二手楼难用“阴阳合同”避税

　　本版文/图

　　信息时报记者 田禾

　　近日，广东省地税局发布的《全省切实加强存量房交易税收征管工作》显示，目前广东各市已陆续制定了推广“二手房交易评估计税”工作方案和时间表。其中，佛山将在今年年底前完成准备、实施、应用三个阶段的工作，力争明年1月全面应用佛山市存量房核价系统。运用此系统后，“阴阳合同”将很难再实现。而对于市民普遍关心的此举是否会提高二手房价，业内人士表示，存量房核价系统只是为了使二手房交易更加规范，不会直接影响交易价格。

　　存量房核价系统

　　明年将全面应用

　　近日，广东省地税局公布了广东省存量房交易税收征管工作的最新情况。目前广东各市已陆续制定了推广“二手房交易评估计税”工作方案和时间表，其中佛山市地税局的目标是，力争明年1月全面应用佛山市存量房核价系统。据了解，佛山目前已经在进行该系统的试用。

　　那么，存量房核价系统如何对二手房进行评估计税？合富置业市场部首席分析师龙斌表示，现在主要运用的方法是市场比较法、假设开发法、投资回报法等。据了解，佛山市三水区对二手房评估计税时，主要运用市场比较法。即由区财政局、地税局、国土城建和水务局、具资质的评估中介机构共同组成房地产交易核价委员会，通过定期调查测算确定一定时期内各片区的房地产市场交易均价和修正系数，并在系统内设定。系统将根据交易个案所属片区的基准价格，配以相应的修正系数计算出基准核价，与房管部门合同备案价格进行比对。当纳税人申报的交易价格符合客观实际时，按纳税人申报的交易价格征税；纳税人申报的交易价格明显偏低且无正当理由的，按存量房交易评估值征税。

　　阴阳合同潜规则

　　可避缴高额税款

　　据了解，存量房核价系统主要是为了规范二手房交易市场，更大限度地防止“阴阳合同”。据一名不愿透露姓名的业内人士透露，“阴阳合同”已经成为二手房交易的潜规则。“买卖双方先约定好价格，再以较低价格签订由房管局盖章的正式合同，这样就可以避免缴交高额税款。”

　　记者从佛山市地税局了解到，目前对二手房交易主要征收营业税、契税等。其中，以房产证不满5年的普通住房二手交易为例，对转让方将征收5%的营业税，营业税额度7%的城建税和3%的教育费附加。此外，对于能提供原购入发票，按转让价减去购入价、转让税费及有关合理费用后的差额计征20%，不能提供原购入发票的，则按照核定价征收2%的个人所得税。以一套总价100万元的二手房计算，转让方需缴纳7.5万元的税款。

　　记者走访佛山各二手中介发现，目前佛山二手楼的税款普遍都由买家承担，即将转让方应该承担的税额都转嫁到买房者身上。此外，买家还要承担3%的契税。这样一来，购买二手房的买方需要缴纳的税款可能会超过购房款的10%。因此，不少中介机构为了吸引买家，都会游说买卖双方签订“阴阳合同”。

　　广东亚泰律师事务所律师刘峰表示，由“阴阳合同”产生争执的情况很多。“而且买卖双方签订"阴阳合同"的行为严重违反了税收规定，有关部门查实后，有权给予偷税额的1～5倍罚款、拘留等行政处罚。”刘峰提醒买房者，不要为了蝇头小利而冒违反法规的危险。

　　业内观察

　　评估计税不会抬高房价

　　一手楼交易没必要加入

　　在评估计税的情况下，不少市民担心使用存量房核价系统会提高房价。准备购入二手房的林小姐表示，评估计税会使得业主不再低价销售二手房，从而提高房价。不过龙斌认为，评估计税主要是针对二手房的税收方面，对于销售价格没有什么影响。“而且在现实中，交税的普遍都是买房者。对于卖方来说，评估出来的交税价格对其没有影响。”

　　那么，评估计税会不会在一手房市场中应用呢？合富辉煌佛山分公司总经理李慰认为，目前佛山一手楼交易市场还是比较正规的，出现“阴阳合同”的可能性不大。“但有评估计税系统还是会比较好，可以在计税方面更加严谨。”

　　而龙斌则认为，一手楼市场并无评估计税的必要。“一手中的"阴阳合同"也是没有意义的，因为一手房只缴纳契税，并没有营业税、个人所得税等。而且现在一手房价格都比较真实，需要通过网签等程序，作假的可能性十分小。”

　　名词解释

　　阴阳合同

　　是指合同当事人就同一事项订立两份或以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外。其中对外的一份并不是双方真实意思的表示，是以逃避国家税收等为目的的；对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头形式约定。

　　存量房交易

　　评估计税

　　在二手房交易中采取评估计税的方法，即由各级财税征收部门依据采集来的房地产基础信息，采用一定的评估方法，建立存量房交易申报价格比对系统，对各类存量房进行评估。纳税人申报的交易价格符合客观实际时，按纳税人申报的交易价格征税；纳税人申报的交易价格明显偏低且无正当理由的，按存量房交易评估值征税。