银十惨淡落幕 北京二手房均价跌破2.2万
2011-10-30 10:13 作者: 来源:
“金九银十”一向是传统的销售旺季,今年却成为北京楼市重要的转折点。
除了成交量不断刷新历史新低之外,价格方面,二手住宅均价在接连跌破2.4万、2.3万元大关后,再度跌破2.2万元大关,以21852元/平方米的成交均价,创下了近14个月来成交均价新低。
市场数据
量价齐跌 堪称“史上最冷”的秋天
根据北京市房地产交易管理网的数据统计,10月中上旬(1日至20日)北京全市二手住宅成交总量为3776套,与9月份同期相比下跌了18%,与去年同期相比更是大幅下跌了53%。
价格方面,根据伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院的数据统计,10月中上旬北京全市二手住宅成交均价为21852元/平方米,与9月份同期相比下跌了4.6%,与去年同期相比也下跌了2.4%,这是今年以来房价与去年同期相比的首次下跌。
与此同时,城六区的二手住宅成交均价也出现了明显回落,10月中上旬,北京城六区二手住宅成交均价为24311元/平方米,与9月同期相比下跌了2.6%,创下了近13个月来成交均价的新低。
在售房源约12.3万套 需消化15个月
受限购和整个宏观政策的影响,今年调控后,新增房客源量均呈现下降趋势,目前每月房源新增量大约为1.5万-2万套。与去年相比大约下降了15%。
而今年前三季度,北京市二手房共网签93928套,仅为去年成交量的65%,降幅为35%。也就是说,相比于房源挂牌的下降速度,房源的消化速度要慢130%,这导致部分区域在售房源累积,出现滞销现象。
据链家地产市场研究部统计,根据自身房源库真实在售房源推算,当前全市在售二手房源已达到12.3万套。按照当前月均0.85万套的消化速度来看,在未来不增加新房源的情况下,大约需要15个月消化完成。
滞销区域增多 销售压力各不相同
据统计,二手房可售房源集中的区域主要为朝阳、海淀、丰台、石景山、大兴、西城区以及通州区。有所不同的是,前三个地区原本一直是传统的成交热点区域,而目前尤其是朝阳区,滞销房源占比已经达到30%。而石景山、大兴、西城、通州区域滞销房源占比始终相对较高。
郊区
价格无优势 大兴、通州“迫降”
尽管当前多个区域存在切实的销售压力,但从未来销售难度及业主心理压力上看,率先面对滞销难题的主要是位于郊区的通州、大兴区。
主要原因是,首先,朝阳、海淀本来为二手房成交主力区域,二手房房源潜在消化能力强。而大兴和通州位置优势并不明显,因此消化难度较大。其次,海淀、西城等区域即使房屋难出售,业主仍然有其他规避风险的办法,如转售为租。而通州、大兴租赁市场出租较难,而且出租收益低,很难成为规避降价风险的有效方式。
据统计,大兴和通州区目前新房的库存量分别为12764套、18637套,仅次于朝阳区新房库存量。与新房相比,这两个区域二手房优势并不突出,因此其销售压力将会更加明显。
目前这两个区域二手房价大约在14000-16000元/平方米,在调控后,波动性下降5%左右,预计随着销售压力的不断增加,这两个区域的降价幅度将会明显体现,同时价格联动作用下也将影响区域新房价格走低。
市中心
老旧小区集中 城区房价也回落
对于海淀、朝阳,以及西城、丰台这些中心城区来说,由于老旧小区较为集中,使得价格也难以长时间禁受住成交低迷的打击,据伟业我爱我家市场研究院统计,10月中上旬,城六区的二手住宅均价也出现了明显回落,24311元/平方米的均价,创下了近13个月以来新低。
与此同时,大部分“以小换大”的改善型业主集中在市中心,由于调控政策将长期从严的预期,以及未来房价将继续回落的趋势,“卖得越早赔得越少”逐渐成为共识。
各区域在售房源消化情况表
区域 存量房源(套) 在售房源(套) 滞销比 月消化量(套) 消化时间(月)
昌平区 280377 9743 7.90% 1234 8
朝阳区 1277774 36160 29.40% 2709 13
东城区 281859 5814 4.70% 507 11
西城区 414535 10132 8.20% 698 15
大兴区 281773 6422 5.20% 466 14
丰台区 647034 15041 12.20% 1071 14
海淀区 747749 24130 19.60% 1370 18
石景山区 168350 4092 3.30% 296 14
顺义区 173399 4871 4.00% 381 13
通州区 318195 6596 5.40% 492 13
以上数据由“链家地产”市场研究部提供
挂牌二手房小区重点推荐
楼盘名称 地理位置 目前均价(元/平方米) 4月份价格(元/平方米) 较4月降幅
蓝调沙龙 九棵树 15046 17671 -14.9%
森林大第西三旗 20685 23313 -11.3%
上京新航线 望京 27644 28955 -4.5%
未来假日别墅 角门 26863 28348 -5.2%
上海沙龙 亦庄 21465 22534 -4.7%
国美第一城 朝青 24379 25466 -4.3%
以上数据由“北京中原”市场研究部提供
趋势分析
去库存压力加大 未来或迎全面降价
与新房市场不同,二手房业主的灵活性较高,业主持有一两套房,在不着急套现的情况下,可以选择暂缓或者出租转移销售压力。因此业内认为,虽然未来可能会有部分业主退出买卖市场,但二手房整体销售压力难在短期内改变,尤其是对于出售意愿较高的业主来说。
一方面,房源被快速消化的市场环境不复存在。当前库存压力与2008年市场相似,但是却有很大不同。2008年,销售压力仅仅持续大约半年的时间,而后成交开始回暖,2009年实现突破性上涨,快速消化了市场房源。从目前来看调控政策下,房源能够快速消化的市场环境已经不复存在。
年底前房价继续回落 成交有望回暖
链家地产首席分析师张月指出,今年调控后,二手房成交周期拉长了1个月左右、市场消化速度放缓,加之需求减少明显,导致二手房在售房源增加。
消费者当前的观望情绪在短期内很难有明显改变,而根据房源新增量以及成交走势来看,到今年年底,二手房在售房源将达到14万-15万套,可售房源的增加将会导致未来二手房出售难度进一步增加,到年底业主受在售房源累积以及长期市场低成交影响,成交周期将可能继续拉长,销售压力增加。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,10月份,二手住宅的价格下跌趋势已经非常明显,随着房价的回落,部分首次置业需求也将逐步释放,之所以现在成交量依然低迷,主要还是因为房价仍然没有回落到购房人心理能够承受的价格区间。
胡景晖预计,2011年剩下的2个多月,北京的二手住宅价格还将继续回落,从目前来看,房价还将有10%至15%左右的下跌空间,随着房价的继续回调,会有越来越多的首次置业者选择出手购房,成交量有望回暖。
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