二手房价将被一手房“拉下水”

　　深圳新闻网

　　讯 二手房价迟迟降不下来，与业主惜售现象不无关系。记者近日采访发现，二手房业主认为手上持有的物业出售后无法购买新物业，或者要增加首付、利息等投入成本，因此惜售，更不愿意降价出售。世华地产一份最新的调查报告显示，逾七成二手房业主惜售。业内人士表示，惜售降低了二手房市场的成交量，但是房价居高不下的僵局正在被打破，二手房价将被一手房“拉下水”。

　　关内客户最不想卖房

　　“这个价格卖不出去，我就不卖了。”业主李先生的说话很干脆，中介谢小姐试图再说服他在价格上稍做让步，李先生“啪”的一声，就把电话挂断了。“这个月我就碰到近十个业主说，要把挂单的房子收回去。”谢小姐这样对记者说。

　　记者近日采访了世华、中原、美联等中介在福田区的几个地铺，发现成交大多低迷，大部分原因是业主惜售现象严重。

　　世华最新一份研究报告显示，3季度，71.23%的放盘业主存在惜售心理。在放售盘源的供应方面，调查显示，多数盘源为业务员反复动员公关得来，业主主动放出的盘源较少，只有因各种原因急售的业主才会主动前来地铺放盘。9月相比8月盘源量增加了约10%，主要是市场无法成交积累下来所致。

　　报告分析认为，在“限贷令”和“限购令”的政策下，大部分业主认为手上持有的物业出售后无法购买新的物业，或者要增加首付、利息等投入成本，因此出现惜售心理，这类比例高达82.23%。此外，由于成交价格不理想而惜售的业主，占11.46%，因为这个原因惜售的业主，其物业大多是近两年买入，他们认为当初购买时价格已较高，现阶段出手很难赚钱。

　　“关内新盘供应量少的区域，一直存在二手房业主惜售现象，很多客户资金不紧张，担心卖了就不能买回来，在没有良好投资渠道的情况下，干脆就自己持有物业。”美联物业深圳营业部总经理江少杰说。

　　“关内客户最不想卖房。”世华地产市场研究总监肖小平说，“在市场极度低迷时，买卖双方都愿意把资金投入到关内成熟片区的楼盘。关内业主大多不愿意降价卖盘。”

　　成交量回到2008年

　　中原地产统计数据表明，10月的前两周，二手房仅成交1084套，成交低迷，市场僵局仍在延续。

　　世华地产跟踪统计深圳市规划国土委网站数据显示， 7月至9月，深圳二手房分别成交6544套、2384套、3449套，三个月共成交12377套。而第二季度的二手房成交量显示为27553套，环比降幅达55%。从2006年－2011年各季度二手房成交量走势不难看出，2011年第三季度的成交量与2008年同期基本持平。

　　2008年被业界称为“深圳地产最坏的时期”，三季度成交与2008年同期相当，市场低迷程度由此可窥一斑。

　　江少杰认为，近半年来，深圳二手房成交量低迷，主因是业主惜售，业主对未来有较高的预期，在价格出现下滑趋势时，这种落差不断扩大，成交意愿降低。肖小平持相同观点，目前深圳二手房成交量虽然在九月略有起色，但仍处于低谷，与业主的惜售息息相关。

　　而记者从市场上得到的反馈是，近期各大中介地铺二手房的看房量虽然有所增加，但是成交量处于最近几个月的地量水平。

　　一手房带动二手房降价

　　根据世华地产成交系统数据统计，9月份成交均价为16347元／平方米，环比回落0.90%。低迷的成交量已经推动价格下行，但是业主普遍惜售，因此下行幅度尚不明显。

　　不过，二手房价居高不下的僵局正在被打破。龙华花半里开盘一个月价跌五千，其连锁反应波及到周边地区。据中原地产龙华D区区域经理涂驱云介绍，近期龙华二手房业主普遍出现了5%左右的议价空间，业主愿意接受降价。

　　“原来是我劝客户调价，现在是客户主动给我打来电话探探价格底线，并表示只要有买家接手就愿意下调价格出售。”专做龙华二手房的经纪人小彭告诉记者，主要是新房打折确实对这些业主心理产生了一些影响，尤其是近两个星期。

　　记者了解到，金地梅龙镇、世纪春城、锦绣江南等龙华片区的楼盘都出现了业主让价现象。一位城投七里香榭的业主在买家已经签好合同后欲弃之不买的情况下，主动降价8万元，最终促成交易。

　　“在新盘供应量充足的区域，一手房将带动二手房降价，这在四季度将更加明显。”江少杰说，“这种带动效应将很快传播开来，首当其冲是龙华、龙岗等关外区域，然后是前海、后海等关内片区。业主的议价空间也将随之扩大。”（记者 陆剑伟）

　　中联地产市场研究中心首席研究员叶蓉表示，9月基本无新政出台，楼市调控基本处于“不升级、不放宽”的阶段，影响深圳楼市的主要政策点依然是“限购”、“限贷”和评估征税，配合货币政策紧缩，造成了当前楼市处于历史的较严状态，购房需求和资金面都受到较大限制，导致楼市成交处于相对低位。

　　成交均价方面，9月份深圳二手房均价连续两月下跌，为每平方米16469元，比8月份下跌4.24%，同比上升10.5%，涨幅比8月份的22%进一步缩小。

　　业内人士表示，9月份基本无新政出台，第四季度来看，房地产产业政策放松的可能性很小，限购、限贷等政策依然制约楼市的成交，有可能适度放宽的是货币政策由全面紧缩改为定向宽松，有利于缓解整体资金面的情况，但显然，整体上第四季度的政策环境依然趋紧。

　　叶蓉认为，虽然9月份二手房过户量增长接近五成，但仍处于相对低位，反映了当前的刚需水平。后市来看，第四季度成交会有所回升，特别是临近年底刚需将会对成交有所拉动。但10月份受国庆假期影响，预计二手房整体成交量将有所下降。而房价依然是缓慢下降，维持高位。

　　深圳中原市场研究部有关人士表示，从国庆黄金周的成交数据来看，二手市场并未冲破僵局，价格也开始出现松动，未来成交仍将处于较低水平，价格受新房市场的影响，下降的幅度有望进一步加大。

　　世华地产市场研究中心总肖小平表示，9月份，二手房成交虽处于低量，但较8月份上涨超4成，成交量已经走出底部。值得关注的是，4季度为历年刚性需求释放的旺季，有迫切需要解决居住需求的置业者，在经过3季度甚至近一年的观望、徘徊之后，大部分会在4季度作出购买决定，预计10月份成交量会继续小幅上升。（记者 董超文 实习生 尹璐）

　　二手成交恢复节前水平

　　上周二手房成交802套，成交面积为7.06万㎡，基本上维持在十一前的水平。

　　成交价格方面，成交均价为28189.72元/㎡，环比上涨了44.80%，其中罗湖上涨了52.41%，福田上涨了87.97%。其余各区价格均有所下降。

　　业内观点：

　　将现“以价换量”

　　深圳中原市场研究部表示，在未来宏观调控不可能放松，在严厉的调控背景下，加上普遍的消费品水平偏高，止涨下跌的楼盘价格逐渐显现出其市场优势，后市开发商将继续降价促销、“以价换量”。

　　二手房方面，成交基本上恢复到节前水平，市场僵局仍在延续，而价格则出现结构性调整，未来成交大幅反弹的空间不大，价格将会进一步下跌。（记者廖嘉明）