房地产业：紧缩背景下“冰火两重天”

　　房地产行业的冬天真的会来吗？

　　尽管在货币政策调整的大背景下信贷不断紧缩，使得今年以来房地产开发资金来源于银行贷款部分的占比和增速均呈快速下滑之势，但撇开非上市房企不说，仅就A股123家上市房企中报财务数据来看，上半年房地产投资增速并未明显放缓，房地产企业盈利能力也未见减弱。

　　龙头房企“不差钱”

　　相关半年报数据显示，万科A、招商地产(000024,股吧)、金融街、华侨城A、陆家嘴(600663,股吧)、北京城建(600266,股吧)、荣盛发展(002146,股吧)、金地集团(600383,股吧)、华丽家族(600503,股吧)、世茂股份(600823,股吧)和深物业A等11家上市公司上半年日均营业利润超过200万元。而比较有代表性的行业龙头万科A，上半年实现营业总收入达到199.89亿元，同比增长19.22%；实现营业利润44.18亿元，同比增长7.27%，上半年日均营业利润2440.81万元；实现净利润29.78亿元，同比增长5.88%，每股收益0.27元。“公司现在不缺钱。”万科一位管理人士8月末私下对本报记者这样表示。

　　申银万国分析认为，上半年上市公司销售增长较快，且呈现上市公司快于行业整体、龙头公司快于一般公司的特性，行业集中度提升明显。其中万保招金的市场占有率由去年的6%上升至8%。上半年上市公司和重点公司销售回款同比分别增长40.1%和47.7%，均较去年同期大幅上升，且远高于行业平均24%左右的增速水平。

　　不过，拉长时间窗口来看，房地产行业光鲜数字的背后已现颓势。中报数据显示，虽然上半年上市房地产开发营业利润和归属于母公司的净利润总额分别达309.44亿元和214.82亿元，较去年同期增幅分别达到12.38%和16.86%，绝对值依然处于三年来最高水平，但这两个指标与2010年上半年同比增幅相比，增长幅度已经明显下降——营业利润和归属于母公司的净利润在2010年上半年时，较2009年同期分别增长41.52%和36.61%。

　　来自上半年上市房企投资活动产生的现金流数据则显示，上市房企投资依然呈增长态势。投资活动产生的现金流量净额在上半年为净流出123.8亿元，同比增长102.94%，其中用于购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金总额达61.48亿元，较去年同期增长6.55%，占投资活动流出总额的30.67%，但此比例较去年同期已有所减少。有分析就此指出，上半年上市公司大多主动收缩了投资规模，其中重点公司收缩幅度更大。上半年上市公司和行业重点公司投资增速分别为23%和18.6%，明显低于去年同期137.1%和165.8%的增速，其中重点公司的投资增速不仅低于上市公司整体水平，也较一季度增速进一步下降，单季投资增速由14%回落至7%左右，显示上市公司更能根据市场变化及时调整经营策略。预计下半年为保证现金流安全，上市公司将进一步收缩投资规模。

　　商业地产表现突出

　　上半年房地产行业表现最为抢眼的当属商业地产。虽然全行业上半年呈现“业绩保持增长，但增幅回落；营业收入及净利润保持增长，但增幅大幅回落”的特点，但总体而言，商业地产成长性和盈利性均表现得非常突出。数据显示，一线龙头房企预收账款较期初增长最多，商业地产次之，园区开发类企业最差。有市场分析机构用“(期末预收账款+上半年营业收入)/2010年营业收入”衡量预收账款对2011年全年业绩的锁定性。平均来看，90家地产公司“(期末预收账款+上半年营业收入)/2010年营业收入”为1.5，其中一线龙头为1.9，对全年业绩锁定性最强；其次是商业地产，为1.6；二线龙头为1.4；其他中小公司1.1；园区开发类企业0.5，业绩锁定性最差。

