中原地产：保障房达标已成定局 开发商业绩不容

　　中原行业监测[一周楼市(2011.9.9-9.15)]

　　上周，国家统计局数据显示，截至8月全国保障房开工率已达86%，完成今年开工指标已成定局。保障房建设的快速推进，拉动了今年的商品房开发投资和新开工面积增速保持高位。继前两周台州出台限购政策之后，上周衢州也出台了执行尺度较为宽松的限购政策，这或将成为未来更多城市的参照，即以"限价"替代"限购"，或者放宽限购条件。

　　上周，或受中秋小长假的部分影响，各地新房和二手房的成交均出现大幅下滑，市场再度陷入低迷。刚公布的标杆房企8月销售业绩显示市场不容乐观，后市惟有加大降价力度和推盘量，才有可能走出困境。

　　保障房进度显著加快 三线城市限购曲径通幽

　　9月14日，国务院温家宝总理在夏季达沃斯论坛致开幕辞时表示，全国城镇保障性住房覆盖面要达到20%。上周，国家统计数据显示，今年1至8月，全国保障房开工率达86%，按此进度，今年1000万套的保障房开工目标不难达成。

　　国家统计局数据显示，今年1-8月，全国商品房开发累计投资额同比增长33.2%，商品房新开工面积同比增长25.8%。今年以来全国房屋新开工面积的增速始终维持在高位，保障房建设力度加大成为其最主要的推动因素之一。

　　上周，商品住房市场调控未见放松。继台州之后，浙江衢州也加入了此新一轮限购扩容的三线城市之列。但衢州的执行尺度同样相对宽松，如仅对市区限购，且本地人只限购第四套房。针对中央对于二三线城市限购的要求，各三线城市地方政府动力不足，各级政府之间博弈加深。

　　早在针对二三线城市限购的五条"标准"出台前，东莞、常州等城市已高调宣布暂不限购，"标准"出台后，湖北省则将是否出台限购的期限推迟至10月底。更有部分三线城市出台"限价"以规避"限购"，如廊坊，韶关、烟台及丹东等城市。预计未来将有更多的三线城市效仿此举，或以更多方式曲线规避限购。

　　土地底价成交已成常态 杆房企业绩前景堪忧

　　今年以来，房地产调控在全国土地市场的收效较为显著，底价成交及溢价率走低日渐成为常态。中原监测数据显示，上周北京、上海及天津共成交的5幅土地中，上海松江区北场1号地块的居住用地溢价率为14%，北京丰台郭公庄地块溢价率仅6%。其中，上海松江地块的起始总价较今年6月终止交易时的价格下调了20%，起始楼面地价下降1%。

　　由于对政策环境的悲观预期，以及中秋节假日等因素的影响，上周，中原所监测的8大重点城市的新房成交大幅走低，总体环比上周减少20%，仅广州、天津成交量环比分别持平和上升。

　　上周，5大重点城市的二手住宅成交量环比也大幅下降31%。在房价没有明显下跌，成交量水平持续低位徘徊的情况下，小范围促销降价尚未能带动销量的显著提升，部分大型开发商8月的销售业绩出现颓势。中原监测数据显示，10大标杆房企中，保利、富力、万科等7家开发商的8月销售金额与去年同期相比出现下滑，保利、绿城等5家开发商销售面积较去年同期有所减少。

　　购房资格的限制导致符合资格的购房者数量持续递减，加之信贷不断紧缩，以及开发商降价幅度有限等因素，使得近期住房成交量低迷的局面难以改观。随着传统销售旺季"金九银十"的来临，开发商惟有增大降价幅度和推盘量，才有可能打破僵局。