大城市楼市量跌价稳还在观望 价格战有望爆发

2011-09-26 08:23    作者:   来源:  

  据第一财经日报消息9月和10月历来都是房地产市场的鼎盛时期,更是房价走势的风向标,但从8月份的前奏看,今年的“蜜月期”要明显冷却。不过,这些中心城市的楼市主流价格仍以稳定为主,降声最激烈的只是周边区县或开发商少量的“降价试探”。开发商观望情绪明显。

  中心城区:量跌价不跌

  “四地(北京、上海、广州、深圳)热销楼盘有一些共性。”中原地产研究中心研究员刘渊告诉记者,目前“热销”的楼盘普遍位于郊区,绝对价格较低;户型普遍较小,总价较低;周边配套逐步完善,有一定升值潜力。调查显示,上述中心城市楼市的主流价格尚是稳定趋势。

  以北京为例,8月,北京新房市场在历经6个月的调控后,价格出现了较为明显的松动。但中原地产研究中心高级研究主任瞿安新指出,降价主要形式是推出部分“特价房”吸引购房者,直接降价的楼盘则较少出现。而开发商降价的目的,主要在于试探市场所能接受的价格底线。

  瞿安新说,北京价格调[最新消息 价格 户型 点评]整的特点是,郊区率先降价,出现价格松动的项目主要集中在通州、大兴和房山等北京外围区域,这些区域的共同特点是新房供应较大、价位相对较低,且在前期经历过大幅的价格上涨。瞿安新表示,不排除开发商未来进一步更大规模降价的可能性。

  中原地产对四大一线城市近期新房的销售率进行跟踪监测,发现从“开盘30日销售率”指标来看,广州新开楼盘的数字相对较好,市场保持相对温和。而北京、上海、深圳的30日销售率则分别仅为26.2%、32.4%、28.8%,库存消化压力较大。

  部分分析人士指出,二手房方面,同样出现价格上的动摇,但中心城区,仍然可能是量跌价不跌的局面。

  今年金九银十难再

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭解析说:“某种程度上来说,房地产的过热现象得到了控制。”

  根据中原领先指数系统数据,8月,一线城市中,以北京、上海、深圳这三个城市为例,成交量都有不同程度的缩减,如北京8月新建商品住宅成交数额为4305套,同比减少21.4%,环比减少44.3%。

  “可以感觉到今年房地产市场的秋天会很冷,"金九银十"不再名副其实。”21世纪不动产市场中心研究部经理黄河滔感叹道。

  调控政策是主因

  “限购其实比限贷来得更严厉,”黄河滔解释道,“很大程度上,让投资客这部分需求的愿望破灭了。”

  在对上海300多家房产中介的门店调查中显示,去年末全市购买二手住宅的纯粹投资套数比例约10.3%,今年6月则下降至5%以下。

  除了投资客之外,目前主要的需求来自两大块,分别是刚性需求和改善性需求。杨红旭指出,这两者之间刚性需求的比例应该略高于改善性需求,然而这两个“大限”恰恰最受影响的也就是有这部分需求的人”。

  新闻纵深

  价格战有望爆发?

  经历“寒冷”的秋天之后,房地产市场的价格走势又将如何呢?

  “年底在量上会有一定反弹。毕竟现在的秋天已经那么冷了,不然寒冬太难过了。”21世纪不动产市场中心研究部经理黄河滔告诉记者,成交量的回升还是取决于价格上的松动,因为短期内调控政策不会有所放松,与此同时各地信贷政策也在暗中收紧。“所以除了新盘打折促销、部分板块一、二手房价格倒挂外,部分新房项目的品质相对较高也是吸引市民的重要原因。”

  中原地产在报告中指出,从最近半年的供求比来看,广州、重庆的供求比相对合理,分别是1.06、1.01。

  从长期来看,黄河滔却认为房地产仍可能是较好的投资选择。“因为没有更好的替代品。限购与限贷其实是在为保障房争取时间,毕竟保障房现在只是刚刚开始。”

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