通州楼市以价换量

　　诚 邀

　　鉴房行动诚征志愿者。每周四下午1:00-5：00，品鉴京城热点区域热销楼盘。请于每周四前编发短信（F+姓名、年龄、电话）至106575000330。期待您的参与。

　　京贸国际城

　　成品园林景观房

　　基本信息

　　项目位置：通州京哈高速通州新城出口路南

　　均价：15000元/平方米

　　建筑类别：板塔结合﹑小高层

　　交房标准：毛坯

　　绿化率：45%

　　容积率：2.5

　　物业费：3.28元/平方米/月

　　物业公司：北京天旭物业管理中心

　　开发商：北京天旭运河房地产开发有限责任公司

　　交通：距京通高速1公里

　　9月22日，《广厦时代》鉴房团下午1点从位于团结湖的报社出发，经由京通高速路在通州新城出口向南行约1公里便到达京贸国际城，一路畅通，半小时交通还是比较理想的。据了解,该项目紧邻京哈、京通、朝阳路及朝阳北路等多条交通干线，公交938、通州19、675、通州18、648路在福田建材站到达，快速公交二号线直达项目现场;并是规划中M6、S6双轨交汇处。

　　配套：1.5亿建造北京小学分校

　　京贸国际城纳含近8000平方米的高端商业配套和1.6万平方米的会所，另外小区外有华联商场、人民商场、通州百货、物美超市、小白羊超市做商业补充配套。在教育方面, 开发商天旭地产斥资1.5亿建造了近2万平方米的北京小学分校, 办学规模达36个班级;项目另有5000平方米的幼儿园。在医疗方面,项目周边有潞河医院、263医院、通州中医院等多所二级甲等医院。

　　随行的购房人杨先生表示,两年前尚未开发的通州十分欠发达,但这次与《广厦时代》来鉴房对通州发展的速度感到吃惊,现在可以看到很多项目拔地而起，就是30多层的地标式高层建筑,周边配套也十分完备,按通州新城的十年规划来看,在新城核心区域买房,无论是自住还是出租都是不错的一笔投资。

　　规划：超高板楼打造地标式建筑

　　据项目销售人员介绍,京贸国际城分为西、南两区块,主要用途为住宅、配套及商业。西区及南区为商品住宅建设区域，总占地面积约20.6万平方米，建筑面积约69万平方米。项目共5089户，4683个停车位,容积率2.5，绿化率45%,物业费3.28元/平方米/月。京贸国际城主要包括13栋高层住宅楼、6栋别墅及部分配套设施;项目一期4栋楼,建筑面积约17万平方米,社区内部采用人车分流设计。

　　园林：成年植被 内外双景

　　据项目负责人高女士介绍,园林规划是京贸国际城浓墨重彩的一笔，开发商邀请了国际一线园林规划和施工团队为其量身打造高端景观；内外双景是京贸国际城园林的显著特点。在外园中，京贸国际城俯瞰大运河千年景致，近距离观运潮和河岸绿色生态，坐拥三大公园的万亩绿意；在内园中，国际一线园林团队锻造，呈现“一条景观大道和三大景观组团”的主题园林大观,即一条蜿蜒的“滨水大道”由东至西串联起整个小区，而从大道中分流的数条溪水支流如同大树枝桠连接起三大景观组团：密林溪谷区、沁水香榭区、赏影花谷区，呈现水、林、草坪、木栈道等不同元素相融的园林景观。购房者楼女士认为,这种成品级楼盘现在并不多见,从现有的小区景观里已端倪初现,参天成年大树可见项目景观造价成本不低。

　　户型设计：户户飘窗 推窗见景

　　北京博地澜屋建筑设计有限公司副总经理范苑表示，京贸国际城一期项目为面积从60到158平方米的一至四居，其中主力户型为90平方米的两居，“推窗即景”是由设计师精心设计的绝佳户型优势，使居者凭窗观景时，近可享社区内部滨水美景，远可观运河千年景致。不仅如此，每个户型的主卧都拥享观景飘窗，从而使居室成为真正的优适阳光宅邸，而且户型设计比较方正，得房率较高。但稍有遗憾的是,该项目样板间目前尚未开放,前来看房的购房者只能通过户型图和销售人员的图解说明体验房型。文/崔惠君

