大兴楼市步通州后尘 旭辉、金地等项目陷定价难

2011-10-09 10:17    作者:   来源:  

  新华网北京10月9日电(杨光)被视为北京郊区楼市区域样本的通州,在严苛的限购、大量的库存房源推出、残酷的价格博弈等压力下,终于选择了降价回归之路。

  统计数据显示,今年1月份通州区域内商品住宅成交套数为902套,成交均价为22318元/平方米;到了8月份,通州区域整体成交价格持续下跌,成交均价为17861元/平方米;相比年初已下跌将近20%。据伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院的数据统计,截至9月21日,今年通州区新建商品住宅成交量为2854套,同比下降55%。价格方面,9月通州区新房成交均价为17073元/平米,同比去年同期下降6%,环比下降12%。业内人士普遍认为,短短9个月,通州许多项目楼盘,已经从当初的平均每平方米开盘价25000元以上的高价,到“金九”整体价格下降至每平方米15000元以下。进入“银十”,通州楼市仍在理性回归途中。

  通州楼市的走向,不仅仅是房价下跌这么简单;它更大的意义在于,这个一向被业内称作为京郊楼市晴雨表的通州楼市,必然要对京郊其它区域产生示范效应。

  大兴、昌平、房山谁将是下一个通州?购房者正擦亮眼睛拭目以待。

  楼市“多米诺骨牌效应”显现

  通州房价下跌,是从珠江拉维小镇楼盘项目开始的。今年7月底,以2.5万元/平方米苦守将近一年而未售出一套房子的珠江拉维小镇,突然宣布推出特价房,南北通透的现房,毛坯最低售价1.45万元/平方米,精装最低售价1.6万元/平方米。珠江拉维小镇的降价举动,很快推动周边楼盘的价格下滑:8月6日,华业东方玫瑰推出的A9号楼相比此前销售的A4号楼降价10%,实际价格为1.45万元/平方米。8月24日,润丰领尚以庆祝公司10周年庆典方式,特别推出了100套特价房,均价1.55万元/平方米,起价1.3万元/平方米。9月4日,京州世家也发布消息称,93-95平方米大两居特价房均价1.42万元/平方米。9月7日,被外界称为不会降价的金隅花石匠突然宣布,现房140平方米南北通透房源起价1.34万元/平方米。众多知名项目在楼市调控的背景下,其多米诺骨牌效应演绎着虚涨房价的价值回归。

  通州各项目楼盘房价的多米诺骨牌效应,很快向包括大兴在内的区域蔓延。在降价的区域由通州扩散到大兴后,大户型供应集中的大兴房价开始小幅下降。据亚豪机构数据显示,截至8月底,大兴成交均价比调控前下降了8.3%至20111元/平米,而新开盘项目均价更跌至1.9万元/平米以下。其中,大兴的旭辉御府二期,就被众多人士喻为通州楼盘降价大浪袭击的“在劫难逃”者。7月初,旭辉御府率先降价,首推1.76万/平方米特价房; 9月初,旭辉准备推出二期楼盘,据项目销售人员介绍说,再次推盘时价格将有较大优惠,预计新推高层公寓均价仅1.6万元/平米,而最小户型130平米三居折合单价仅1.54万元/平米;洋房均价也小幅下调至20000元/平米。有业内人士称,如果旭辉御府二期开盘价格回落,肯定会对周边楼盘造成巨大压力,引发黄村区域房价的再次跳水。亚豪机构统计数据显示,大兴区在坚守几个月之后,9月份成交均价出现大幅下滑,由20371元/平方米跌至18710元/平方米,在跌破两万元大关的同时也成为远郊区县的领跌者。

  无独有偶,同位于大兴黄村的在售项目金地仰山也以推出特价房的方式变相降价,领海朗文世家项目更是打出了16800的低价,华润公元九里精装项目首期开盘定价远低于预期。

  旭辉御府等项目定价陷两难

  严厉的限购打乱了北京大部分开发商的开盘预期,北京住宅高端领域亦是如此。据地产中国网调查,部分预计在3季度推盘的豪宅项目纷纷延迟入市,其主要原因是尚未确定报价。业内人士分析,定价难问题应分类来看,纯新盘难在如何定价才能保持其开盘畅销;而老项目后期更要照顾业主心理,又得保证卖得动,其定价则是难上加难。 “报价难折射出开发商预期的摇摆,和北京15条出台后,大多数的企业尚处在临时变阵的状态,并将主要精力放在制定相应的营销策略上,在这个关键时节,谨慎定价是第一要务,决定着项目的品牌形象、客户群以及最终的销售结果。”亚豪机构副总经理高姗分析表示。她认为,受限购导致客户量的缩水影响,开发商都需要对原计划购买本项目的准客户的购房条件和意愿进行重新调查和筛选,了解客户受政策的影响程度,重新调研客户的购房计划、心理价位,才能确定最终的合理价位。

  旭辉御府当前的困境,就是这样。面对愈加严厉的调控,他们对于即将出售的楼盘如何定价,更是思量甚多;一方面受通州房价大幅下降的影响,定价维持现状,则可能失去消费者,大幅打折有可能激怒原有业主。另一方面,北京15条细则新政所说的高价盘范畴影响,如果定价过高,势必触动15条细则中明文规定,对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率;定价低了老业主肯定不答应,而且董事会也很难通过。直到9月25日旭辉御府二期项目推出时,其报价才露出水面销售为16800元/平方米;这一价格,被业内人士认为是定价回归。其结果就像润泽公馆营销总监田丰曾对记者表示的那样,“低于市场价可能董事会通不过,高于市场价老百姓不同意,总归要在两者之间找一个平衡。”他说,当前只能追求市场化定价,因为现在的限购政策已经直接影响到了供需双方。

  “银十”冷清开局 区域领跌者浮现

  京郊楼市成交量下滑,但新房供应在十一期间猛增。亚豪机构市场总监郭毅表示,作为北京最早的郊区楼盘样本,通州最早发展新城,其在轨道交通、居住品质、商业环境、教学医疗等配套设施远远超过其他几个郊区楼盘板块,按照目前的通州价格情况,已经比大兴、房山两大热门郊区板块显出绝对优势,足以对这两个区域的总体价格造成结构性影响。来自新基础投资控股有限公司的总经理张卫克明确表示,房价应该由市场来决定。无论是政府的宏观调控还是开发商的定价模式,一切最终都是由市场来检验的,房价还是由市场说了算。

  通州房屋降价从单一项目开始“搅局”,进而带动区域降价,最后撼动了整个京城各区楼市价格回归。而大兴的旭辉御府,其16800元/平方米的“金九”报价,是否对区域楼盘起再次领跌的示范作用,也需要市场的继续验证。中国房地产学会副会长陈国强认为:“金九”开局不好,有购房者观望情绪较浓的原因,也有开发商目前降价力度不够的原因。目前看来,开发商所谓的降价促销,还只停留在营销手段的阶段,比如一些项目的“打对折”销售,实际上仍是促销噱头,促销房源数量也有限。目前,购房者对房价走低的预期不变,如果降价没有达到他们的心理价位,很难打开僵局。他认为,以后的局势,要靠“好价格”和“好品质”双重手段吸引有资格的客户。

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