记者探访长泰东郊御园 开发商竟然公开宣传“偷

　　一房可以轻松“变”两房，两房可以简单“变”三房，不过瘾？直接再送露台、地下室、车库还有阁楼……细数算来这“送”出的面积竟能达产证面积的1:1，不禁让人匪夷所思。日前，《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》的出台，这些开发商惯用“偷面积”的伎俩将被喊停，不过，在10月1日新规正式执行前，开发商却在抓住最后时机，用力猛打政策“擦边球”。

　　本报记者 陈弋 文/图

　　开发商公开宣传“偷面积”项目

　　“超大面积赠送、赠送后户型由原来的189平方米和230平方米（建筑面积）延展成330平方米和360平方米（实际使用面积）……”在一份报纸广告上，开发商“偷面积”的广告语赫然醒目。开发商公开宣传其“偷面积”项目，把“偷面积”作为“卖点”令人瞠目结舌。

　　日前，记者来到了位于浦东新区航头镇航鹤路78弄上的长泰东郊御园，由于地理位置偏远，这里交通十分不便，早在实地探访前，记者曾致电售楼处询问抵达该案的具体路线，然而，让记者意外的是，售楼人员习以为常地回答，“地铁8号线坐到航天博物馆后就直接打车前来，没有其他交通工具。”

　　记者来到长泰东郊御园后，遇见了站在门口守候购房者的售楼中介，一听记者前来看房，中介把记者领到售楼处大堂，和通常围绕在沙盘边，先听会项目介绍的模式不同，中介“一针见血”地说，“我们还是直接去看看样板房，这里房子可以送出和产证差不多大的面积，只有看样板房才能有直观感受。”说着，中介就带记者直奔样板房。

　　记者看到，长泰东郊御园为大型联排别墅区，每栋楼均有两到三层，分三期开发，一期在去年就曾开盘，当时也是主打“赠送超大面积”的项目“特色”，现在开盘的是二期项目，总体户型延续一期，为英式尖顶园林风格。中介介绍，小区一共只有189平方米和230平方米两种户型，虽然户型选择余地不大，但各套均能“送出”完美超大的实际使用面积，“189平方米多送一个阁楼，230平方米的户型少个阁楼，如果想多"占"面积，189平方米的户型绝对不能错过。”中介说。

　　地下室有两层单层深达3米

　　在换好鞋套后，记者先行探访了230平方米户型的“边套”（230平方米户型多在联排别墅的两边位置），可能为了进一步突出“可送面积”，开发商将别墅房间进行细分，划出了至少5到6套单间。对于每一个看房客，中介也没多大兴趣介绍产证上常规登记的“客厅”与“卧室”，直接带着记者就往地下室走。“我们这里的地下室造得特别大，有两层，地下一层包括了整栋别墅，也就是说，在地面上房子有多大，这个送的地下室就能有多大。”

　　开发商为了推广“赠送”的地下室，将其刻意布置成书房、休息室、工作间，不过，偌大的房间只有一扇窗向外采光。在地下室外，还设计有深达3米的地下“天井”，“天井”里放了一张桌子，几把椅子，“这个地下"天井"也是送的，你看，直接无盖露天设计，在这里可以邀朋友喝喝茶聊聊天，这块地方少说有十几平方米。”记者环顾一眼四周，周边为白色四方形墙壁包围，在墙壁接口处可以约摸看出地面的位置。往下走到地下二层，为私人车库，中介说：“这也是送的面积，车库高两米左右，可容纳两辆小型车辆的停放。地下室的所有设计都是为了能给购房者合理"送"出面积。”

　　楼盘突出卖点，就是“偷面积”

　　如果说，以为只有两层地下室是“送”出的面积，那就大错特错了。随着中介往楼上走，拐过蜿蜒狭窄的二楼、三楼木梯，记者还吃惊地发现了不少地面以上“送”出的面积空间。中介告诉记者，这里每层楼（二楼、三楼各一个）都特意设计了腾空露台，而衣帽间、设备室等也都是“偷”出的来面积。走在宽大的露台上，记者往下看，可一眼看到正对别墅的地下天井，尽管楼层不高只有三层，但算上地下室的深度，赫然感觉露台既高且陡。在探访189平方米户型的样板房时，记者甚至还能抵达传说中的“四楼”，“这个阁楼也是开发商特地设计出用来"送面积"的部分。”中介坦言，和其他别墅相比，长泰东郊御园产证登记面积的部分并无特别优势，整个楼盘的突出“卖点”就是“偷”出的超大面积。

　　“现在不买，以后就买不到了”

　　带着疑问，记者又找到了开发商的售楼人员。对于“偷面积”的说法，售楼人员竟也毫不避讳，“你也知道，以后政策就不允许这么"偷"面积了，现在我们就是把最大的"实惠"让利给购房者，说白了，现在不买，以后就买不到了。”

　　售楼人员说，作为《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》正式实施前的最后几天，这两天已有无数购房者慕名前来购房，而作为开发商也在最后时刻竭力“送面积”让利于民。“新规实施后，面积还能不能"送"或者怎么"送"目前还不知道，但现在买房，面积就能"送"，所以得抓紧最后几天。”

　　》律师观点

　　赠面积的做法已引发部分法律问题

　　售楼人员称，长泰东郊御园189平方米和230平方米（建筑面积）可有高达330平方米和360平方米的实际使用面积，赠送比例接近1:1。对此，盈科（上海）律师事务所房地产律师李文华表示，“买房送面积”事实上由来已久，不少开发商在客厅和餐厅分别附有大面积露台（阳台），业主只需将餐厅和连接的露台打通后改建，就可拥有第三间房。这种现象在别墅住宅中更为普遍。

　　李律师指出，各种附赠面积的做法，确实已引发部分法律问题，业内人士也曾就此提出不少质疑，有观点认为，开发商所附赠的“面积部分”在发生法律纠纷时，可能会被法院认为是属于业主的“违章搭建”。购房者在投资时，需要谨慎。

　　李文华同时指出，计入加建或改建赠送面积的行为不受法律保护，无法做产权登记，质量、安全很容易出现问题，甚至还可能对楼宇安全造成影响，由于不受法律保护，没有明文附件条款，业主一旦对此提出质疑，很难被法院支持。