楼市拐点近在眼前了吗

　　光耗着不调整价格，市场走不出困局。只有价格调整到位后，市场供需达到应有的平衡，交易量才可能重新复苏。

　　当前只要有一个大开发商撑不住，在全国全线降价，就可能引发多米诺骨牌效应，引起众多中小开发商恐慌跟风，形成降价潮。

　　主持人：本报记者 柳森

　　嘉宾：陈杰（复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任）

　　解放观点：在刚过去的9月以及国庆黄金周，楼市成交惨淡，传统的“金九银十”成了“铜九铁十”。最新数据显示，国庆七天上海新房成交不足400套，为近6年最低。有评论说，“成交惨淡的"铜九铁十"很可能预示着楼市拐点的到来”，您认为这种判断成立么？

　　陈杰：我基本同意这个判断。理论和历史经验都表明，长时间连续的低成交量会对房价形成明显的下行压力。所以，如果目前的市场格局继续保持，政策环境也不做任何调整，房价下行甚至大幅下行，是完全可能的。

　　从上海市房地产交易中心取得的新建商品住宅成交数据来看，在剔除配套房和保障房之后，9月份成交了4841套和56.5万平方米。若以套数计算，仅有去年同期的一半。在过去7年中，略高于国际金融危机冲击下的2008年。从价格上看，虽然9月份成交均价达到22797元/平方米，比8月份还环比上涨了1.1%，但这很可能是一种假象。因为均价是带有迷惑性的，地段和类型的结构差异，如市区多卖了几套千万元以上高档楼盘，就会给均价带来剧烈变化。如果看中位数价格，则更趋近市场真实价格走势： 9月份就已经出现3%的环比下降。

　　此外，从楼盘项目角度看，当前已有超过一半的楼盘新销售均价低于上个月或前两个月同楼盘均价。这种情况已经连续两三个月了，这个迹象更有说服力。

　　解放观点：也就是说，虽然现在还不好判断接下来这轮降幅会有多大、有多长，但房价下行通道正在逼近或已经出现了。

　　陈杰：没错。从历史经验来看，楼市调整过程中的 “量价”关系往往会经历四个阶段。它们分别是 “量跌价稳量跌价跌量升价稳量价齐升”。从第一个阶段到第二个阶段，几个月到一年半都有可能。 2008年那次调整基本上就是半年时间从量跌到价跌， 2005年那次 “老国八条”调控更是两个月就见跌价。这次从2010年4月 “新国八条”算起，到现在已经1年半了，应该是到调整的时候了。光耗着不调整价格，市场走不出困局。只有价格调整到位后，市场供需达到应有的平衡，交易量才可能重新复苏，才可能出现第三阶段的 “量升价稳”。

　　作为投资品，不经历价格调整直接市场回暖是不大可能的。除非宏观经济环境出现大的改善或房地产政策突然调整为正刺激，但目前来看，很难再有这样的机会。因为国内外情况都不允许，尤其是当前国际经济环境暗淡，短期内仍然持续威胁中国经济增长势头，但又没到非大规模刺激不可的程度，中国也已经有了应对国际金融危机的经验。除非极端情况发生，否则不会再有4万亿那样大规模的经济刺激计划，以期立竿见影地逆转房地产市场走势。

　　解放观点：眼下，虽然部分城市房价出现下降，但很多三线城市房价仍然坚挺；全国商品房销售额同比仍然处于上涨状态；开发商通过多种方式投融资，并通过变换开盘节奏搅动市场……以上诸种现象，被认为是对前阶段一系列政策的“消化”。您怎么看？

　　陈杰：确实，开发商们经过2009年的暴涨暴利，普遍储备了较多的现金流。与此同时，不少全国性大开发商都在利用二、三线城市的销售收入，来支撑一线城市的楼盘。所以短期内，即使交易再惨淡，也暂时不用急着出手。

　　很明显，本轮调控以来，开发商推盘速度明显放慢，开工和竣工速度也大大下降，就是想耗着等冬去春来。开发商幻想着，楼市低迷，土地财政收入大幅下降，迟早导致地方基建乏力，迟早要救市的。在这个信念下，开发商的楼价就是挺着不降。于是，看起来限购限贷等政策似乎被消化掉，像打拳打到棉花上了，但政策是有累积效应的，开发商再怎么坚挺，一年半载支撑下来，相当大一部分已经快弹尽粮绝了。

　　解放观点： 2009年以来，房地产信托大热。根据中国信托业协会的数据，当前房地产信托资金余额达6052亿元。而当下的现状是，一方面，监管层正在收紧房地产信托发放；另一方面，房地产信托大都是1到3年的短期融资。据了解，这几个月到明年初，正进入高峰兑付期，开发商资金压力继续加大。这会给整个房地产市场的走势带来什么影响？

　　陈杰：事实上，房地产信托融资成本很高，虽然有一定灵活性，但一般都是开发商在银行融资无门时才选用。也就是说，可以用来救急，但一旦项目销售不畅，就雪上加霜了。所以，当前正处于一个十分敏感的时期，属于再有一根稻草就会压倒骆驼的时候。换言之，当前只要有一个大开发商开始撑不住，在全国全线降价，就可能引发多米诺骨牌效应，引起众多中小开发商恐慌跟风，形成降价潮。

　　投资分析上，根据价格从上升到顶点再到下降的倒U型曲线，有 “左肩右肩”的说法。价格顶点前的上升通道为 “左肩”，价格顶点后的下降通道为 “右肩”。当市场周期处于 “右肩”的时候，所有持有存货的投资者都想出货逃走，但往往所有人都逃不走。所以有战略眼光的开发商应该看清大势，在 “右肩”还没有完全显露的时候就及时清仓，才是明智之举。否则等大家都开始降价就来不及了。