　　新华联(000620,股吧)运河湾临河精装修改善型社区

　　基本信息

　　物业类别：板楼、高层

　　区位：通州运河东岸奥体公园南侧

　　开盘时间： 2011年10月

　　交房时间：2011年11月

　　户型面积：86-150平方米两居、三居

　　容积率：2.5

　　绿化率：37%

　　均价：20000元/平方米

　　物业费：2.5元/平方米·月

　　装修状况：精装修

　　停车位：1:1

　　开发商：北京新华联伟业房地产有限公司

　　物业管理：北京悦豪物业管理有限公司

　　交通：地铁6号线在项目附近设站

　　离开京贸国际城，《广厦时代》鉴房团驱车一公里左右即达到本次鉴房行动的第二个目标项目新华联运河湾。

　　根据鉴房团实际行程计算，在路况良好的情况下经通燕高速，可保证在40分钟内抵达团结湖，因为紧邻通燕高速、京通快速路等城市主干道，交通便利性显而易见，不过随行购房人胡女士还是首先询问该项目与地铁6号线的位置关系，“通州和市区的连接线在高峰时段的拥堵程度是出了名的，虽然今天在非高峰时段行车顺畅，但是如果真的选择安家在此，那么日常出行将不可避免地面对拥堵，包括地铁八通线的拥挤程度等交通现状是我最担心的，所以，我更关注地铁6号线是否能给项目带来利好。”

　　对此，新华联伟业房地产有限公司副总经理李明在沙盘上向我们指出，地铁6号线二期将在与本项目一桥之隔的地方设站，“距离项目也就几百米吧。”包先生表示，这对项目加分不少，“相比开车而言，对于上班族来说，地铁的优越性太明显了，这可能也是地铁沿线的房子在保值增值方面表现突出的原因之一吧。”

　　环境：紧邻运河码头

　　售楼处沙盘中的楼座朝向与街道均形成一定夹角，依照我们对北京街道往往是南北或东西朝向的判断，以为该项目楼座都不是南北朝向，但经介绍我们得知，“倾斜”的不是楼座，而是周边的街道。李明证实，该项目楼座基本都是南北朝向，只有临河的三栋楼为了便于利用河景，而与南北方向略有10度夹角。李明特别指出，“距离运河最近正是我们项目最大的优势，在项目西侧我们特地留了一个大门，从这里出社区过一条马路就是运河公园。”对此，胡女士认为，尽管运河公园是市政公园，但是这么近的距离几乎可以认为是该项目的私属领地，从开发商可以在社区西侧邻近公园处设园区大门可以看出开发商也有意利用这一自然资源为业主所享。

　　此外，包先生对该项目的社区环境也较为满意，认为人车分流的设计和37%的绿化率虽然在目前的市场中不算突出的优势，但可以看出来开发商还是考虑到了购买人群对较高生活品质的需求。“不过该项目还没有做到像京贸国际城一样呈现出实景园林，只能从沙盘规划来想象，不知道后期是否能实现规划。”包先生强调。

　　配套：自建商业上万平方米

　　生活配套对于生活便利性的影响自不必说，对此，李明坦言，目前来看项目所在区域内的生活配套只能说是一般，不过项目自身配建的一万多平方米的商业恰恰可以起到一些弥补作用。从项目沙盘可以看出，该项目所建的商业配套属于独立底商，因而不妨碍引入餐饮业。胡女士表示，有时候楼下有一些较好的餐饮配套还是很必要的，因为平时工作较忙，下餐馆就成了很多时候的无奈选择。此外，据李明介绍，项目售楼处最终将改造成为一个生活超市，面积3600平方米，希望尽可能满足业主日常的生活需求。

　　与此同时，包先生提出在来项目的路上看到一处北京小学的指示标，问道，“咱们项目距离北京小学有多远？”李明表示，就在项目对面，但是他坦言，“据我所知该小学的师资力量基本来自于通州，师资力量目前来看也一般，不过好在项目周边还有其他公立幼儿园和小学。”对此，胡女士有些遗憾，“我还以为这也算得上学区房了，结果连开发商都这么不自信，看来这学校也不是特别靠谱。”

　　包先生倒是对配套并不在意，认为该项目日后必然能搭上通州新城建设的顺风车。不可否认，该项目位于通州新城核心区域，按照目前有关部门对于通州新城建设的重视程度，未来还是很值得期待的。

　　样板间：精装修交房设计较为舒适

　　在去项目样板间的途中，李明介绍，“这是临时搭建的通道，其实咱们已经是到了项目实际的楼体中了。”胡女士对此表示，样板间就应该设在实楼里，很多项目的样板间是临时建筑，各种尺寸都夸大了，给人以非常大的错觉。

　　据介绍，该项目精装修标准为每平方米2000元，其中样板间代表了绝大部分装饰的交房标准，随行设计专家范苑表示，从户型设计和装修来讲，这间140平方米的户型舒适性还是较高的，其中餐厅和厨房的设计大大提高了生活的方便性，整体格局分区也很得体，不过遗憾的是厨房的门做得不够开放，使厨房与餐厅的衔接有些生硬。“不过该户型双卫的全明设计还是比较难得的。”范苑强调。文/张蛟

