北京高端住宅销售市场 价格出现小幅走低

　　2011年第3季度，国务院再次出台五条措施调控楼市。限购政策无放松迹象，房地产调控政策将进一步深入，市场观望情绪加重。北京的高端住宅销售市场受政策影响，价格出现小幅走低；高端住宅租赁细分市场也由于政策影响出现了不同的走势。

　　北京市高档住宅租赁市场的综合租赁价格在连续第五个季度增长后，首次出现小幅下行。平均租金水平达到每月每平方米154.8元(US$24.2)，环比减少4.3%。但市场需求热度不减，表现为整个市场空置率继续下降，由上季度的12.5%下降到8.4%，下降了4.1个百分点。

　　由于有个别项目被散卖或进入装修期，导致对酒店式服务公寓有需求的人群不得不选择其他项目，2011年第3季度整个高端住宅租赁市场中，酒店服务式公寓的租金表现出与整体高端租赁市场相反的走势，租金价格和入住率继续上涨，空置率由上季度的13.5%下降到7.2%，下降幅度达6.3个百分点。平均租金达每月每平方米222.8元(US$34.8)，较上一季度增长1.3%，但涨幅有所缩小 。

　　限购政策的持续深入，成交量明显下降，开发商资金压力增大，部分开发商采取降价手段，加快资金回流速度。与此同时，价格的下降以及一手及二手住宅价格的倒挂使部分购房者从购买二手房转为购买新房，部分二手房流入租赁市场，可租赁面积增加。市场竞争使得租金水平有所下调，但空置率依然保持下降趋势。2011年第3季度，出租型公寓租金达每月每平方米111.9元(US$17.5)，环比下调6.8%，空置率下降至8.4%。由于高档别墅成交低迷，租户可选择机会增加，出租别墅市场的租金出现较大跌幅，至每月每平方米105.0元(US$16.4)，环比下降15.7%，空置率降至10.3%。

　　高端住宅销售市场方面，限购政策无放松迹象使得购房者对2011年房价下调有较高预期，购房者继续持币待购。2011年第3季度，高端住宅的市场售价环比下跌了0.8%，至每平方米41,693元(US$6,514.5)。本季度，高端住宅区域售价前三名分别是：东长安街，燕莎和CBD，价格分别为每平方米89,015元(US$13,908.6)、56,510元(US$8,829.7)和54,730元(US$8,551.6)。

　　预计2011年第4季度，高端住宅租赁市场进入淡季，租金和空置率将平稳过度。销售市场将继续受到政策影响，预计住宅新房售价会进一步走低。