑。不但客厅略显局促,次卧也没有空间且采取飘窗设计,导致采光效果不如主卧。
另外,87平方米的两居户型与92平方米的三居户型格局也基本相同,客厅面积虽然略有提高,但是在设计上并没有为饭厅留下足够的空间。
随行的设计专家王辽现表示,润枫领尚的两居户型和三居户型的采光和格局做的都比较不错,但惟独在卧室设计上显得太紧凑,两个户型的卧室面积都较小,即便是在精装修样板间中都没有为卧室预留衣柜的位置,只要一张床和两个床头柜就把卧室空间利用得满满的。可以想象,一旦实际入住,装上衣柜后,卧室空间将显得更加拥挤。
文/李国铭 本版摄影/张蛟
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