朱亚鹏：保障房的建设是一种调控手段

　　今年是房地产调控最严厉的一年，广州加快保障房建设的步伐，从某种程度上表明了政府以“市场＋保障”双管齐下，解决房价上涨过快、部分区域房价泡沫等问题。

　　对于广州保障房的讨论，观点地产新媒体专访了中山大学政治与公共事务管理学院副教授、社会保障与社会政策研究所副所长朱亚鹏博士(600804,股吧)。

　　朱亚鹏认为，今年的确是保障住房大规模发展的一年。萝岗中心城的破土动工，是广州市政府重视保障房的一个重要体现。政府是在积极推动保障房的建设，另外，政府在一些地方开发保障性住房也意味着有推动新区发展的思路，这是一个长期的规划发展。

　　朱亚鹏指出，保障房的建设在某种程度上当成一种调控的手段。政府建设保障房，本来就是一种责任。那么，这个政策应该有连贯性，并不因为外面市场的变化就有很大的波动。房地产市场是应该通过市场本身去解决，而保障性住房的建设，政府应该一如既往。

　　以下为观点地产新媒体对朱亚鹏先生的采访内容：

　　观点地产新媒体：萝岗中心城即将破土动工，这是广州迄今为止最大规模保障房项目，其中一期工程拟建设保障性住房1.28万套，约占市本级今年4.3万套保障性住房建设任务的30%。您是怎样看待这个规划的？

　　朱亚鹏：

　　今年的确是保障住房大规模发展的一年。那么，广州在萝岗有这样一个大的项目，从规划来讲，地方政府在发展保障性住房很重要的压力主要来自两方面。第一是资金问题，它到底够不够？广州市市长苏泽群说这个资金没有问题。第二就是土地问题。土地的计划，如果严格按照规划来讲不一定某一年想建多少就能够建多少。当然，那也包括一般的商品房，如果算是保障性住房就更有一个问题，就是说把它放在哪里的问题。

　　所以，保障性住房的规划，尤其是从土地的使用来讲是非常重要的。萝岗中心城的破土动工，是广州市政府重视保障房的一个重要体现。政府是在积极推动保障房的建设，另外，政府在一些地方开发保障性住房也意味着有推动新区发展的思路，这是一个长期的规划发展。从香港的经验上看，新城镇的发展基本上就是这样思路，先建保障房，然后有人气了以后再由开发商进驻就形成了一个社区的发展。

　　观点地产新媒体：今年广州市是计划8.5万套保障性住房，按照省委、省政府要求必须在10月底全面开工，这种速度会不会认为是一种大跃进？

　　朱亚鹏：

　　我觉得大跃进的定义并不适合，应该说是补课或补欠帐。从全国来讲，规划改革以后，全国都是在推动房产经济的发展。1998年提出的经济适用住房和廉租房，1999年又出台了廉租房的条理，但实际上在后面的七、八年里全国基本上没有建多少，经济适用房还建了一些，但是一些地方也把它看成一些特殊的商品房。

　　真正保障意义上的住房发展并不多，尤其是公共租赁房、廉租房很少。而现在的老百姓对住房的需求急剧增长，对政府也有一定的压力，从民意的角度，我们强调民生，政府就要积极回应。所以，在今年尤其是房价涨得很高的情况下，就要求政府推出相当规模的保障性住房。我们不妨说这是对以前欠帐做一个补偿，一个迅速的弥补，就是还这个历史欠帐。

　　观点地产新媒体：现在市政府为了完成开工目标，加紧速度，但是建成还需要一段时间。那么，如果当这些项目建成以后，会不会失去了保障性住房的作用，就变成了另外一种特殊的商品房？

　　朱亚鹏：

　　这是不会的，因为保障性住房有立法，包括具体相关的规划，先要求今年开工要有一定的比例和面积，以前地方政府没有动力，但是现在在中央政府的推动下、压力下所以具体措施日益重要，实质性推动保障性住房建设的举措是必不可少的。

　　观点地产新媒体：那么这种速度下，怎么保证保障性住房的质量？

　　朱亚鹏：

　　我认为质量与速度没有什么直接关系。如果按照国家的规定，按照相关的建设标准，完全按照科学的施工进度，住房质量应该是没有问题的。最主要的问题还是资金是否跟得上、资源分配是否到位。另外监督是必不可少的，应该建立公开透明的监督机制，保证保障房的建设。

　　观点地产新媒体：广州市政府也想搭建一些融资平台，去帮助保障房建设，就加快保障房建设进度。那您觉得他们会用哪些金融工具来投入到里面去？

　　朱亚鹏：

　　光靠政府的投资肯定不够，需要积极引导社会的各个群体去参与，包括让开发商愿意介入与投资以及引导社会民众参与，例如通过发行债券，住房保障的债券或其他的方式来让社会去投资保障房的建设。

　　另外还要进行一些金融创新，制定一种与公益性挂钩的金融制度模式。加快搭建保障房融资平台，鼓励金融机构加大信贷投入，支持符合条件的保障房融资主体发行中长期债券，积极探索运用保险资金、社保基金及其他金融工具投资保障房建设。

　　观点地产新媒体：另外，我想问一下您关于保障房建设土地供应方面的问题。在这个方面，您觉得应该怎么去解决？

　　朱亚鹏：

　　现在的一个困难就在于政府以前把很多地转让给开发商了，现在政府地都不多。所以，保障性住房土地供应直接制约住房保障发展的一个很重要的因素，但是这个因素还跟政府出让土地，用于房地产开发直接相关的。很显然，你一年能够用来开发的地是有限的，要不开发房地产，要不开发保障房，所以一定有一个资源的有限性。

