七浦路不CHEAP 是生是死？

　　东地产 王媛 车润宇 曾倩文 报道

　　吴江路升级，赶走了小杨生煎、特色肠粉等大众消费品。

　　如今，从闸北区商务委获悉， “十二五”规划，根据 未来的七浦路将不再只是“淘便宜货”，而是低端代理和中高端自有品牌并存的格局。据介绍，预计到明年年底，新七浦服装市场内的自有品牌比例将达到20%。

　　闸北区商务委相关负责人表示，按照计划，今后的七浦路市场不再是单一的低端市场，中高端市场也将重点发展。同时，整个商圈的购物环境和周边的交通都要同步升级。

　　七浦路要升级，是生是死？

　　《东地产》连线上海商业地产专家，为七浦路的未来把脉。

　　改好，还是不改好？

　　答案来自他们：

　　朱连庆

　　上海社会科学院商业研究中心主任

　　七浦路改造除非整体回购——朱连庆

　　邹毅

　　五合智库总经理

　　给大品牌降租20%可能吗？——邹毅

　　张景瑞

　　上海美桥投资顾问公司 董事总经理

　　还是应该走批发路线——张景瑞

　　朱连庆：七浦路位于上海的中心城区，虽然市场较繁荣，但是业态层次低，交通混乱，安全、卫生问题长期存在，管理无法有序进行。这样一个低端购物街对中心城区的功能、形象与市政环境等都有不利影响。

　　邹毅：七浦路这个地方，业态本身比较落后，但是盈利能力比较高。对于很旺的商圈来说，改造有风险，不改造也有风险，因为一个阶段后，旧模式被淘汰是必然的。现在全国很多地方都在搞商圈升级，就上海这个城市的商圈定位来讲，七浦路升级也是必然的事。

　　张景瑞：对于批发性市场的改造是必然的，七浦路的环境，无论是内部还是外部都存在脏乱差，使民众在购买的时候，还必须跨过那些脏乱的差，仍受闷热的空气环境。同时，七浦路原先无任何规划，商场内部及外部的交通体系都比较混乱，对于民众来说，总是感觉这边也逛过，那边也逛过，逛一圈下来以后感觉很晕，而对于马路上开车的人来说，杂乱的环境使得小商贩将摊子等摆到了马路上，对于行车安全等产生了很大的问题。所以改造是必然的，是一件好事。

　　改了，会有什么问题？

　　朱连庆：七浦路改造最大的矛盾在于，商场与街道两旁的店铺产权分属于不同的业主，而改造方无权对里面的经营内容进行干涉。改造不是政府行为，而是政府要与企业协作。

　　邹毅：要改造，原有的经营能力如何保持，是一个重要的问题。可能你品牌化了，也高端了，但是营业额却一落三丈了。

　　另一个问题是，如何保证原有的产业链和氛围不遭破坏。升级中很可能出现的一个现象是优胜劣汰，几百个小商家最后只剩几十个了可能。一些相对低端的、缺乏自有品牌的小业主或许面临淘汰。新的规则他们不能适应。这样的话，七浦路作为集散地的丰富性就会遭到损坏，也可能引发一部分消费者的流失。

　　张景瑞：政府规划的不合理，商业项目发展不起来，对市场定位不准确，使得商户的进驻入变低，从而导致商户无法盈利。在这其中政府的职责还是最重要的。

　　对改造的建议？

　　朱连庆：要做到整个商业街的产业升级，只能是各个业主自发地进行提高，除非政府整体回购，或全部拆掉重建，否则只能是街道外观、建筑外立面等表面现象的更新，无法彻底。

　　邹毅：一者对产业生态要继续保证，其实对于政府来说，也不愿意丧失盈利能力这么好的集散中心。二者要给小业主留一些空间，不能全部赶走。小业主其实能给商场贡献更高的租金。因为一些大品牌往往具有议价的资本和能力，租金降低20%-30%谈下来也是可能的。然后商场再靠这些大品牌业主来吸引人流和更多的小业主入驻。

　　张景瑞：对于七浦路的改造，除了对环境、交通体系等的规范，对于市场定位不应更改。应该坚持大众化，低价及品种多的市场路线，坚持自己的区域特征，走自己差异化路线。现在上海需要这样批发，零售低价市场的集中点，来消化中低端厂家生产的服饰等也用于满足一些喜欢淘低价服饰的人。未来七浦路应该继续走批发，低价，大众化的路线。

　　改造成败预测？

　　朱连庆：中低端定位改到中高端，可能只是一厢情愿。七浦路如今的状态，与豫园周边的小商品市场类似，后者虽然多次改造，但仍难以提高档次，如今仍是低端商业为主。

　　邹毅：随着租金门槛的上升，一些低端业主另寻新地方自发形成新的集散地——我估计八成会这样。从短期来看，必然会面临一个销售拐点，市场对其进行一个重新的认知通常需要3到5年时间。改造成败与风险，财务是一个标准，但也要看从什么角度，像吴江路的改造，一些传统特色小吃没了，更大众化了，给城市文化带来一定影响，但从商业的角度来看不一定算失败。