直击香港保障房
2011-09-28 11:46 作者: 来源:
本报记者 付灿华 香港、深圳报道
6天一层。在原启德机场北停机坪场地上,6幢规划35~40层的租住公屋主体结构已至地面16层以上。
“按照混凝土量计算,总体预制率约30%~40%,”承建该项目的中国建筑(601668,股吧)工程(香港)有限公司(下称香港中海)工程部副总经理谭启全告诉《中国建设报·中国住房》记者,主体结构每层6天也是香港公屋建设的普遍速度。
近日,深圳市有关主管部门组团专门考察香港住房保障制度及工业化建造。本报记者随团近距离接触了香港保障性住房从建造到管理的关键节点。
品质控制依靠工业化
在香港街头很容易辨识公屋。尽管颜色各异、饰面不同、组合方式多变,但其基本套型单元标准划一,且外墙、门窗、空调窗机位等建筑构件的工业化预制特征尤其明显。
作为香港中海近年来规模最大的工程。在启德1A项目施工现场,记者看到,楼层平面由各种标准套型组合而成,不仅外墙、间墙、楼板实现预制或半预制,楼梯、垃圾槽、厨房、卫生间也应用了立体预制,水槽、操作台、浴帘拉杆、盥洗盆、内饰瓷砖等全部在工厂预制完成,现场只需将管线接入预留孔道即可。
尽管工业化预制会比传统施工工艺带来约10%~20%的成本上升,但要不要预制,在香港保障性住房建设中早已不是问题。中山市快而居房屋预制件有限公司顾问总工程师谷明旺认为,“比起技术,其管理模式更值得借鉴。”
据谭启全介绍,香港房屋署鼓励住宅建设采用工业化预制的技术措施。对公屋而言,工业化预制是企业获得技术加分、增加中标筹码的重要手段;而针对商品住宅发展商,也有按比例奖励建筑面积的激励政策。
据了解,启德1A项目的原始竞标文件只设定了卫生间预制的条件,香港中海主动提出增加厨房预制方案,则为其最终中标加分不少。香港房屋署对该方案的审核却用了10个月左右的时间。“投标之前房屋署对每一个项目都已经制定了完整的设计、规划方案,发展商只需按图施工,但仍可在局部优化、新工法应用等方面提出建议,房屋署会对此进行独立审查,如果通过便可获得技术加分。”谭启全说。
实际上,工业化预制已成为香港公屋的普遍做法,香港房屋署对公屋预制件制订了一套严密的品质控制与测试体系。“细到每一颗螺丝钉都有记录可查。”工业化预制是确保香港公屋建筑品质控制的重要措施,香港房屋署还要求施工过程及材料部品都具可追溯性。
在葵涌大白田街公屋项目现场,协兴建筑有限公司董事兼总工程师莫国豪告诉记者,预制带来了更好的质量、更佳的工地安全、更好的环境保护,以及对住户未来更少的维修滋扰。
规划设计“实而不华”
被称为启德1A的这个公屋项目属于香港十大基建计划,规划总建筑面积23万平方米,提供5240个租住单位,预计居住13077人。
该项目户均建筑面积不足44平方米,人均建筑面积不足17.6平方米,上述数据还包含了一些配套设施:1500平方米的购物商场,其中设街市、护老院、青年中心、餐饮商铺、羽毛球球场及休憩场地;1层地下停车场,含141私家车位及30个电单车位。此外,项目还设置了紧急消防车通道、垃圾收集站、苗圃、儿童和游乐场、康乐及运动设施、有盖轻型货车停车场、地渠、花坛及凉亭等配套设施。
配套不容小视,这是公屋居民生活品质的重要保障。
香港《公共房屋建筑设计纲要范本》针对公屋的规定显示:1~2、2~3人房的室内面积分别为14.5和22平方米,而可供4~5人和6~7人居住的房屋室内面积也分别仅为30.5和37.9平方米。
参观香港房屋署的公屋标准套型样板时,在一间10平方米左右的房间内,记者共发现了14个插座,细节设计相当到位。在香港,“善用土地资源是第一要务”,华阳国际设计公司新建筑事业部总经理龙玉峰表示,在此基础上,经济效益与实用性并重的“实而不华”,是公屋设计的基本原则。
无论是在启德1A项目,还是在葵涌大白田街项目中,都有较大面积的商业配套和停车空间。公屋所属的商业楼宇和停车场的租赁收入,正是补充公屋建设资金的来源之一。香港公屋并不是一味依靠政府投入,除了凭借紧凑的平面布局保障其较低的使用成本,财政运营方面的其它考虑也要在设计阶段落实。
“香港房屋署有约50个设计师负责全港每年约15000套公屋的规划设计。”香港房屋署总建筑师张冠城告诉记者,房屋署还会定期收集居民意见改进设计。
居住资格严厉监管
严厉监管使得香港住房保障政策实施到位。迄今为止,2004年专门成立的打击滥用公屋资源特遣队已收回约400套公屋。按规定,住满公屋10年以后,香港房委会隔年开展资产审查,若租户资产超出标准,则收回公屋。
值得注意的还有香港独具特色的宣誓官制度。如申请人不能提供有效的收入和资产证明,可在房委会指派的宣誓官面前宣誓,一旦查实其弄虚作假,申请人会受到入狱的处罚。
“截至今年1季度,香港共有公营房屋110万余套,其中居屋42万套,公屋70余万套,几乎全港半数人口住在政府提供的住房里。”张冠城说。
公营房屋是香港对保障性住房的总称,包括出租的公屋和出售的居屋,都由香港房屋委员会和房屋署统一开发建设,部分居屋可由发展商参建。
1953年石硖尾邨的一场大火催生了香港第一代公屋,居屋则肇始于1978年香港推行的“居者有其屋”计划。在此期间,1973年香港成立房委会及其所属的房屋署,分别行使公营房屋建设管理的决策和执行职能。
据介绍,现在香港每年建设15000套公屋,而2009年卖完所有居屋之后,居屋复建与否的争议一直没有消停。
“解决低收入家庭的住房困难是政府的基本职责”,深圳市建筑科学研究院副总建筑师刘丹说。如何合理引导市场发展、要建立一个怎样的保障框架、按多大比例明确各种保障产品、如何根据不同阶段适时调整保障政策,解决这些问题至关重要。
半个世纪以来,香港形成了一套健全的住房法律体系和实施细则,在编配面积标准、申请条件、轮候、租金标准、管理扣分制、复核及退出政策等方面都有着稳定而严格的制度。
据介绍,香港政府逐年修订家庭资产和收入限额等公屋申请条件,不断扩大其覆盖面。当前,香港一个4口之家只要家庭月收入和总资产净值分别不超过1.856万、39.7万港币,就有资格申请公屋。同期,香港4口之家月均收入约为2.4万港币。
按照规定,申请人登记后便进入等待房委会编配的轮候阶段。房委会承诺将平均轮候时间控制在3年内,实际轮候时间平均约为2年。并有高龄人士的优先编配、体恤安置、紧急安置、重大疾病多计算一位家庭成员等特别制度。
“房委会还设有租金援助计划,为有暂时经济困难的住户提供一定数量的租金补贴”,张冠城介绍,租金标准主要综合区位、环境、配套设施和居民负担能力等因素确定。
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