　　观点地产新媒体：您刚才也提到说就希望政府和企业一起来做建这个保障房，因为现在也看到很多，就是广州的一些企业，像类似地铁公司也有参与保障房建设当中。那您觉得这种政企合作的模式，对这个保障房建设的推动有没有一些促进的作用？

　　朱亚鹏：

　　有一些是只是刚刚开始，就是说保障房建设很显然光政府是做不到到，无论是资金，还是建设，包括管理，政府都面临很大的困难。所以，社会多元主体的参与肯定是必不可少的。那么，怎样动员更多的社会主体去参与保障房建设，这是未来要不断尝试的。企业的参与，如“企业自建＋BT”模式，就是政府将回购全部租赁型保障房。这是一种盈利的探索，一种政策和制度方面的创新。但是现在很多模式还是大企业参与，老百姓并没有参与很多，还是需要盘货更多的民间资本来参与到保障房建设，这就又回到资金问题。

　　金融方面肯定是需要创新的，包括中小企业融资，他整个困境都在这里，社会上有大量的钱，然后缺钱的人又没有办法通过有效的渠道借到钱，这个是社会很大的问题。一方面他没有投资渠道，另外一方面有人借不到钱，这个说明我们整个金融制度是需要创新的。

　　观点地产新媒体：再回到资金上的问题，因为您也提到希望有更多的民间社会上的资本参与到这个保障性住房里面。但是，这些资本进来之后怎么退出？

　　朱亚鹏：

　　资本进入就不存在退出的问题。例如有一个稳定的回报，这是一个契约精神，契约就不存在这个退不退出的问题。

　　现在的问题不是资金怎么退出，而是怎么进入的问题，别人愿不愿意投资的问题。由于保障房建设资金大部分需要地方政府筹措，而如今地方财政普遍吃紧。资金进入问题是首要因素。如何让引导进入的问题有两面的考虑，第一公益精神，让更多的企业参与其中，不以大盈利为主要目的；第二政府要制定相应措施，保障资金安全，同时也要考虑商业机构的处境与实际情况。

　　观点地产新媒体：其实，今年也是调控政策比较严厉的一年，就现在的楼市在调控政策之下，您觉得保障房是处于一个什么样的位置呢？

　　朱亚鹏：

　　我认为是把保障房的建设在某种程度上当成一种调控的手段。以前住房问题很大的一个不足就是说把社会当成经济政策，或者从属于经济政策，从属于房地产的发展，这也是当前住房问题越来越严重的一个问题。就道理，政府建设保障房，本来就是一种责任。那么，这个政策应该有连贯性，并不因为外面市场的变化就有很大的波动。房地产市场是应该通过市场本身去解决，而保障性住房的建设，政府应该一如既往。

　　举个例子香港，香港房子比大陆贵很多，但是普通老百姓的住房压力可能未必比广州人更大。因为香港的保障性住房发展很合理很到位，各方面的政策措施都是比较具体的，从而能够保障中低收入者的住房需求。更重要的是政策的完善让老百姓有所期待，并不担心房地产市场的变动而影响保障性住房。

　　观点地产新媒体：就是说广州也是可以借鉴香港的一些模式？

　　朱亚鹏：

　　其实我们整个大陆的住房框架就是借鉴香港的，只是执行没有到位，没有作出效果。没有按照这个很好的实施政策框架，没有按照计划去实施，很有预期的把这个政策公布并实施。广州应该切实借鉴新加坡、香港等地“以人为本、实而不华”的经验，并将进一步完善困难优先、评分轮候、阳光操作的分配机制，以及常规监督机制、“人性化”退出机制。

　　观点地产新媒体：那现在就是说保障房是需要10月完成8。5万套完工，但是离入世还需要两三年，那对于楼市和市场来说会有一个什么影响？

　　朱亚鹏：

　　我认为基本上没什么影响。理论上来讲这是两个不同的市场，可能对于租赁市场会产生一些影响，但影响也不会很大。至于配套问题，商品房的配套的是要适应市场的需要。而理论上保障性住房也应该配套很好，但不一定是要以商品房为标准。

　　观点地产新媒体：那现在中国这种保障模式，外国是有一些保障房的模式，那中国和外国有一个什么样的区别？

　　朱亚鹏：

　　住房问题任何国家都有，而且解决的方式都差不多。租赁性的，比如租赁住房，社会性住房，或者叫公共住房，主要是由政府或非营利性组织提供的，微利的，或者是补贴性的，就是说比市场价格要低的住房方式来解决。

　　另外一种就是合作建房，即是不需要市场购买，而是通过组建住房合作社去建设房子，不过这要符合政府很多的规划要求的。然而，中国主要是在这一块没有效仿，就是不允许自己自建，简而言之就是不允许个人或者社会团体以不盈利的方式去建房。其实政府可以往NGO模式方面去考虑，这也是一种解决住房问题的思路。

　　观点地产新媒体：您对广州保障房的建设未来的发展会有什么好的建议或者看法？

　　朱亚鹏：

　　第一，要有中长期的规划。第二，让所有的人，让这些潜在的政策群体有一个期望，不光是保障房，还包括房地产的开发方面，有一个明确的预期。第三，保障房逐渐地对外，尤其是对工作一定年限的外来人口逐渐开放。