天津二手市场“金九银十”恐难出现

　　2011年，自年初国家宏观调控政策“新国八条”以及地方执行细则“津十条”出台，市场进入新一轮调整，成交量连续下滑，市场观望气氛较浓，加之金融信贷政策的持续紧缩以及下半年“新国五条”的出台，均使得楼市的宏观调控不断加码，时值楼市传统的“金九银十”销售旺季将至，伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院认为，今年在史上最严厉的楼市宏观调控背景下，“金九银十”天津二手房市场成交量或将保持今年以来的低位运行，市场回暖以及销售量激增的现象恐怕难以出现。

数据来源：天津市国土资源和房屋管理局

　　过去五年“金九银十”表现各异 宏观调控影响效果凸显

　　“金九银十”，首先是一个时间概念，秋高气爽、临近两节，消费者的消费欲望有所增强，在各行各业也被看做是销售的最佳时机，房地产行业也不例外。

　　伟业我爱我家市场研究院表示：回顾2006-2010年天津历年“金九银十”的二手房市场的表现不难发现，除2009及2010年宏观调控作用较弱的市场背景下，“金九银十”市场表现突出以外，凡处于调控时期的市场均难以出现“金九银十”的销售旺季：

　　2006年，为切实解决部分地区房价过快上涨，国务院办公厅出台了《关于切实稳定住房价格的通知》（简称“国六条”），其中对个人购买住房不足2年转手交易,按其取得的售房收入全额征收营业税改为“不足5年”，大大提高了二手房交易环节的税费成本，受此影响06年“金九银十”成交出现较大降幅。

　　2007年，为严守“保障自住、抑制投资、打击投机”，“9.27”二套房贷新政亮相，“首付至少四成、利率上浮10%”的贷款模式无疑提高了购房者的准入门槛，增加了购买压力，因此在打击投资投机行为的同时，大量改善型自住需求也受到抑制，因此自政策出台之后的10月开始，市场成交量快速萎缩。

　　2008年，继“9.27”新政出台之后，08年初“拐点论”热吵，楼市也随之进入浓厚的观望气氛，加之8月奥运会的召开使得购房者对奥运之后房价下降抱有强烈的主观臆断，观望更加浓郁，08年的“金九银十”更是创下二手房交易的最低值。

　　2009年，在各项宽松政策的影响下，市场成交量大幅反弹， 9月二手私产住宅成交9994套达年内次高点，进入十月，国庆长假期间购房者看房热情高涨，二手房市场表现抢眼，使得“金九银十”整体成交量高于前三年的最高水平，市场创下了历年来的最佳表现。

　　2010年，自4月国家出台楼市调控政策“新国十条”已有五个多月的时间，市场已走出政策所带来的首轮观望，加之成交量的减少并未导致成交价格的明显降低，这也与购房者对于房价大幅下降的预期明显不符，截止8月底已有部分购房者开始入市，市场成交量出现反弹，使得“金九银十”的表现整体趋于乐观。

　　宏观调控政策不断加码 今年“金九银十”恐难创最佳表现

　　通过对历年“金九银十”天津二手房市场成交量的回顾，不难发现政策的调控对于“金九银十”具有较大的影响。

　　伟业我爱我家市场研究院认为，在宏观政策不断从紧的背景下，2011年天津二手房市场成交量已连续出现四个月的下滑，8月市场表现仍然乏力，预计成交量或将继续走低，对于即将到来的“金九银十”，伴随新建商品房新增供应的集中释放，势必带动成交量出现小幅的增量，但是从整体政策的背景来看，仍难以出现大幅反弹。

　　一方面，2011年国家对于楼市的宏观调控从力度上看均严格于往年，如“限贷”、“限购”等政策直接抑制了市场中的不合理需求，使其难以入市；加之金融信贷政策的从紧，使得银行在贷款额度放款速度上受到影响，连续的加息也使得部分购房者因购买实力受到挑战而无法入市，这些政策均使得“金九银十”的市场缺乏大量新增需求集中入市的支持；

　　另一方面，与2010年处于调控中的市场相比，今年宏观调控的持续性更强，如2010年的“金九银十”处于首轮宏观调控消化期的末期，加之市场无新一轮政策出台，受众对于市场阶段性的观望减弱，使得成交出现反弹；而今年在上半年调控消化期减弱的时点，国家出台“新国五条”以表示调控的决心，加之信贷政策的持续从紧，给市场带来的是调控持续从紧的信号，因此受众对于未来房价将要下滑的主观预期仍然强烈，因此成交难以出现大幅反弹。

　　伟业我爱我家市场研究院院长陈亮认为，2011年“限贷”、“限购”等楼市的宏观调控政策以及加息等货币从紧政策的叠加效应已经显现，天津楼市中的投资投机型需求和部分改善型自住需求受到抑制无法入市，尤其进入下半年随着限购城市范围的扩大，预示着楼市的调整不会放松，政策的严厉性难以支撑市场出现需求集中入市的现象，因此今年“金九银十”天津的二手房市场难以出现较好的表现。