京城楼盘以价换量 提升整体成交

　　近期，北京近20个开盘项目确保了供应层面的充裕，一些项目还在价格上做出了让步。以8月初入市的热销楼盘金隅万科城、中粮万科长阳半岛为例，上周两个项目成交均价分别为14868元/平方米、16223元/平方米，均创下调控以来的成交价新低，两个项目分列上周成交面积排名的第1和第3位。楼盘低价入市，突破了一直以来持币待购的客群的心理价位底限，引发抄底心态。在部分低价楼盘热销的带动下，令住宅整体成交量得以增长。

　　城区郊区表现各异

　　尽管目前位于竞争激烈的近郊新城的明星楼盘定价都出现了松动，但是高端项目在房价表现方面依旧坚挺。统计显示，近期成交面积排名前10位的项目中，西山壹号院、首城双景和世茂宫园3个项目的成交均价都超过了3.5万元/平方米，高端项目的成交逆市走高令上周整体成交均价出现了结构性的上扬。

　　业内人士分析，因为房价松动往往是由远郊区县开始，再逐步向近郊新城蔓延，而市区项目占据着城市的稀缺资源，定价往往相对稳定，不会贸然降价。另外，由于市区项目一般是由于高成本造成的高定价，价格相对刚性，很难大幅度地折扣，就算给出一些折扣也同样会因为价格门槛过高而限制了购房客户的基数，不会对销量产生本质的影响，反而会因此伤害到项目的口碑。因此，市区高端项目一般不会受到市场环境的左右而盲目降价。而郊区楼盘因其庞大的供应量成为楼市主体，在需求萎缩的情况下，供应量远远大于需求量，很难再支持价格的稳定，再加上同一区域在售项目的同质化现象比较突出，销售竞争的激烈程度很高，因此郊区项目往往率先降价。因此，在购房后面临着资产缩水的可能性之下，市区高端楼盘的抗跌性、保值性被一致看好，需求势头不减。

　　四类产品淡市热销

　　中介机构数据显示，近期4个开盘项目中，有3个是同位于昌平区的商住楼盘，分别是首开国风美唐、龙山跃和琥珀郡。高姗分析，6月1日执行的商住楼“叫停”新政所造成的负面影响已经被时间消化。在北京，不具备住宅购买资格的刚需客群是一支不容小觑的力量，他们年轻、有潜力，但积蓄有限，而且真正的刚需面对房价变化的时候，并不具备追涨或者杀跌的时间成本，更关注自己手中有限的资金能不能转化为房产，因此也容易忽视商住楼在居住、变现等方面的短板，同时还会被商住项目高性价比所吸引。数据显示，上周开盘的3个商住楼有平层、LOFT两类产品形式，单价的价格都低于14000/平方米，表现出了明显的价格优势。

　　同时，上周包括世茂宫园在内成交实现过亿元的项目有六个，高姗分析认为，从这六个项目可以看出目前深度调控下仍能保持不错业绩的项目类型有四种：

　　一类是商住项目，以首开国风美唐项目为代表，该项目位于昌平区，目前在售为50年产权的商住产品，户型多为50-70平方米大开间。单周销售套数134套，销售面积8228.43平方米，实现销售额1.16亿元。商住项目在本阶段最大的优势即：不限购，但是因为此类项目商水商电，不适宜长期居住，因此吸引的购买人群多为抄底的投资客群以及短期居住的刚需客群。

　　第二类是远郊核心区项目，以中粮万科长阳半岛与中信新城项目为代表。此类项目虽然地处远郊区县，但却占据了核心区域，交通等各方面配套仍有一定优势，加上此类型项目多采取以价换量的销售策略，因此仍保持了不错的销售业绩。例如中粮万科长阳半岛16654元/平方米的销售均价，以其地理位置来说，在区域内一直属于中下水平，因此该项目每期开盘均能实现较高的销售率。此外，位于亦庄经济开发区的中信新城项目，该项目7月份新盘入市时报价24000元/平方米，而实际成交均价在23000元/平方米左右，淡市入市也实现了249套的销售，实现回款7.3亿元。而此类项目的购房人群多为首次置业的刚性需求客群，小户型，低总价，再加上便捷的公共交通，是这类客群选择房源的重要条件。

　　第三类是高端公寓产品，以橡树湾与华润公元九里项目为代表，这两个项目均属华润旗下高端产品线，其中橡树湾项目位处北五环北侧，西距上地环岛1.5公里，项目成交均价33000元/平方米左右，而其周边普通住宅项目售价多在25000-26000元/平方米；华润公元九里项目位于大兴黄村北区，成交均价为25000元/平方米左右，比周边其他项目高出5000元左右。虽然这两个项目都比区域内其他楼盘价格高出不少，但因为项目本身品质，以及环境、商业、交通，尤其是高端教育配套，吸引了不少改善需求的中高端购房人群。

　　第四类是城市核心区项目，以世茂宫园项目为代表，位于东三环边上的这一项目已经是东部城区内为数不多的在售项目之一，项目地段的稀缺与不可复制，以及所剩房源绝对数量不断减少，也使得其实现4天销售签约额逾1.1亿元。