未及暖身又入寒冬 京城多项目难破滞销困境

　　日前，中国银行(601988,股吧)发布的2011年第四季度《中国经济金融展望季报》称，随着房地产企业资金压力进一步加大，预计商品住宅价格调整拐点可能会在2012年春节前后到来。

　　楼市拐点何时来？一时间，关于拐点的种种论调又在京城争执不休。更有业内人士对记者直言，北京楼市拐点已经到来。但争议之外，达成的共识却是，在传统销售旺季的“金九银十”，成交冷清的楼市还未暖过身子，又将跌入“寒冬”。

　　部分项目长期滞销

　　北京市房地产交易管理网数据显示，截至10月10日，“金九银十”入市的商品房期房住宅项目，提供房源共10276套，但目前仅成交1068套，签约回款金额19.8亿元，回款率更不足4.7%。

　　记者还注意到，“金九”入市的24个项目中，目前签约率仅为13%，包括润枫领尚、华府庄园等近半数项目未有成交。而“银十”已入市的11个项目中，只有中国铁建(601186,股吧)国际城项目成交一套房源。

　　成交冷清、销售遇阻的情况，在处于调控深水处的通州楼市，也更加明显。上述网站显示，9月1日至10月10日，通州在售的16个住宅项目中，签约总套数仅为400套，且主要集中在K2•百合湾、天时名苑等少数几个项目中，大部分项目仍销售冷清。

　　“部分项目已出现长期滞销现象。三季度连续3月成交在个位数的项目已达到31个。”链家地产首席分析师张月表示，滞销项目一般偏向高端，如御汤山、房山华府庄园等，而且定价高、偏于保守，定价与成交价之间差价率低于周边项目，因此导致购房者获利感受不强，购房意愿下降。

　　“销售压力是每个公司、项目都面临的，我们也不例外。”一位新近入市，但销售受阻的大兴某楼盘负责人对记者表示，项目会参考市场情况做出合理定价，如若降价，还是会比较谨慎。

　　降价求量仍将增加

　　成交走低、库存攀高、资金从紧……重重压力之下，已有不少项目按捺不住，选择降价求量。据中介机构统计数据显示，截至10月9日，“金九银十”有销售记录的191个住宅项目中，均价相比8月份出现下调的项目数已达到14个。其中，销售超过30套的41个项目中，相比之前均价出现明显下调的项目，占比达到26.8%。

　　部分楼盘价格上的调整，确实在成交量上有所斩获。记者从北京市房地产交易管理网留意到，9月中旬入市的远洋一方项目成交均价为18231元/平方米，相较8月均价下调16.7%，其创造的316套销量也领衔成交榜。而8月入市的K2•百合湾项目，签约均价也下调到了19488元/平方米，其在售的188套房源，去化率已达到77.7%。仅上述两盘成交就占据全市近半的成交量，在冷市之中实属难得。

　　对此，北京中原地产三级市场研究总监张大伟认为，控效果逐渐明显，降价项目数量及降价幅度都在增加，部分项目价格下调幅度超过了10%，一定程度上提升了成交量。这可能会逐渐吸引周围项目跟进价格调整试探市场需求。但他同时也指出，虽然价格下调趋势已经明显，但目前来看，超过8成项目仍处于观望中，价格调整仅集中在部分郊区，全市性的商品房价格下调依然还未形成。

　　来自北京市统计局的统计数据则显示，房地产景气指数以90.8创下新低，资金指数仅85.7，房企资金全面收紧。“预计4季度开发商将继续承担着很大的资金压力，部分开发商将加入到降价行列，并开始明显的降价求量。”一位业内人士对记者表示。

　　拐点过早或非福音

　　“目前还真没感觉出房价的明显下降，但对拐点还是很期待的。”在一家知名门户网站工作，月收入4000—5000元的小田表示，虽然有置业的打算，但大多房源价格都让自己难以承受，只能先租着房子等待合适的时机再出手。

　　而记者周末在东直门、安定门等几个中介门店附近，随机调查的10名购房者，均对房价拐点很是期待，期望早日到来。调查中，大多数都表示暂不出手，看看再说。只有两名表示如碰到合适的房子仍会出手购房。

　　在市场成交持续下跌，降价项目逐渐增多的情况下，关于楼市拐点的各种期待、揣测也再度活跃起来。

　　近日，中国银行发布报告称，当前和未来一段时间，我国经济减速风险正在加大，商品住宅价格拐点预计将在2012年春节前后来临。其国际金融研究所高级分析师周景彤还表示，目前房地产市场成交量下降，价格有所松动。预计四季度楼市或呈量价齐跌趋势，但降价空间有限。

　　记者也就此事听取了伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖的看法。“无论是新房，还是二手房，价格都开始拐了，北京楼市的拐点其实已经来了。”他表示，预计四季度市场成交会继续冷清，房价会出现10%-15%的降幅。

　　也有专家对拐点来临，持谨慎态度。张大伟表示，北京楼市的实质拐点很难在年内实现。而且拐点过早到来，不一定就是解决房地产市场问题的福音。在社会财富集中度过高、房地产投资属性过重、保障房分配及退出机制欠完善的因素下，房价下调过早，反而会出现投资者再获抄底良机，或者房价再次酝酿更大爆发。