　　远洋东方公馆通州新城里的公园地产

　　基本信息

　　项目位置：通州京哈高速通州新城出口路南

　　均价：16800元/平方米

　　建筑类别：板楼﹑高层

　　交房标准：毛坯

　　绿化率：30%

　　容积率：3.0

　　车位比:1:1

　　物业费：2.98元/平方米/月

　　物业公司：北京远洋基业物业管理有限公司

　　开发商：北京远洋房地产开发有限公司

　　交通：距地铁梨园站800米

　　《广厦时代》鉴房团从新华联运河湾出来向南开，约2公里来到了远洋东方公馆接待处。

　　据项目销售介绍，公共交通设施完善是该项目的优势之一，距轻轨八通线梨园站约800米。同行的购房人赵先生表示刚结婚的女儿从事时尚行业并在朝阳区上班，目标是找一个品质高，离地铁近的楼盘，一步到位二三十年都不打算换房，如此看来远洋东方公馆是值得考虑的项目。

　　另据了解，项目周边有312路、938路支线、647路、991路等多路公交车站，在通州交通队站到达。

　　规划：核心区的公园地产

　　据介绍，远洋东方公馆占地面积约4.6万平方米，地上建筑面积约13.6万平方米，项目北侧紧邻2万平方米的景观公园万春园，结合项目本身的高品质绿化景观，公园地产血统突显。

　　远洋东方公馆是远洋地产在北京通州区打造的第一个高档精品公寓项目，6栋板楼，共778户 ，一梯一户，毛坯交房。

　　物业公司是远洋地产自持物业公司远洋基业，收费2.98元/平方米/月，车库均在地下，车位比1：1。

　　在售：主推高端精品大户型

　　目前开盘的4、5、6、7号楼在售，将于2012年10月份交房入住，目前购房享受一次性付款9.7折，其他无折扣。据记者观察，该项目沿袭了远洋地产一贯的高品质大家风范，无论是从电梯间还是大堂的1：1样板间中都能看出精品高端住宅的独特风格。在售的4、5、6号楼主力户型为180-190平方米三居，起价15300元/平方米；4号楼均价17500元/平方米，5号楼均价16850元/平方米，6号楼均价16800元/平方米，7号楼户型面积为148、157平方米三居，起价14700元/平方米，均价16000元/平方米。

　　配套：生活配套十分完备

　　据《广厦时代》了解到，远洋东方公馆位于繁华的通州中心城区东南端，两广大街的东延长线运河西大街运河中学南侧；地处新华大街商圈、运河核心功能板块、行政服务功能板块之间，是通州新城核心区域。项目周边分布有通州规划局、通州交通队、通州法院、通州反贪局、通州环保局、通州财政局、通州国税、地税局等众多政府机构，小区闹中取静，周边路网发达，公共交通便利，商业、教育、医疗、娱乐等生活配套设施齐全完善。

　　据鉴房团一行上周实地考察，该区域有家乐福超市、易初莲花超市、京客隆超市、物美超市、世纪华联超市等，几家知名餐厅也在核心区位置上，有刚记海鲜、苗颖竹荪鹅、全聚德烤鸭、福华肥牛、青年餐厅等。在中小学教育方面，远洋东方公馆紧邻潞河中学、运河中学、玉桥中学、运河小学、玉桥小学、实验小学及3所幼儿园。在医疗设施方面，周边有潞河医院、通州中医医院、通州妇幼保健医院、运河医院、北京仁爱医院等二级甲等或以上医院。除了项目北侧的万春园公园，另有运河生态公园、西海子公园满足业主休闲娱乐需求。

　　户型设计：三居室设计大气 功能分区明确

　　北京博地澜屋建筑设计有限公司副总经理范苑表示，170平方米的三居样板间设计比较大气，功能分区十分明确，南北通透，所有房间全明带窗，保证了房间整体的通透性，与前两个项目客群不同，适合高端人士居住。但入户玄关的面积稍显浪费，但考虑到产品自身定位为非经济型住宅，考虑到业主的品位设计出了一定的仪式感。南向双主卧，一个约5平方米大的功能间可做保姆间，北向的卧室可做书房。另外范苑指出，该产品的窗户设计比较低，大面积窗户让照明条件更好，但在冬天可能会稍冷一些，因为门、窗为主要热交换途径，如果项目采暖到位，并不是大问题。文/崔惠君