潜行香港20年 中海亮剑内地商业地产

　　记者 廖杰华 本报获得的信息显示，中海地产将于11月中旬正式发布其商业地产品牌，地点位于上海。届时，中海地产将在全国范围内同时推出5个购物中心“环宇城”，2013年开始将陆续投入运营。

　　鲜为人知的是，一向不声不响的中海地产已储备了庞大的商业地产项目，并建立了完备的商业地产产品线。

　　数据显示，中海地产已投入运营的商业地产面积高达31万平方米，年租金总收入2.9亿港元。更大规模的在建、待建项目合计超过230万平方米，大部分将在未来1-4年内陆续落成启用。据称，这些项目建成后将全部持有，对外销售的部分并不计算在内。按此概算，预计从2015 年起，全部投资物业每年将能提供不少于12 亿港元的稳定租金收入。

　　在产品线上，高端商务写字楼、购物中心（购物中心或商业综合体）及星级酒店的三条产品线已经齐整，并建立了比较完整的商业地产管理体系。

　　中海内部人士称，中海的商业地产开始于上世纪80年代的香港，而香港本身就是一个大型的综合体。在这20多年中，中海逐步建立起足够大的现金流平台、可复制的成功商业地产模式，并能从资本市场获得持续的融资支持，而且地产市场处于长周期的上升阶段。

　　中海发力商业地产既不是空穴来风，也没有大张旗鼓。如不是遍布全国的五大“环宇城”进入到招商阶段，很少有人会知道中海已经在商业地产上走了这么远。

　　中海高层第一次在正式场合提及商业地产是在今年“两会”期间。今年3月4日，全国政协委员、中国海外集团总经理孔庆平表示，中海今年将加速商业地产的拓展。

　　孔庆平表示，目前商业地产已成为中国海外重要的发展方向之一，希望能够占到公司整体盈利的20%，而现在占的比例还只是非常小的一部分。

　　2010年年报显示，以北京中海广场、中海地产大厦为代表的一系列商业项目合计31万平方米已进入成熟的回报期，为2010年贡献净利润2.9亿港元。

　　和万科、金地等巨头近两年先后宣布发力商业地产不同，起家于香港的中海在商业地产已历练20多年。

　　资料显示，中海的第一个商业项目是上世纪80年代位于香港湾仔地铁站口的中国海外大厦。此后中海陆续在北京、上海、广州、深圳等地发展建设并持有了部分商业地产物业。中海商业地产在业界一直不引人注目，一则是其住宅很强大，二则是目前已经投入运营的商业项目主要以写字楼为主。

　　几年前，中海地产已确定了以住宅地产为主、商业地产为辅的业务架构。当时，中海地产内部文件对商业地产的表述是，将适当投资、吸纳一、二线城市核心区域内的商业地产项目，持续提升商业地产比重以获得长期稳健回报。

　　于2010年年底竣工的北京中海地产广场是近期落成的项目，其为中海地产增加了投资物业9万平方米。另一标杆项目北京中海广场的招租情况亦十分理想，目前出租率已超过95%。

　　本报获得的资料显示，到目前为止，中海地产已投入运营和在建并计划持有的商业物业面积高达260万平方米。

　　中海内部人士对本报记者表示，中海的商业地产分为三条产品线：包括高端写字楼、购物中心及星级酒店。

　　其中，高端写字楼系列已成熟，这些写字楼主要分布在香港及内地一、二线城市，以香港“中国海外大厦”及内地各城市“中海广场”、“中海国际中心”、“中海大厦”为代表，组成“中海系”甲级写字楼序列。

　　在已运营的项目中，最有名的要数地处北京的中海广场。该项目为国际甲级写字楼，位于北京CBD核心区，毗邻长安街、东三环，与新央视大楼相望。

　　“中海广场是北京高端写字楼的代表，其客户以国际、国内知名大企业为主”，记者调查显示，中海广场进驻的著名租户包括：日本丰田中国总部，占据超过10个楼面、近半栋大厦；法国航空、荷兰航空、美国迪士尼等世界500强企业；英国BBC、印度Infosys、美国IMS、法国液化空气、香港建设等行业知名企业。

　　而位于成都的“中海国际中心”则是另一个写字楼系列的代表。该项目由八座超高层写字楼及配套商业组成，总建筑面积约60万平方米，是国内最大的商业地产项目之一，项目绵延近一公里。

　　此外，中海还携手九龙仓开发重庆江北城CBD的地标项目“国金中心”，该项目集甲级写字楼、高端购物中心、五星级酒店、高级公寓及休闲设施于一体，总建筑面积近60万平方米，由5栋塔楼和一个大型购物中心组成，其中最高一座塔楼高度为300米。

　　中海商业的另一个重要产品线是购物中心。在中海内部，这一产品线被定义为商业地产发展的重点，并以“环宇城·UNI MALL”为统一品牌，首批将重点发展五座环宇城购物中心。

　　本报致电中海地产相关人士，其表示，环宇城购物中心处于招商或规划阶段，关于“环宇城”的相关信息将于11月在上海发布，其他的则不方便透露。

　　据悉，“环宇城购物中心”（Uni mall）定义于“都市生活方式目的地”，将集购物、餐饮、娱乐、休闲、教育、文化等多种消费功能于一体，成为满足都市人群时尚生活方式为主的综合性购物中心。重点发展首批五座环宇城购物中心，其分别位于南京、沈阳、济南、天津及珠海。

　　目前，中海商业地产已经形成了比较完善的产品序列和发展方向，即“以甲级写字楼为主，重点发展都市购物中心，适度发展高星级酒店”。中海地产已经在总部及各地区公司成立商业地产专业管理部，商业地产项目运作团队已经初具规模。

　　作为同是发迹于香港的地产巨头，中海地产在商业上的标杆之一是新鸿基。

　　“新鸿基地产拥有超过320万平方米的投资物业，年租金收入超过110亿元港币，知名项目涵盖国际金融中心、中环广场、环球贸易广场、新城市广场等。”新鸿基2010年年报披露。

　　但在中海地产看来，并不是所有地产公司都适合做商业地产，“以香港的新鸿基为例，其发展商业，前期准备工作用了11年，集中转型用了4年，整个过程用了15年时间”，上述内部人士表示。

　　为此，中海地产用20多年的时间积累了一个足够大的现金流平台、完成商业地产的模式探索，以及等待市场时机。

　　在中海地产看来，中海源自香港，之前一直涉足商业地产，因此并非“转型”或“进军”，这与近期国内宣布新开拓商业地产业务的发展商有着明显区别。而且，中海拥有超过4000万平方米的土地储备，商业用地面积数以百万平方米计，必然需要专业化、品牌化、规模化开发。

　　作为和万科并驾齐驱的地产巨头，中海今年前三季度的销售收入高达700亿港元，2010年的净利润更是超过100亿元人民币，因此拥有足够大的资金流平台和盈利能力。

　　而且在过去20多年中，中海已完成了商业地产模式的探索。这些都支撑着中海进一步做大商业地产版图。今年年中，穆迪对一批在香港上市的房地产股几乎遍插红旗，唯独中海例外，被穆迪和标普仍持续给予“投资”评级，原因在于中海30余年来，从香港至内地，经历房地产大小周期而稳健发展，此外，一定程度上，中海已经持有的商业地产及其在商业地产方面所积蓄的资源，亦是两大评级机构看好中海的重要原因。