底部特征显现 楼市“拐点”将把地产股带向何方

　　新华网上海10月20日电（记者魏宗凯、叶锋）房价能下跌多少？股价是不是已经见底？买房还是买房地产股上海白领林小姐最近开始纠结，“既然房地产的投资属性不能回避，在资产配置上总要考虑一下”。

　　由于销售持续疲软，多家房地产上市公司预计三季度利润将大幅下滑甚至亏损。一些机构认为，尽管底部特征已经出现，但房地产公司盈利能力仍在不断下降，资产负债表的健康程度将是投资者重点考量的对象；而从统计数据来看，楼市“拐点”也已经确立，但开发商“以价换量”仍然难以改变调控继续收紧的预期，地产股能否迎来趋势性投资良机还有待观察。

　　估值见底　反转行情时机还不成熟

　　截至19日收盘，大智慧(601519,股吧)房地产指数已接近去年7月的2898点的最低值。今年以来，该指数下跌16%，对应同期上证指数下跌15%，略输于大盘。多家机构称，房地产行业整体估值仅为17倍，接近2008年最低估值时期，低于近三年的平均水平25倍，部分优质地产上市公司2011年的市盈率在8倍左右，未来半年到一年的业绩基本锁定，因此存在估值修复的前提。

　　国泰君安房地产分析师孙建平认为，当前地产股价已隐含最坏预期，主流公司目前估值和股价已充分反映房价下降30%、销量下降50%的最坏预期。地产股低估值优势、龙头公司业绩确定性优势越发明显。

　　中国国际金融有限公司10月17日也发布报告指出，房地产行业调整将是以时间换空间的“软着陆”实现，房价难以出现大幅下跌，目前的地产股已经反映了40%－50%的房价调整，具备中长期投资价值，建议逢低吸纳。

　　但是，还有一些机构认为，作为强周期性的行业，房地产与宏观经济增长及宏观经济增长预期密切相关。在外部经济环境依旧不理想，房地产市场全面调整，影响行业发展的关键因素政策面和资金面持续收紧，高房价、低成交量将在较长时期内持续的情况下，上市公司库存将持续增加并必然会突破历史的最高水平。

　　近期爆发的开发商资金链问题也说明，在销售规模持续下跌的情况下，市场对于2010年以来，包括行业龙头在内的上市公司以高成本融资维持经营的模式有可能演变为行业整体的资金链危机的担忧，盈利前景增加了不确定性，可能将出现超预期的景气度下降。因此，在行业盈利模式发生调整的情况下，估值中枢存在进一步下移的可能性，短期内行业缺乏催化因素，只有超跌反弹的机会而无趋势性的投资机会。

　　诺德基金分析认为，短期内房地产板块风险释放还不够充分，在调整初期诸多公司未来业绩将会重新评估，板块的低估值将会受到挑战。同时短期经济增长无忧，政府也不会立即出台行业扶持政策，出现反转行情的时机还不够成熟。

　　以价换量 开发商盈利难改下滑势头

　　据业内人士介绍，房地产上市公司的净利润和公司的销售收入业绩非常相关，而和价格水平相关度并不大，因此销售情况决定着公司的业绩水平。在销售持续低迷的情况下，开发商在四季度必然会选择“以价换量”冲刺全年业绩目标。无论是不降价死扛还是试图降价快销，房地产公司盈利能力都将继续不断下降。

　　Wind统计数据显示，已有13家房地产公司预计其三季度业绩将出现下降，其中宜华地产(000150,股吧)、阳光股份(000608,股吧)、＊ST大通、海德股份(000567,股吧)、嘉凯城(000918,股吧)、滨江集团(002244,股吧)等6家公司预计今年前三季业绩同比降幅将超过50%以上。S前锋、天津松江(600225,股吧)、国兴地产(000838,股吧)、高新发展(000628,股吧)4家地产公司也称今年前三季仍将继续亏损。

　　销售不畅也明显地反映在了房企的销售数据上，多家龙头房企9月出现单月销售业绩的同比下滑。其中，万科销售面积、销售金额同比分别降4.9%和12%，保利签约面积和金额同比下降33.14%和26.21%。申银万国也下调了部分公司的盈利预测。

　　国家统计局18日公布的数据显示，9月70个大中城市中，价格环比下降的城市有17个，持平的城市有29个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%。作为国内楼市风向标的北京、上海、深圳、广州等一线城市的房价环比再次全面持平停涨，这已经是四大一线城市连续第三个月处于环比停涨的状态。

　　9月份房地产开发景气指数100.41，连续4个月下降后，已经在水平基线徘徊。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，数据上的楼市“拐点”已经大致确立，接下来无外乎是下跌趋势更加明显化。在严厉的调控之下，未来国房景气指标将持续处于下行通道，四季度将跌至100点以下的不景气区间，行业正在“入冬”。

　　除了加速销售楼盘外，一些开发商甚至还“批量”销售，加快股权项目转让。上海联合产权交易所提供的数据显示，在最近一周内，房地产业再次居于上海产权市场成交额的首位，成交金额达到4.43亿元。据统计，9月份，全国房地产市场成规模的股权交易为7宗，成交金额达到27.95亿元。前三季度，房地产企业累计股权并购数量已经达到87宗，总交易金额已经达到256.65亿元；超过去年全年84宗、165.25亿元的交易量。今年以来，房企股权单宗平均交易额达到2.95亿元，同比增长49.75%。

　　纠结时刻 买房还是买房地产股

　　一位投资理财顾问告诉记者，对于大多数投资者而言，房产是可选择用来放大杠杆的资产投资之一，买房是转嫁通货膨胀危险的最佳投资之一。但并不能简单地据此选择买房投资，仍要根据自身的情况合理配置资源。如果是首套房，应当鼓励买房，因为首付三成便有3倍多的财务杠杆。但二套及以上的需要六成首付甚至全额付款，财务杠杆效应不大，而且贷款利率也较高，投资收益没有多大吸引力，不如买房地产股。

　　而另外一位投资理财顾问则认为，有实力的个人投资者，买房、买股“两手都要硬”，但未来北京、上海等一线城市的房价很难再迎来一波高成长，投资房地产的收益也会较前些年大幅下降。现在购房者越来越理性，不再像前几年有“稳赚不赔”的想法，投资投机炒房的不合理需求大量减少。这也正是国家宏观调控所希望看到的成效。

　　业内人士认为，房地产板块短期内缺乏明确的刺激因素，四季度走出趋势性行情的可能性很小，仍以区间震荡为主。个股的低估值不构成买入的直接理由，但是能提供安全保障。申银万国房地产分析师殷姿认为，由于政策的趋势并未有显著的改善，且基本面处于下行的过程中，预计房地产板块近期缺乏趋势性机会，建议投资者从价值的角度来看房地产股的投资，继续关注龙头和销售良好的公司。