　　半年报数据进一步显示，2010年开始地产行业内部已经开始出现分化，龙头和商业地产的市场份额提升，呈现出强者愈强、弱者愈弱的局面。2011年这种态势进一步延续。上半年地产公司销售回款保持增长，但增幅低于去年同期。其中一线龙头和商业地产销售回款增幅最大，市场份额同比提高；园区土地开发和主题投资类公司销售回款最差，市场份额有所下降。在房地产调控环境下，一线龙头公司和商业地产具有逆势扩张的能力，资金实力较弱的中小开发商面临市场份额进一步下滑的风险。

　　分析人士认为，2009年底以来地产股资金链正在逐步收紧，但目前仍好于2008年底。横向比较来看，2011年上半年，商业地产公司短期偿债能力依然居行业前列，其次是一线地产，二线龙头较园区类和其它中小地产股稍强，但仍低于行业平均水平，主要是同比降幅最大。纵向比较来看，2011年上半年末行业短期偿债能力较期初有所下降，只有商业地产和园区类企业短期偿债能力同比持平或有所提高。

　　总体来看，在限购政策延续的外在环境下，下半年开发商投资力度持续下降已成定局，筹资环境也不可能有大的改善。而最大的不确定性则是市场，分析认为，若销售增速继续下降，开发商面临的资金压力就会加大。这将直接导致房企下半年投资力度的下降。

　　市场变局催生并购潮

　　日趋寒冷的外部政策环境，使得房地产行业呈现“冰火两重天”的景象。龙头上市公司的”不差钱“，并不能掩盖整个行业的秋风瑟瑟。面对即将断裂的资金链，一些房企已经不得不甩卖资产，这无疑加速了新一轮房地产并购潮的到来。

　　大龙地产(600159,股吧)这家曾在2009年11月凭借50.5亿元天价竞得北京天竺开发区22号住宅用地的“地王”，8月16日发布公告，挂牌转让旗下京洋公司93.45%的股权给春光置地。公司表示，“所获全部资金将用于公司主业的经营与发展。”　公司半年报显示，今年1至6月份经营活动产生的现金流量净额为负0.41亿元，较去年同期大幅下跌115.18%，造成这种情况的原因是，“由于国家宏观调控的影响，融资环境日益紧张，经营压力较大”。

　　事实上，不仅是大龙地产，那些看似实力雄厚的央企的日子也并非想象中的那么好过。8月29日，北京产权交易所发布信息显示，华润集团转让旗下北京新城广场房地产有限公司股权和债权。同一天，首钢地产、华润集团转让首钢融创置地有限公司50%的股权，挂牌价14.5亿元。有统计数字表明，整个8月份，共有6例央企在产权交易所挂牌转让房地产业务。

　　有分析人士指出，自2010年3月国资委发布非房地产主业的78家央企“清退令”之后，央企退出动力并不强烈，2010年仅有14家央企退出房地产业务。但今年以来，调控政策持续不断，新一轮二三线城市限购即将拉开，央企看不到政策放松的迹象，因此退出地产业务的动力提高，一些亏损或盈利能力不高的企业自然率先被“清退”。

　　上海易居房地产研究院认为， 2010年以来，中国房地产行业的并购案例持续增长。截至2011年一季度，房地产行业已占据并购市场中诸多行业之首。从动因来看，宏观调控政策、市场竞争等外部推力，以及获取资源、企业发展战略调整等内部因素共同作用，推动了房地产行业的并购整合：大型房企不断吞并整合中小型房企，而非房地产主业企业纷纷退出房地产业也加速了房企并购整合潮的推进。

　　在具体并购形式上，由于企业间的差异性，往往会采取不同的并购活动，例如金融街、陆家嘴等房地产企业在商业地产领域展开广泛的收购活动；方兴地产、上实发展(600748,股吧)等企业适时收购了母公司大量优质资产，并积极通过内部资源整合推动自身的发展来实现综合实力跨越式增长；万科、保利、合生创展、SOHO中国等企业也凭借其自身优势纷纷通过股权收购获取项目开发资源；绿城中国、中国奥园等企业也为全国性布局进行了大量并购活动。