警惕保障房投资拉动“陷阱”

　　莫尼塔近日发布的研报认为，保障房实际投资水平与在建水平明显背离，保障房“快速开工，有限投资”。

　　根据测算，如果去年和今年保障房开工水平剔除的话，商品房新开工累计同比增速在上半年已经开始快速下滑。5月商品房新开工累计同比增速已经转负。而7月商品房新开工增速已下滑至-9%。这意味着后期商品房投资增速很可能出现快速下滑。

　　保障房开工率已达到72%

　　根据住建部的数据，截至7月，全国保障房开工率已达到72%。辽宁和陕西省保障房开工率甚至超过100%。保障房可谓进入开工竞赛，但有关产能增速滞后的情况表明，保障房的融资瓶颈并未消除。

　　但莫尼塔投资发展有限公司分析师王沛发现，从保障房实际投资水平和在建水平的对比来看，最近几个月，剔除价格因素影响的房地产实际投资增速要明显低于房地产在建面积增速。可能的解释是，一部分新开工保障房虽然转入在建面积统计，但并没有产生实际的投资拉动。保障房目前处于“快速开工，有限投资”的阶段。

　　虽然统计显示保障房开工增长，但从全国范围来看，可能存在区域发展严重不平衡现象。根据莫尼塔统计，财政最为困难的10个省份承担了全国27%的保障房建设任务，然而其财政收入仅占全国的10%。

　　莫尼塔分析师王沛表示，今年1-7月全国房地产新开工增速始终处于20%以上的较高水平。这主要是受到了保障房项目开工的支撑作用。但保障房开工的快速增长实际掩盖了商品房开工增速的下滑。保障房高开工的背后，暗藏着商品房开工增速放缓的风险。

　　投资增速“掩盖”资金问题

　　尽管从各地情况来看，保障房无论开工还是投资增速均呈上升态势，但实地案例分析表明，保障房融资瓶颈，资金回报率过低等问题并未解决。

　　“看保障房对投资的拉动，主要角度是产能。但房地产投资和固定资产投资中，设备购置增速并没有明显超过投资增速水平，即产能并没有出现明显加速扩张情况。”王沛表示。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，开工率高就意味着投资量大，两者是正相关。但目前有媒体爆出部分地区保障房开工仅举行了开工仪式，即报入已开工项目，因此这种不计投资规模的统计口径可能也令实际开工投资“被掺水”。

　　“发改委允许发企业债，目前看来也并不成功。企业发债需要社会认可，有人认购。如果利率过高，对发债企业来说压力也比较大。再看银行的支持，虽说有一定升幅，但绝对量也并不大。”杨红旭认为，呈一定增长态势的开工率和投资增速，都不足以掩盖捉襟见肘的保障房资金问题。

　　7月商品房开工增速下滑至-9%

　　同时，莫尼塔认为，商品房投资快速下滑，保障房投资有限拉动。如果去年和今年保障房开工水平剔除的话，5月商品房新开工累计同比增速已经转负，7月商品房新开工增速已下滑至-9%。四季度房地产投资增速可能下探至21%左右。王沛表示。全年房地产投资增速将在26%左右，而去年全年房地产投资增速为33%。

　　合富辉煌房地产集团首席市场分析师黎文江表示，一线城市的商品房开工会有所减少，在限购压力下是比较正常的。二三线城市的商品房开工还将进一步扩大。“中国有668个城市，限购的目前有41个，再扩大可能也就多20来个。总体来说，限购城市仍只是很少一部分。大部分开发商还可以去其他城市投资。另外政府也可以根据经济状况调整限购的具体方式。”

　　保障房的开工对于投资增速的带动作用目前看来并不明显。由于房地产市场受到严厉的调控，土地出让收入今年上半年较去年同期已减少33亿。接受记者采访的业内人士均认为，这说明调控和地产开发两者相互影响。受限购和限价影响，资金链紧张的开发商自然没有充足的闲置资金去投资开发利润微薄的保障房。