金九银十驾到 房价暴跌或成传说

　　和讯消息 随着日历正式翻过8月，地产市场翘首以盼的“金九银十”终于到来。传统意义上的楼市福音是否真的能够如约而至？近期频频见诸媒体头条的“房价暴跌”究竟是真是假？和讯网结合各方数据和观点，对金九银十期间的上海楼市做出以下解读。

　　开发商：扎堆推盘 翘首以待资金回笼

　　事实上，开发商的推盘潮早已经显山露水。万科、中冶等品牌开发商在7月即开始抢滩登陆，而截至8月22日，上海商品住宅已取得了26张预售许可证。9月推盘前景虽尚未完全明朗，但已知的项目就已经包括了闸北大宁板块的慧芝湖花园、嘉定金鼎香樟苑，以及中信泰富在朱家角的楼盘。

　　监管层目前看来尚且坚定的调控决心和楼市目前的巨大库存是2011年的金九银十引来开发商疯狂推盘的两大原因。调控带来的买房人数下降和库存量大带来的供大于求使得开发商方面的资金面临压力，加之年底资金回笼需求的紧迫，金九银十毫无悬念地成为了目前房企的一根稻草。

　　但事实上，和讯网从各大开发企业了解到，开发商对当前市场形势并不“绝望”。从目前上海出现大量新推盘的情况来看，面对越来越紧的调控政策和越来越不明朗的市场前景，比起实打实的降价，开发商方面似乎更愿意通过舆论手段和促销模式来实现回笼资金的目的。

　　买房人：只要价格好 刚需出手可能较大

　　作为市场的中坚力量，购房者又是如何看待金九银十呢？近期的上海楼市，前有“新沪四条”叫停了外地户籍购房者“补税购房”的擦边球做法，后有银监会方面明令禁止按揭购买商业期房的政策。夹缝中，中小户型物业的优势更为突出。汉宇地产研究部的最新报告中指出，在此情况下，只要金九银十中主推刚需楼盘的开发商放出足够吸引人的优惠价格，上海的刚需市场就会爆发。

　　而另一方面，目前普遍出现在上海房地产市场的一、二手房价格倒挂也有望成为开发商在金九银十中的利好机会。以上海8月的外环线市场为例，尽管议价空间有所增加，但与此同时，同区域中的一手房开盘价普遍靠拢二手房议价底数。同样的价格条件下，选择更新的一手房无疑成为了购房者的第一思路。

　　数据显示，7月热销的上海宝山月浦板块内新开盘项目与二手房价格基本一致，单价基本为12000-14000元/平方米，主力房型为90平方米的小户型，年轻刚需客户成为其主要消耗群，目前该板块的去化率已经达到了70%以上。

　　暴跌希望不大 刚需买房还得睁大“火眼金睛”

　　全市各类型新建商品房供求变化

　　以上表格显示的是八月最后一周上海楼市的主要情况。数据显示，上海商品住宅的成交均价环比跌幅仅为0.15个百分点，这与市场预期或者媒体渲染的“暴跌说”显然仍是有一定差距的。据了解，商品房成交均价并没有出现大幅下降的原因还是在于自住型楼盘的有力支撑。

　　统计显示，8月最后一周上海楼市凭借中环、外环之间项目的出色表现，全市住宅价格仍然处于22000元/平方米的水平之上。大华锦绣华城、金地艺境等自住及改善型的楼盘成为了上海楼市的支柱，去化量普遍达到了50套以上。

　　那么，金九银十的上海楼市到底会不会出现大面积降价潮呢？

　　首先是豪宅市场。

　　近期数据显示，上海豪宅项目的表现普遍低迷，全市单价在40000元/平方米以上的楼盘截止至9月1日成交套数仅为153套，只占到了总成交比重的3%，与7月份相比环比缩减了近30%。

　　但尽管销售情况不佳，手中有豪宅项目的开发商却仍在加紧推盘，8月取得预售许可证的项目中就有如仁恒森兰雅苑、华润橡树湾、金地天镜等豪宅的身影。

　　成交数量低迷与供应量增加使上海豪宅市场的前景变得微妙，8月末数据显示，上海豪宅项目均价出现明显回落态势，环比降幅达到了7.15%。

　　这一数字还会继续向下吗？据中原地产研究咨询部报告显示，尽管成交低迷，但上海市中心板块豪宅正逐渐担负起支撑豪宅成交放量的任务。外滩九里、翠湖天地近期的表现都远远好于预期，陆家嘴(600663,股吧)、花木板块则霸占了整个豪宅市场。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，就目前政府所做出的姿态来看，调控力度在未来毫无放松的可能，高端炒房客成为主要抑制对象，这将直接扼杀一部分的购房需求。

　　但另一方面，也有市场人士指出，外围板块的豪宅项目颇受实力买家关注，在当前限购的情况下，这一批购房者对物业的要求有所提高。因此在金九银十期间，大品牌或是能够作为板块内标楼盘的项目可能会收获好的成交量。一系列条件下，豪宅市场可能出现优惠政策，但以低价实现抛售的情况则不可能出现。

　　相比豪宅，普通住宅开发商在金九银十中的促销可能相对更大，但其中却存在猫腻，需要刚需购房者睁大“火眼金睛”。

　　据统计，8月，上海打折楼盘超过了140个，环比7月上升了10%左右。由此部分研究机构预计，金九银十期间，推出打折优惠政策的楼盘会更多。

　　但事实上，仔细观察近期开发商打出的优惠牌就可以发现，不少政策存在猫腻。

　　同策咨询近期报告中称，上海不少公寓楼盘近期推出的所谓打折其实是先提价再打折的营销手段。同策咨询表示，现如今的楼市情况下，10%的降幅属于正常市场行为，降价10%不能算是房价开始下跌的标志。

　　“上海目前不少高折扣楼盘或“抛售盘”，实际上是提高报价再打折的营销策略，实际降价幅度并没有那么大。此外，新盘首期低开，迅速将市场炒热，然后抬高后续房源价格。这种低开高走将板块炒热的营销手法，也是大型楼盘常见的营销策略。”同策咨询报告如是指出。