险资投资保障房需突破几多障碍

　　保险资产管理系列探讨之十五

　　阮文亭

　　根据2010年11月住建部向各地方政府发出的《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》要求，2011年将要建设保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套，任务指标已经分解至各省。目前保障房建设最大的障碍是资金缺乏。

　　据住房和城乡建设部估算，今年1000万套保障性住房建设所需资金将超过1.3万亿元。据世联地产(002285,股吧)顾问股份有限公司估计，除去去年保障房建设资金的三个主要来源——土地出让金的10%、中央财政的划拨以及28个试点城市的公积金贷款支持，今年的保障房建设仍将有近8000亿元的缺口。

　　由于融资平台的债务问题尚未解决，以及保障房投资周期长、盈利有限等原因，银行对保障房的建设贷款并不热情。面对亟待解决的资金缺口问题，许多观点都转向保险资金，一方面，保险作为“经济助推器”与“经济稳定器”，为社会谋福利义不容辞；另一方面，保险资金具有规模大、周期长、资金来源稳定的特点，很适合用于保障房建设投资。而由政府作为保障房建设的主要责任人，也为保险资金投资的安全性提供了较高的保证。

　　然而，在普遍赞同与叫好声下，我们并没有看到保险资金大举进入保障房建设投资。除了出于谨慎考虑之外，笔者认为，保险资金投资保障房仍有许多障碍，而不只是理论上一拍即合的搭配。

　　首先，保障房建设资金缺口太大，在保监会的严格审批下，保险资金的投入只能是杯水车薪。据保监会规定，保险资金的10%可用于不动产投资，按照2011年3月底5.4万亿元的保险业资产总额，理论上将有5400亿元可用于不动产投资。而实际上，保险公司自身对保障房项目的要求很严格，而能够符合保监会要求的投资项目又很少，双重筛选下，能够成功获批的项目自然不多，融到的资金也少。如今年发起的“太平洋(601099,股吧)-上海公共租赁房项目债权投资计划”、“平安-城投控股(600649,股吧)保障房项目债权投资计划”以及“蓝德计划”，总共募集资金不超过370亿，远远小于保障房建设的资金缺口。

　　其次，从盈利性来说，保障房投资对保险资金不具有很强吸引力。以平安的保障房债权投资为例，7年期30亿元的债权分两部分，分别按固定利率和浮动利率计息，其预期年化收益率在6%左右，仅相当于从2006年到2010年保险资金投资收益的平均水平，低于国外保险资金8%以上的投资收益率。相比于目前在央行加息影响下，一路飙升的银行大额协议存款利率，保障房投资收益率并无优势，特别是在保险公司对保障房投资缺乏信心的情况下，保险资金参与保障房投资的直接利益驱动不足。

　　第三，在投资安全性上看，情况也并不乐观。自6月27日国家审计署公布中国地方政府债务余额为10.7万亿元以来，各方就掀起了对地方债风险的担忧。目前，保险业投资保障房基本都是以债权形式，而地方政府作为债务人，在政府旧债尚未妥善解决且保障房投资未来收益会用来保障哪部分贷款尚不明确的情况下，贸然对其进行债务投资，风险不可小觑。从各银行对保障房建设贷款投鼠忌器的态度，也可见一斑。另外，保障性住房建设规划中，廉租房和公租房占了较大比重，而这两者投资回报来自租金收入，投资回收周期长，资金周转率低，资金占用量大，投资收益率低，而且以30年的回收期为例，期内足以经历6届政府领导人更替，投资收回的风险不容忽视。

　　最后，保险资金进入保障房投资的法律环境尚不成熟，具体实施细则也很缺乏。由于保障房建设要落实到各个地方政府，而地方之间的经济状况与社会条件都不相同，在具体细则的制定上，将有很大困难。例如，租金的具体标准、保障房建成后的后续经营、保障房的配套基础设施建设标准、投资收益分配等，这些具体问题哪些是中央统一制定，哪些放权到地方、放权的限度是多少都需要细化规定。在规则没有明确的情况下，机构资金是很难贸然进入的。

　　目前，号称规模最大、参与保险机构最多的保险资金保障房投资计划“蓝德计划”在资金募集中所遭遇的尴尬更是印证了上述的问题。该计划于今年6月获批，由太平洋资产管理公司牵头，国寿、人保、泰康、平安、太平、华泰等6家保险资产管理公司共同参与，预期募集资金290亿元。但是截至8月末，实际募集到位资金为110亿元左右，不足总募集资金的四成。大部分险资不愿意贸然进入的原因，不外乎盈利性不高、资本回收风险过大等。

　　可见，政府在吸引保险资金投资保障房时，不能指望保险公司担当社会责任的一腔热情，还要给予更多实在的保障，如偿债抵押担保、保险投资优先予以偿还的协议、税收优惠以及具体实施细则的制定等。只有更多实惠的政策与保障得到落实后，我们才能期待保险资金进一步加入保障房建设投资中。